Точки роста

«Лахта-центр» начал принимать первых посетителей, в конце сентября планируется открыть и смотровую площадку на 75-м этаже. Еще несколько лет назад в «Газпроме» предполагали, что только за первый год площадку посетит миллион человек. Притягательность единственного небоскреба Петербурга растет. Как это влияет на окружающую недвижимость и на развитие соседних территорий, разбиралась Яна Кузьмина.

Эксперты утверждают, что формирование нового делового центра города практически всегда благотворно с градостроительной точки зрения. Когда деловая активность сосредоточена только в центре, неминуема маятниковая миграция. Жители спальных районов и пригородов, работающие в офисах в центре, ежедневно тратят большое количество своих ресурсов (времени, денег и сил) на путь от дома до работы и обратно. Это негативно сказывается на нагрузке транспортных сетей и развитии периферийных районов, особенно если людям приходится ездить из пригородов (налоги платятся по месту работы, тогда как социальной инфраструктурой необходимо пользоваться рядом с домом). Появление центра притяжения на периферии, в Лахте, отчасти снимает эти проблемы, полагает Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI.

«В последние годы мы видим, как активно развиваются вся северо-западная часть Петербурга и Приморский район. Например, открытие новой станции метро, недавняя реконструкция аэропорта в Левашово, новое благоустройство — в самой локации "Лахта-центра" появилась прогулочная зона, которая этим летом полюбилась многим горожанам. А вид на самый высокий небоскреб Европы давно стал одним из конкурентных преимуществ в проектах девелоперов»,— говорит он.

Господин Гущин полагает, что в перспективе ближайших трех-четырех лет цены на жилье и коммерческую недвижимость в этой локации продолжат расти. Основной движущей силой будет сохраняющийся спрос на престижное жилье и коммерческие объекты рядом с «Лахта-центром» (особенно со стороны сотрудников самой корпорации) и развития инфраструктуры. «Хотя многое, конечно, будет зависеть и от макроэкономических факторов, общей рыночной ситуации. Но даже и после этого, когда район достигнет стадии насыщения новыми проектами и инфраструктурными улучшениями, цены на недвижимость в локации останутся стабильно высокими благодаря престижности района»,— признает эксперт.

Напрашивается строительство

Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге, напоминает, что основная новая жилая застройка в районе представлена комфорт-классом и несколькими проектами бизнес-класса, почти все они расположены на удалении от «Лахта-центра». Логично предположить, считает он, что из-за этого платежеспособные сотрудники «Газпрома» либо делают выбор в пользу аренды или приобретения квартир на вторичном рынке рядом с будущим местом работы, либо выбирают премиальные ЖК в более удаленных локациях.

По его мнению, в локации поблизости с «Лахта-центром» напрашивается строительство премиальных жилых объектов, однако количество доступных для жилого девелопмента площадок близко к нулю, строящихся ЖК также не представлено.

«За последние пять лет рост стоимости цен на новые квартиры в Приморском районе лишь незначительно (до +5%) опережал средние по городу темпы роста. Непосредственное окружение "Лахта-центра", безусловно, демонстрирует повышение цен и ставок аренды как на квартиры, так и на коммерческие помещения. Однако ввиду недостатка новых ЖК в жилье это скорее отражается на вторичном рынке, в коммерции — в виде смены портрета арендаторов на более премиальных операторов и повышения ставок аренды. Рынок понимает, что скоро в локации появится потребитель с достаточно высоким уровнем доходов и запросом на качественные товары, услуги и питание, а количество вакантных торговых и офисных помещений уже ограничено»,— говорит господин Владимиров.

Логично предположить, считает он, что после окончательного переезда «Газпрома» в башню ставки аренды и цены продажи в локации ожидает краткосрочное повышение, однако впоследствии темпы роста будут находиться на среднегородском уровне или незначительно его опережать.

«Такой рост будет обеспечен в первую очередь за счет переезда в локацию сотрудников "Газпрома" и связанных с ним компаний, с уровнем доходов выше среднего, а также за счет продолжения тренда замещения торговых операторов среднего сегмента на более премиальных»,— рассуждает эксперт.

Максим Турта, руководитель департамента продаж группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти, напоминает, что изменения произошли не только в районе постройки, но и в соседних локациях. «В связи с открытием центра мы ощутили рост спроса в наших проектах ЖК "FoRest Аквилон" на Глухарской и "Аквилон Zalive" на намывных территориях Васильевского острова. Данные проекты расположены в комфортной транспортной доступности, в 10–15 минутах от "Лахта-центра", что позволяет сотрудникам корпорации иметь удобную логистику, а нам — фиксировать увеличение спроса в наших проектах»,— делится господин Турта.

Денис Казберов, представитель компании «Мегалит — Охта Групп», уверен, что «Лахта-центр» стал важной частью города на Неве и его новой достопримечательностью. «Сегодня он уже является точкой притяжения и для жителей города, и для туристов. Помимо этого, башня становится крупным деловым центром. Это также повышает интерес к Приморскому району со стороны покупателей жилья»,— полагает он. При этом господин Казберов считает, что решающего значения при выборе новостройки в Приморском районе «Лахта-центр» не имеет, но является существенным плюсом для покупателей, особенно из других регионов. «Знаю, что на вторичке некоторые продавцы считают конкурентным преимуществом вид на сверкающий небоскреб, и даже повышают за это цену»,— говорит он.

