Тренды в строительстве жилой недвижимости

Рост ипотечных ставок и отмена льготных программ существенно повлияли на стоимость и объемы продаж жилья. В этих условиях застройщики вынуждены пересматривать подходы к строительству и потребностям покупателя, сокращая издержки и повышая комфортность новых объектов. Представители власти, эксперты и участники рынка обсудили перспективы рынка недвижимости и какие уникальные опции готовы предложить девелоперы своим клиентам.

Цены на недвижимость продолжают расти, и в ближайшем будущем предпосылок для снижения нет. Такие прогнозы были озвучены в рамках круглого стола «ЖК будущего: изменение подходов к строительству в условиях дефицита денег», организованного газетой «Коммерсантъ-Прикамье». Директор Центра недвижимости «Этажи-Сота» Дмитрий Ончуров представил анализ рынка недвижимости в 2024 году. Среди тенденций этого года он выделил снижение размера ипотечных кредитов и среднего срока кредитования. «Это говорит о том, что люди совершают больше сделок с использованием наличных средств», – отметил он. По мнению эксперта, стоимость ипотеки уже давно достигла заградительных высот, поэтому возможное повышение ключевой ставки ЦБ не окажет существенного влияния на рынок. «Если ЦБ резко не смягчит монетарную политику, ближе к концу 2024-го и в 2025 году мы, скорее всего, увидим рост размера и распространенности скидок и акций. А в новых проектах продажи будут стартовать по ценам ниже рынка», – считает Дмитрий Ончуров.

Министр строительства Пермского края Артем Габдрахманов, оценивая ситуацию на рынке недвижимости, заверил, что органы государственной власти готовы к взаимодействию с застройщиками и предпринимают комплекс мер для стабилизации ситуации. Он подчеркнул, что за последние два года проделана большая работа, это заметно по росту проектов возведения жилья.

Председатель инфраструктурного комитета заксобрания Пермского края Павел Черепанов рассказал о возможных мерах поддержки и механизмах со стороны государства для застройщиков и стимулирования потребительского спроса. Он сообщил, что примерно 13% рынка недвижимости поддерживается госпрограммами. В частности, это программы по расселению ветхого и аварийного жилья, обеспечение жильем детей-сирот и другие. Ежегодный объем бюджетного финансирования отрасли превышает 10 млрд руб. Это позволяет застройщикам балансировать и держать цены. Депутат также отметил, что в ближайшем будущем рынок недвижимости будет стимулироваться в том числе благодаря предприятиям военно-промышленного комплекса. Сегодня промышленники остро нуждаются в персонале, и одним из критериев привлечения сотрудников будет являться наличие жилья.

Начальник строительства объекта «ОДК – Пермские моторы» Виктор Стариков подтвердил, что в ближайшие два-три года в связи с государственной необходимостью на работу будут наняты более 1 тыс. сотрудников. «Мы не будем сами строить жилье, а будем обращаться к застройщикам за помощью», – уточнил он. По словам эксперта, сейчас среди промышленных предприятий наблюдается серьезная конкуренция на рынке труда. Для этого предприятия участвуют в различных проектах. Например, в Новых Лядах началось строительство ЖК «Новый Звездный» – жилого комплекса для сотрудников. Промышленник уверен, что доступное жилье поможет им привлечь новых специалистов.

О том, какое жилье сегодня пользуется наибольшим спросом у покупателей, рассказала директор по маркетингу ГК «Эстейт Групп» Ольга Фаст. По ее словам, на потребительские предпочтения влияют несколько факторов. Например, возраст покупателя и состав семьи, бюджет покупки, расположение объекта недвижимости и другие факторы. Так, за последние годы серьезно снизился средний возраст покупателей квартир. 61% потребителей – это люди до сорока лет. Для них по-прежнему актуальны такие параметры, как расположение жилья, его цена и репутация застройщика. А такие параметры, как «умный дом» или безопасность, выходят на второй план. Она привела в пример то, что в ЖК «Погода» IP-домофонами не пользуются 50% клиентов, потому что это дополнительные затраты на обслуживание. Эксперт уточнила также, что есть тенденция к сокращению средней площади квартир в среднем на 15% и рост доли квартир евроформата. «Цена лота очень важна. И важно не перенасытить их бесполезными опциями, за которые потребитель не готов платить, а все-таки идти в ногу с его запросами», – подчеркнула Ольга Фаст.

