Расторг уместен
КРПК не смогла выполнить договор с медуниверситетом на строительство общежития
Арбитражный суд прекратил инвестиционный договор между Пермским медуниверситетом и АО «Корпорация развития Пермского края». Согласно документу общество должно было перестроить аварийное здание вуза в общежитие с административными помещениями. Проект реализован не был, университет в суде пытался обязать КРПК выполнить договор, а также взыскать с корпорации более 67 млн руб. Ответчик настаивал, что не мог выполнить договор из-за ограничений высотности строительства в центре Перми, которые приняла городская дума. Суд в итоге решил, что решение думы на возможность построить здание не влияет. В то же время в законодательстве нет механизма, обязывающего исполнителя реализовать инвестпроект. В результате университету удалось отсудить только 7,9 млн руб.
Фото: Яндекс. Карты
Как следует из материалов дела, спорный договор между Пермским государственным медицинским университетом и АО «Корпорация развития Пермского края» был заключен в 2018 году. Ранее условия документа, которые предложило региональное министерство здравоохранения, были согласованы постановлением правительства РФ. Договор предполагал, что инвестор за собственные средства проведет перестройку нежилого двухэтажного здания медуниверситета по ул. Крисанова, 22. Объект 1917 года постройки находится в аварийном состоянии и не используется с начала 2000-х годов. Договор предполагал, что он будет перестроен в семиэтажное здание, где разместятся студии под общежитие, а также административные помещения. За инвестирование собственных средств КРПК должна была получить в собственность часть жилых помещений на новом объекте. Цена договора составила 79,8 млн руб., реализовать проект планировалось в течение пяти лет.
Тем не менее в установленные сроки инвестор своих обязательств по строительству не выполнил, после чего медицинский университет обратился в суд. Вуз просил понудить КРПК исполнить обязательства по инвестиционному договору, а также выплатить неустойку на сумму свыше 67,1 млн руб. Корпорация развития Пермского края, в свою очередь, выдвинула встречные требования, требуя расторгнуть инвестиционный договор в связи с истечением срока его действия. КРПК указала, что с 2019 года не могла юридически выполнить условия договора из-за изменений в городских правилах землепользования и застройки. Этим документом, принятым Пермской городской думой, изменилось зонирование земельного участка, на котором планировалось строительство. Он оказался в подзоне Ж-2, где запрещено строительство зданий выше шести этажей. При этом среднеэтажная застройка в этой подзоне разрешена только на участках площадью не менее 1,2 тыс. кв. м, а у участка, вовлеченного в проект, она не превышает 855 кв. м. Поэтому в корпорации посчитали, что выполнение обязательства должно быть прекращено из-за решения Пермской городской думы, а также с ответчика невозможно и взыскание неустойки.
В итоге суд аргументы АО «Корпорация развития Пермского края» не убедили. Как указано в решении, общество не доказало, что исполнение договора невозможно из-за решения Пермской городской думы. В частности, суд сослался на заключение администрации Перми, что даже в условиях ограничения высотности застройки возведению семиэтажного здания именно под общежитие документ не препятствует. При подсчете предельного количества этажей не учитываются также подземные и цокольные этажи. Более того, изначально КРПК получила градостроительный план земельного участка «под здание общежития», а затем по инициативе корпорации ей был выдан новый план, по которому разрешенным видом использования земли стала «среднеэтажная застройка». И только после этого проект попал под ограничения по высотности подзоны Ж-2.
Суд также напомнил компании, что в 2022 году она направила вузу письмо, в котором уведомила о том, что стоимость строительства выросла до 248,706 млн руб., что делает проект нерентабельным. Инвестор предложил университету рассмотреть возможность совместного финансирования. Вместе с тем арбитраж согласился с доводами КРПК, что начисленная истцом неустойка является несоразмерной, поскольку вузу не нанесено существенного имущественного вреда от неисполнения договора. Ее размер был снижен до 7,98 млн руб., то есть около 10% от первоначальной цены проекта. В решении говорится также, что за нарушение условий договора инвестор может быть наказан финансово, но механизмы его принуждения к реализации ни соглашением, ни законом не предусмотрены.
В АО «Корпорация развития Пермского края» пояснили, что в данный момент специалистами изучается мотивировочная часть решения суда. В КРПК говорят, что инвестиционный договор был заключен между двумя бюджетными организациями еще в 2018 году. «На протяжении пятилетнего срока, выделенного для реализации инвестиционного договора, произошли существенные макроэкономические и градостроительные изменения, которые сделали невозможной реализацию этого пилотного проекта в том виде, в котором он задумывался»,— считают в корпорации.
Генеральный директор юридической компании Enterprise Legal Solutions Анна Барабаш полагает, что решение суда законно и обоснованно, поэтому перспективы существенного изменения или отмены решения в апелляции невелики. По ее словам, принудить инвестора к исполнению обязательств по общим нормам гражданского законодательства нельзя, если иное прямо не предусмотрено договором.
«Решение суда демонстрирует сбалансированный подход к разрешению подобных конфликтов,— полагает госпожа Барабаш.— С одной стороны, через взыскание неустойки защищаются имущественные интересы добросовестного участника. С другой — подтверждается принцип свободы договора и невозможности принудительного исполнения инвестпроекта против воли инвестора».