Жилищные кредиты становятся уделом очень хороших заемщиков и крупных участников рынка

Средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке в крупнейших банках превысили 21% годовых, обновив многолетний максимум. При этом банки продолжают ухудшать как ценовые условия, так и неценовые параметры ипотечных кредитов (например, снижают дисконты, увеличивают требуемый размер первоначального взноса и т. д.). Вместе с этим на фоне роста ключевой ставки ипотечный бизнес для отдельных игроков и вовсе теряет свою привлекательность, оставаясь уделом крупнейших участников, занявших к текущему моменту значимую долю рынка.

По данным АО «Дом.РФ», по состоянию на 20 сентября 2024 года средневзвешенная ставка по 20 крупнейшим ипотечным банкам превысила 21% годовых впервые с начала 2020 года (с этого времени ведется мониторинг ставок). Причем, судя по средневзвешенным ставкам, ретроспективно представленным расчетами Банка России, это можно считать абсолютным рекордом с 2018 года. При этом на первичном рынке средняя ставка достигла 21,28% годовых, на вторичном — 21,3% годовых. Для сравнения, год назад ставки на первичном рынке были на уровне 14,21% годовых, на вторичном — 14,45% годовых, свидетельствуют данные АО «Дом.РФ». Даже в конце февраля — марте 2022 года ставки удержались ниже 21% годовых.

Вместе с тем главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко отмечает, что сентябрьское повышение ключевой ставки Банка России не привело к ажиотажному росту ставок, поскольку банки повышают ставки задолго до решения регулятора, опираясь на прогнозы в отношении денежно-кредитной политики. По его оценке, в некризисные периоды кредитные ставки, как правило, превышают ключевую ставку на 3–4 п. п., но в кризисы этот диапазон сужается.

Одновременно с ростом процентных ставок по ипотечным продуктам банки ухудшают и неценовые условия кредитов.

В частности, неделей ранее, как отмечается в мониторинге, Сбербанк снизил размер дисконтов на 0,2–0,5 п. п., причем для зарплатных клиентов, а также для всех клиентов с первоначальным взносом от 20,1% — до 0,5 п. п. ВТБ за этот период также повысил минимальный первоначальный взнос по «семейной ипотеке» с 30,1 до 50,1% для незарплатных клиентов.

Стоит отметить, что распространенной практикой являлся дисконт к ипотечной ставке для клиента при выплате банку комиссии от застройщика. Однако, как сообщил в понедельник Банк России, с 2025 года начнет действовать ипотечный стандарт, согласно которому в том числе банки не вправе будут получать вознаграждение от продавца недвижимости за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости (см. “Ъ” от 30 июля).

Что же касается неценовых условий, то из-за ожидания ухудшения финансового состояния заемщиков в кризисы банки всегда ухудшают, как правило, одни и те же параметры (требования по первоначальному взносу, ужесточение требований к заемщикам и т. д.), указал господин Гордейко. На ценообразование по рыночной ипотеке в первую очередь влияет стоимость фондирования, основной индикатор которой — ключевая ставка. Конечно, еще есть надбавка за кредитный риск, но из всех розничных направлений по ипотеке она самая низкая, отмечает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. «В среднем кредитный риск растет по мере роста закредитованности заемщиков, но здесь есть твердый залог как источник возмещения возможных потерь»,— поясняет он.

Стоимость облигаций федерального займа влияет на ставки по ипотеке через рыночные ставки доходности, отмечают в «Домклик» (сервис Сбербанка для поиска, покупки, продажи, аренды недвижимости).

«Если доходность ОФЗ растет, это обычно означает, что инвесторы требуют более высокой доходности для других фиксированных доходных активов, включая облигации банка. В результате стоимость заимствований для банков может увеличиться, что, в свою очередь, приводит к коррекции ставок по ипотеке для заемщиков»,— пояснили там. Доходность пятилетних ОФЗ на 23 сентября составляла 17,29% годовых, десятилетних — 15,78% годовых.

На этом фоне все больше банков отказываются от ипотечного бизнеса. В частности, с конца августа нельготную ипотеку перестал предоставлять РСХБ, оставив дальневосточную ипотеку для зарплатных клиентов, свидетельствуют данные «Дом.РФ». Из топ-20 ипотеку не предоставляет сейчас УБРиР и Азиатско-Тихоокеанский банк (только на первичном рынке). В УБРиР заявили, что в новой стратегии банк сконцентрирован на совершенствовании продуктов и процессов для состоявшегося бизнеса банка «с усиленным фокусом на владельцев зарплатных карт». При этом с учетом текущей конъюнктуры и уровня ставок «жилищные кредиты по рыночным программам предлагаются зарплатным клиентам определенных сегментов», отметили в банке. Остальные запрошенные банки не ответили “Ъ”.

Как отмечает Юрий Беликов, для средних и мелких банков ипотека сейчас малоинтересна, потому что выделенные на них лимиты по оставшимся льготным программам невелики, а на рыночную ипотеку стремительно падает спрос. «К тому же у небольших кредитных организаций традиционно есть проблема с длинным и устойчивым фондированием, необходимым для выдачи ипотечных кредитов»,— указывает эксперт. Для крупных кредитных организаций все эти проблемы в целом тоже актуальны, их маржа по ипотеке невелика, и они также столкнулись с падением платежеспособного спроса. «Но, как основные проводники льготных программ, они, конечно, будут утилизировать те лимиты, которые им выделяют»,— пояснил господин Беликов.

Ольга Шерункова