Текущая ситуация на рынке диктует застройщикам необходимость в оптимизации затрат. Коммерческий директор АО «ПЗСП» Кирилл Николаев рассказал, что есть несколько механизмов сокращения издержек. Например, замена импортных материалов на отечественные аналоги или организация собственного производства, увеличение плотности застройки, изменение проектных решений. Кирилл Николаев отметил, что в некоторых случаях застройщик осознанно идет на удорожание элементов, например оконных блоков, для снижения последующих затрат на гарантийную работу. Так, например, использование качественных окон в домах позволяет кратно уменьшить количество гарантийных обращений в период эксплуатации объекта. «В чем-то мы готовы вложиться в стоимость материалов, чтобы на выходе получить экономию», – пояснил он.

Стоимость жилья складывает из таких параметров, как качество строительства и расположение объектов недвижимости. Наряду с этими параметрами, на формирование спроса со стороны покупателей влияет и сервис, который сегодня готовы предложить застройщики. Генеральный директор проектного офиса ГК «КОРТРОС» в Перми Анатолий Маховиков рассказал, что сегодня человек хочет получать услуги рядом с домом, работать недалеко и иметь в пешей доступности магазины. Как правило, застройщики формируют одинаковый пакет сервиса для будущих жильцов, но важно создать такие условия, чтобы человек мог сам формировать себе нужный пакет опций. По словам Анатолия Маховикова, уже сегодня потребитель может сам влиять на конструкцию планировок и другие параметры своего будущего жилья, исходя из личных потребностей. Сегодня потребителям уже доступны такие опции, как безопасность через цифровизацию, изменение системы водоснабжения, передача всех данных через интернет, управление бытовыми системами через мобильное приложение, бесшовный Wi-Fi.

Анатолий Маховиков уверен, что в дальнейшем рынок жилья все больше будет подстраиваться под нужды клиента. «ЖК будущего», по мнению руководителя компании, сегодня выглядит фантастически, но многие новации апробируются уже сегодня и будут доступны в ближайшие 20–30 лет. Так, прорабатываются новые технологии отделочных материалов. Например, среди новаций – возможность менять цвет обоев силой тока или в зависимости от освещения. Также, по мнению Анатолия Маховикова, в дальнейшем будет расти количество встраиваемой техники. Например, такие привычные для любого потребителя девайсы, как холодильник, телевизор или микроволновка, могут быть встроены в конструктив квартиры в виде моноблоков.

Будет расти и использование солнечных батарей как источника электроэнергии. У компании «КОРТРОС» уже есть успешные кейсы по использованию солнечных батарей в жилых комплексах. Такие проекты реализованы в Екатеринбурге и Москве. Также, по словам Анатолия Маховикова, в будущем изменится подход к организации системы отопления и подачи электроэнергии, появится инфраструктура для роботов-доставщиков. Самыми фантастическими прогнозами развития жилой недвижимости он назвал развитие подземного и воздушного строительства и появление парковочных мест для летающих машин. Такие разработки уже существуют и даже реализуются. Анатолий Маховиков сделал вывод, что качество жизни сегодня стремительно меняется и выигрывает тот застройщик, который предлагает максимальное количество современных сервисов.

Руководитель проектов R1 Development Дмитрий Лапшин подтвердил, что спрос на качественное жилье будет всегда, несмотря на то что сегодня не приходится рассчитывать на продление льготных ипотечных программ. Эксперт подчеркнул, что недвижимость всегда была предметом инвестиций у населения. Сегодня у властей есть рычаги влияния на этот рынок. Однако в этом вопросе, по его мнению, нужна грамотная политика государства, позволяющая повышать доступность жилья для населения.