Вице-президент GloraX Денис Лебедев — о реконструкции ОКН

Для строительства жилого комплекса «GloraX Premium Черниговская» в исторической части Нижнего Новгорода на берегу Оки компания GloraX реставрирует комплекс зданий мукомольной мельницы торгового дома «Емельян Башкиров с сыновьями», которые являются объектами культурного наследия (ОКН). Застройщик вложил в ремонт объектов ОКН, находящихся в собственности третьих лиц, около 325,4 млн руб. Что осложняет работу девелоперов, готовых инвестировать в объект ОКН, и как упростить их работу, рассуждает вице-президент GloraX Денис Лебедев.

— В первую очередь инвесторы сталкиваются с длительными сроками получения необходимой документации. На подготовку документов для приспособления ОКН под современное использование или реконструкцию уходит вдвое больше времени, чем для нового здания. Так, для получения разрешения на строительство в управлении госохраны ОКН требуется около года.

Второй момент: восстановление ОКН — технически сложная задача, а фронт работ непредсказуем. Например, главный корпус мельницы Башкирова («Дом Башкирова») стоит на деревянных дубовых сваях, подмоченных грунтовыми водами. Поэтому необходимо будет усилить фундаменты и провести их гидроизоляцию. Но это лишь 20% от общего объема работ. Процесс реконструкции включает возведение новых несущих конструкций, реставрацию фасадов, приспособление здания под жилую недвижимость.

Третья причина, по которой инвесторы неохотно берутся за восстановление ОКН, — большой объем вложений: средств нужно больше, чем для строительства нового объекта. И в итоге фактические затраты могут оказаться в разы больше первоначальных оценок. Например, смета по «Дому Башкирова» выросла на 30% к прогнозируемым затратам.

Усложняет работу и то, что привлечь проектное финансирование невозможно из-за несостыковки градостроительного законодательства, законодательства об охране ОКН и закона «Об участии в долевом строительстве». Единственный источник финансирования — собственные средства инвестора. Окупить затраты можно только после того, как объект введут в эксплуатацию, а квартиры продают.

Если бы появился механизм продажи недвижимости в ОКН по договорам долевого участия, это положительным образом сказалось бы на экономике проекта: для девелопера снизилась бы кредитная нагрузка, а для потребителя, как следствие, стоимость квадратного метра.

Есть и другие способы снизить финансовую нагрузку для инвестора: например, снизить ставку кредитования для проектов реставрации ОКН. Еще один механизм — передать земельные участки, находящиеся под зданием, в безвозмездное пользование девелоперу, и впоследствии — собственнику, без их продажи. В Санкт-Петербурге, например, раньше существовала программа «50 на 50»: инвесторы получали объекты недвижимости и за свой счет проводили реконструкцию, после этого 50% площадей возвращалось городу, 50% инвестор мог реализовывать.

Пока подобные меры не будут приняты, каждая попытка реновировать объект культурного наследия, будет убивать интерес у десятков потенциальных инвесторов, а угроза утраты исторического наследия будет возрастать — в данном случае время играет против нас.