Индустриальная недвижимость

На сентябрь 2024 года общий объем предложения качественной складской недвижимости России достиг 47,1 млн кв. м. Из них более половины площадей (53%) расположено в Московском регионе, 11% — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 36% — в других регионах страны. По прогнозам экспертов, по итогам года в эксплуатацию будет введено 5,3 млн кв. м качественных складских площадей, за счет чего общий объем предложения в стране достигнет 50 млн кв. м.

Аналитики NF Group подвели предварительные итоги третьего квартала 2024 года на рынке индустриальной и складской недвижимости России. За неполные девять месяцев в целом по стране в эксплуатацию было введено более 1,5 млн кв. м складских площадей классов A и B. При этом подавляющий объем ввода приходится на регионы России (не включая Москву и Санкт-Петербург): 950 тыс. кв. м, или 60% от общего завершенного строительства. В Московском регионе показатель составил 274 тыс. кв. м (17%), в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 367 тыс. кв. м (23%).

Объем сделок со складской недвижимостью в России с начала года составил 4 млн кв. м, из которых 2 млн кв. м (51%) пришлось на регионы (не включая Москву и Санкт-Петербург), 1,7 млн кв. м (43%) — на Московский регион, 0,25 млн кв. м (6%) — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Дополнительный объем сделок до конца года может составить около 3 млн кв. м. Таким образом, общий объем сделок за весь 2024 год составит около 7 млн кв. м и будет сопоставим с показателем итогов 2023 года.

Доля свободных складских площадей остается минимальной во всех регионах страны и не превышает 1%. В Москве показатель вакантности составляет менее 0,1% от общего объема предложения, в Санкт-Петербурге — 0,5%, в остальных регионах страны — суммарно 0,4%. Ожидается, что к концу года он сохранится на минимальном уровне и составит 0; 0,7 и 0,4% в Москве, Санкт-Петербурге и регионах России соответственно.

В настоящее время средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на спекулятивные складские площади класса A в Московском регионе достигает 11 тыс. рублей за квадратный метр в год triple net (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), на площади формата build-to-suit — 10 тыс. рублей за квадратный метр в год. В Санкт-Петербурге средневзвешенная ставка аренды на спекулятивные площади класса A составляет 9,5 тыс. рублей за квадратный метр в год, в остальных регионах России — 9,15 тыс. рублей за квадратный метр в год. Стоит отметить, что несмотря на замедление своих темпов рост запрашиваемых ставок продолжается во всех регионах России. По прогнозам NF Group, к концу четвертого квартала 2024 года средняя стоимость аренды в Московском регионе в объектах build-to-suit может вырасти до 11 тыс. рублей за квадратный метр в год, в спекулятивных объектах — до 12 тыс. рублей за квадратный метр в год. В Санкт-Петербурге и других регионах России в спекулятивных складах класса A показатель составит 10 тыс. рублей за квадратный метр в год.

По словам Константина Фомиченко, партнера NF Group, рынок складской недвижимости в России демонстрирует устойчивый рост на фоне увеличения спроса на качественные складские площади, особенно в регионах. Такие города, как Казань, Самара, Новосибирск и Красноярск, становятся новыми логистическими хабами, что способствует росту спроса на складские площади. Владивосток и Хабаровск также являются перспективными регионами для складской недвижимости, особенно в контексте их стратегического расположения вблизи азиатских рынков. Стабильно высокий спрос, низкий показатель вакантности и продолжающийся рост арендных ставок показывают, что рынок складской недвижимости сохраняет инвестиционную привлекательность как для арендаторов, так и для девелоперов. Ожидается, что в ближайшие годы мы увидим дальнейшее увеличение объемов строительства и сделок в этом сегменте.

Согласно данным NF Group, в 2023 году инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости России достигла рекордных значений: общий объем вложенных средств составил 872 млрд рублей. В складскую недвижимость по итогам прошлого года было инвестировано 119 млрд рублей, что тоже стало рекордом (14% от общего объема в структуре вложений в коммерческую недвижимость). По предварительным данным, за девять месяцев 2024 года в этот сегмент уже вложено 120–130 млрд рублей, что превышает показатель прошлого года. Ожидается, что по итогам 2024 года в складскую недвижимость будет инвестировано 150–160 млрд рублей, что станет новым историческим максимумом.

С января по сентябрь 2024 года объем инвестиций в складскую недвижимость России составляет 120–130 млрд рублей, уже превышая рекордный показатель 2023 года. Две трети от этого объема пришлись на три крупные структуры: ООО «Современные фонды недвижимости», Central Properties и «VS-Недвижимость». Объем инвестиций со стороны этих компаний достиг 80–85 млрд рублей. Большая часть объектов представляет собой строящуюся складскую недвижимость с заключенными долгосрочными контрактами с моноарендаторами — крупнейшими федеральными онлайн-ритейлерами и торговыми сетями. По итогам года ожидается, что инвестиции в складскую недвижимость достигнут 150–160 млрд рублей, что на 30% выше рекордного показателя прошлого года.

На рост инвестиций в складской сегмент в 2023 году оказало влияние приобретение качественных объектов инвестиционными фондами, которые продолжают активно расширять свои портфели. Среди них — ООО «Современные фонды недвижимости», «Сбережения Плюс» и Central Properties, на долю которых в 2023 году пришлось 58% от общего объема вложений. Эти сделки включали как покупку существующих площадей в формате sale-leaseback, так и форвардное финансирование под конкретные потребности арендаторов с долгосрочными контрактами аренды.

Господин Фомиченко отмечает: «Учитывая высокий спрос на складские площади и активность крупных инвесторов, мы прогнозируем дальнейший рост вложений в этот сегмент в ближайшие годы. Ожидается, что к концу 2024 года объем инвестиций достигнет 150–160 млрд рублей, что станет новым историческим рекордом. Этот тренд демонстрирует устойчивую привлекательность складской недвижимости для всех категорий инвесторов, особенно на фоне продолжающегося роста онлайн-торговли и спроса на логистические мощности».

Вероника Абрамян