Счетная палата проанализировала эффекты программ поддержки спроса на жилье

Счетная палата (СП) в своем отчете оценила реализацию льготных ипотечных программ в РФ как в целом эффективную: цели по улучшению жилищных условий населения с их помощью в основном перевыполнены. При этом госаудиторы подтвердили наличие ряда проблем, возникших из-за использования этого механизма. СП отмечает, что массовое льготное кредитование стало одной из причин роста цен на жилье. Кроме того, в случае снижения стоимости недвижимости, предупреждают госаудиторы, банкам может потребоваться наращивание резервов и, вероятно, господдержка — в силу значительного объема накопленных за 2020–2023 годы кредитов низкого качества.

Счетная палата проанализировала эффективность реализации пяти льготных ипотечных программ: льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых (свернута с 1 июля), «Семейной ипотеки» под 6%, «Дальневосточной» под 2%, «Сельской» под 3% и IT-ипотеки под 5% (теперь — 6%).

Всего в рамках этих программ выдано в общей сложности почти 3 млн кредитов на 12,8 трлн руб. Как следует из отчета госаудиторов, за 2021–2026 годы на их субсидирование из бюджета будет выделено более 1,6 трлн руб. (в 2021–2023 годах по факту израсходовано 568 млрд руб.). Объем таких ассигнований ежегодно рос в силу, в частности, роста ключевой ставки, поясняет СП. Отметим, что ее повышение приводило к приостановке выдачи программы сельской и IT-ипотеки. Сейчас же у крупных банков практически исчерпаны лимиты выдачи в рамках «Семейной ипотеки» (см. “Ъ” от 19 сентября) — ДОМ.РФ до 10 октября планирует их перераспределить.

В целом, констатируют госаудиторы, программы оказались эффективны: заявленные цели в основном достигнуты, притом что практически по всем программам (кроме IT-ипотеки) целевые показатели повышались.

Например, в рамках «обычной» льготной ипотеки к 2024 году улучшены жилищные условия 1,3 млн граждан при плане в 1,1 млн, «Семейной ипотекой» воспользовались 615 тыс. семей с двумя и более детьми (план на конец 2025 года — 410 тыс.), «Дальневосточной» — 62,8 тыс. семей (цель — 46 тыс. к концу 2023 года).

На этом фоне СП отмечает и ряд проблем, о которых ранее говорили лишь участники рынка и эксперты. Так, госаудиторы подтвердили взаимосвязь господдержки ипотеки с ростом цен на первичном рынке жилья.

Как отмечается в отчете, «снижение средневзвешенной ставки на один процентный пункт по ипотечным кредитам соответствует росту реальной цены жилья на первичном рынке на величину от 0,9% до 2%».

Это, признают госаудиторы, не единственный фактор подорожания — среди других отмечается рост доходов населения (рост реальных средних зарплат в регионе на 1% соответствует росту средних цен на жилье на первичном рынке примерно на 0,7% в течение двух кварталов), а также переход на эскроу-счета. На этом фоне в СП считают правильным сворачивание льготной ипотеки на новостройки.

Отметим, ДОМ.РФ ранее прогнозировал замедление роста стоимости жилья и даже возможность его снижения в некоторых регионах после завершения этой программы. Но в случае нарастания «негативных тенденций в экономике» и снижения стоимости залогового имущества по ипотечным кредитам на 20% и более, предупреждает Счетная палата, банкам может понадобиться «досоздание резервов в объеме до 4,5 трлн руб.» (24% значения собственных средств топ-13 банков, которые занимают более 95% рынка ипотеки). В таком случае государство будет вынуждено поддерживать банковский сектор, считают в СП. С одной стороны, уже повышены размеры первоначального взноса и ужесточено макропруденциальное регулирование, но, отмечает палата, «в 2020–2023 годах на фоне конкуренции среди банков накоплен существенный объем ипотечных кредитов низкого качества» (по данным на 1 января, почти половину задолженности по льготным кредитам составили займы с первоначальным взносом менее 20%), что «может негативно повлиять в случае снижения цен».

В Минстрое, комментируя выводы СП, сообщили лишь, что находятся в «постоянном диалоге» с госорганами, с ДОМ.РФ и с профессиональным сообществом по вопросам развития ипотечных программ с господдержкой и в оперативном режиме прорабатывают сценарии развития рынка.

Евгения Крючкова