Анна Занина о том, почему опасно покупать много жилья у одного застройщика

Тем, кто сомневается в том, что решения экономколлегии Верховного суда (ВС) способны изменить практику, стоит просмотреть исследование юрфирмы «BFL | Арбитраж.ру».

Предыстория такова: два года назад “Ъ” писал о деле Леонида Паначева, который приобрел 15 квартир в строящемся доме, а после начала банкротства застройщика попросился в реестр дольщиков. Этот реестр дает право на получение квартир после достройки дома. По закону к дольщикам относятся граждане, которые заключили договоры долевого участия в строительстве, а в реестр их включают при подтверждении оплаты. Других условий в законе нет, и обычно суды без проблем признавали граждан дольщиками.

Но если первая инстанция включила господина Паначева в реестр дольщиков, то апелляция с кассацией ему отказали, посчитав, что 15 квартир говорят об инвестиционных целях покупки. Задача закона, по мнению инстанций, защитить лишь тех, кто приобретает квартиры для проживания себя и родственников. Спор дошел до ВС, который отправил дело на новое рассмотрение, признав, что «значительное количество квартир» говорит об инвестиционной цели. Это значит, такой гражданин встает в одну очередь не с дольщиками, а с коммерческими юрлицами. Причем ВС допустил возможность покупки нескольких квартир в личных целях, но эти цели нужно было доказать.

И вот эти-то выводы и перевернули практику, и случаи отказа гражданам перестали быть единичными. «BFL | Арбитраж.ру» проанализировала 100 актов апелляций и кассаций по вопросу включения в реестр дольщиков, вынесенных после решения ВС по делу Паначева. Только в половине случаев (51%) суды включили в реестр дольщиков требования на две квартиры и более. В большинстве из них речь шла об обеспечении жильем близких родственников или улучшении своих жилищных условий, в том числе путем объединения нескольких квартир в одну.

Чаще всего везло тем, кто вложился в две-три квартиры, если же помещений больше, то шансы сильно снижались. Так, включить требования на семь квартир удалось лишь двум гражданам, а на десять квартир — только одному, который смог подтвердить перераспределение жилья между родственниками. Отказы объяснялись в основном инвестиционными целями покупки, причем в паре случаев суды признали инвестицией приобретение лишь одной квартиры.

И вот вопрос: а в этом ли была цель законодателя? Юристы надеются, что в закон внесут уточнения, кого все-таки считать дольщиком. Пока же лучше не класть все яйца в одну корзину — не покупать у одного застройщика больше одной-двух квартир, особенно при наличии сомнений в устойчивом финансовом положении девелопера и добросовестности его владельцев.