Господин Казберов также напоминает, что в ближайшее время ожидается переезд сотрудников в основную башню. «Соответственно, спрос на жилье в Приморском районе продолжит расти — как на покупку, так и на аренду жилья. Вряд ли это существенно отразится на ценах в ближайшее время: рынок недвижимости переживает непростые времена. А вот как изменятся цены в районе в отдаленной перспективе, сказать сложно»,— указывает он.

В пределах инфляции

Елена Малиновская, директор по аренде компании «Сколково Парк», рассказала, что стоимость вторичного жилья в районе Лахты в последнее время росла в пределах инфляции — на 5–7%. При этом коммерческая недвижимость практически не дорожала: сказывается высокая ключевая ставка.

«Так как ключевая ставка после семимесячного застоя на отметке 16% продолжает расти до 18% и, судя по настроениям Банка России, опускаться пока не собирается, то ощутимого подорожания — как и спроса! — на бизнес-недвижимость не ожидаем. Что касается жилой недвижимости, то в ближайшие год-два, несмотря на заселение "Лахта-центра", колебания цен не будут большими, также в пределах инфляции: сказываются высокая база (кардинальное подорожание недвижимости в районе случилось раньше) и та же жесткая ДКП Банка России. Впрочем, логика "чем ближе к башне, тем дороже" и "чем ближе к станции метро, тем дороже" будет сохраняться»,— говорит госпожа Малиновская.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании «IPG Россия», напоминает, что к моменту появления «Лахта-центра» его окружение преимущественно было уже сформировано вторичным предложением. Новое предложение сосредоточено в районе Юнтоловского заказника — это средняя удаленность от «Лахта-центра».

«Поэтому вероятность локального бума цен мала: нужно учитывать в целом применимые к рынку недвижимости сложности с темпами продаж и дороговизной жилья, отмену льготной ипотеки и рост ключевой ставки до 18%, заметное снижение спроса. Сами же сотрудники "Газпрома" могут локально поддерживать этот спрос, но, вероятнее всего, высокопоставленные представители компании и работники среднего звена предпочтут выбрать жилье без привязки к месту работы, а с учетом собственных потребностей и возможностей — как в городской черте, так и за городом»,— полагает эксперт.

Виталий Коробов, генеральный директор Element, обращает внимание, что в непосредственной близости от «Лахта-центра» нет активного строительства — оно завершилось около семи лет назад. «Однако если смотреть на локацию более масштабно, то застраиваются участки в Юнтолово, Каменке и Лисьем Носу, где реализуется по большей части жилье комфорт-класса, начинаются работы в Горской — здесь будет масштабный инфраструктурный кластер с офисной, торговой и иной инфраструктурой. Если говорить о жилье, то, по данным аналитиков Nikoliers, динамика цен локации за два года составила 9%, что незначительно превышает темп роста показателя в целом по Приморскому району (+6%) и сопоставимо со средним темпом по Петербургу в целом (+8%). Полагаю, что рост цен на окружающую "Лахта-центр" недвижимость будет на уровне общегородских тенденций, без существенных скачков»,— рассуждает эксперт.

Буферная зона

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург», уверен: «Завершение строительства высотного комплекса "Лахта-центра" сыграет важную роль в развитии Приморского района. Реализация этого проекта придаст дополнительный импульс: создаст новые рабочие места, обновит инфраструктуру. Существенного влияния на спрос данный фактор не окажет, поскольку интерес к новостройкам в районе традиционно высокий. Потому цены на жилье в окружении "Лахта-центра" и дальше скорее будут изменяться в соответствии с общей ситуацией на рынке. Район Лахты-Ольгино является буферной зоной между центральной, максимально урбанизированной частью города и курортными территориями, где расположены пляжи Финского залива, санатории, пригородные рестораны с детскими площадками и террасами. Эти окрестности подойдут для реализации проектов комфорт-класса».

Евгений Жуков, генеральный директор компании «Абсолют Строй Сервис», считает, что в краткосрочной перспективе, с учетом текущих экономических условий и продолжающегося развития района, рост цен на недвижимость в локации вокруг «Лахта-центра» будет стабильным. «А в перспективе пяти-десяти лет это местоположение может стать одним из самых престижных и дорогих в Санкт-Петербурге»,— прогнозирует эксперт.

Игорь Кокорев, операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers, полагает, что район «Лахта-центра» и до начала проекта был достаточно востребованным с точки зрения жилой недвижимости из-за расположения рядом с заливом, недалеко от центра города, в престижном Приморском районе, а с недавних пор на улице Савушкина открылась и станция метро.

«Деловой имидж района постепенно повышался по мере реализации "Лахта-центра" и к моменту начала заселения проекта уже сформировался на достаточно высоком, по меркам периферийных районов, уровне. Свободных участков для развития крупных проектов с подходящим градостроительным зонированием в окружении участка мало, что в определенной степени сдерживает дальнейшее развитие локации. Поэтому дальнейшее формирование окружения "Лахта-центра" в значительной степени зависит от города, его стратегического видения развития территории и планов относительно реализации заявленного "сити"»,— резюмирует эксперт.