Чем отличаются стратегии инвестирования в недвижимость Дубая и Москвы

Несмотря на постепенное снижение интереса к недвижимости в Дубае, объем сделок в эмирате, совершенных российскими покупателями, остается высоким. При этом инвесторы предпочитают выходить из актива еще до момента ввода дома в эксплуатацию. В то же время на московском рынке появилась иная тенденция: теперь покупатели продолжают зарабатывать на объекте, сдавая его в аренду.

Объем продаж жилой недвижимости в Дубае в первом полугодии составил 162 млрд дирхамов, или около 4 трлн руб. В этом объеме примерно 7% пришлось на российских покупателей — это шестой показатель среди всех стран, подсчитали в NF Group Middle East. Первые места по объему сделок, как правило, занимают Индия, Пакистан и Китай, добавляют в «Яндекс Недвижимости». Получается, что россияне потратили на жилье в Дубае около 280 млрд руб. Для сравнения, на элитном рынке Москвы девелоперы заработали в этот период 185 млрд руб.

CEO Vertical Hospitality Александр Пестряков уточняет, что количество сделок с участием россиян в Дубае заметно сократилось с 2022 года: большинство из тех, кто хотел инвестировать в страну и имел свободные деньги, это уже сделали. Кроме того, на замедление активности российских инвесторов влияет усложнение денежных трансакций из России, поэтому Дубай теперь уступает лидирующие позиции другим странам, например Таиланду. Каких стратегий сегодня придерживаются покупатели, которые все же выбирают недвижимость в Дубае, разбирался «Ъ-Review».

Эконом не вариант

Дубайский рынок показывает устойчивый рост предложения — например, только по итогам первого квартала показатель вырос на 17% относительно аналогичного периода 2023 года, говорят в «Ricci | Жилая недвижимость» со ссылкой на данные Земельного департамента Дубая. Количество сделок в январе—марте также росло (+22% год к году), однако затем ситуация начала меняться. «При общем наметившемся спаде спроса мы видим сохранение устойчивого интереса к высокобюджетным объектам. Это связано в первую очередь с тем, что такие объекты имеют локационные ограничения»,— объясняет генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. Лишь немногие инвесторы готовы покупать экономкласс в ОАЭ, подтверждает коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

Спрос на рынке Дубая в большей степени обусловлен географией — востребованы первая, вторая и третья линии застройки, а также проекты с атрибутами курортной недвижимости (частная территория, пляж, отельный сервис), что напрямую влияет на стоимость предложения, говорит госпожа Ломтева. И в этом отличие рынка от московской высокобюджетной недвижимости, где выбор объекта чаще определяется личными предпочтениями покупателя, а также новизной проекта.

Порог входа в жилье в престижных локациях Дубая начинается от $1 млн — в эту сумму, по данным «Ricci | Жилая недвижимость», обойдется квартира с одной спальней. Такие объекты реализуются быстрее всего, и потому они наиболее популярны у инвесторов, добавляют в компании. Впрочем, по словам руководителя направления по работе с российскими клиентами NF Group Middle East Софии Пургиной, сейчас в Дубае востребовано и жилье с большими площадями (от 150 кв. м), с тремя и более спальнями — это связано с частыми переездами в эмират семей с детьми.

Доходность на уровне московской

Сдача апартаментов в аренду в Дубае может приносить 3–6% годовых, а вилл — 6–10%, говорят в «Ricci | Жилая недвижимость». По данным Nikoliers, показатель зависит от локации: например, в Palm Jumeirah арендная доходность оценивается в 5,1%, в Downtown Dubai — в 6,1%, в Dubai Marina — в 7,1%, а в DIFC — в 7,4%. Поскольку заработок от аренды не облагается налогом, при правильном выборе объекта можно получить и более высокую доходность, на уровне 8–9%, уверена госпожа Пургина.

Однако некоторые эксперты настроены менее оптимистично. Так, Александр Пестряков напоминает, что чем дороже объект, тем меньше его арендная доходность. И видя недостаточные показатели, некоторые инвесторы начали сдавать свои квартиры в центральных локациях, например в Dubai Marina, покомнатно, что, однако, может заметно сказаться на амортизации жилья.

В свою очередь, в Москве от сдачи квартиры в аренду в среднем можно заработать порядка 5%, говорит Евгений Белокуров. Однако на фоне растущих арендных ставок годовая доходность от сдачи внаем уже увеличилась примерно до 6,5%, уточняют в Nikoliers.

Инвесторы предпочитают не задерживаться

В основном инвесторы продолжают отдавать предпочтение строящейся недвижимости, в том числе потому, что объем вторичного жилья не может удовлетворить имеющийся спрос, а кроме того, на первичном рынке девелоперы предлагают привлекательные условия покупки, такие как беспроцентные рассрочки, говорит партнер Nikoliers Андрей Косарев.

Если войти в проект в Дубае на этапе котлована и выйти незадолго до сдачи в эксплуатацию, то в среднем можно заработать на сделке от 20% до 30%, при этом даже не внеся полной стоимости будущего жилья, отмечает господин Белокуров. По его словам, доля именно таких сделок в эмирате сегодня очень высока, хотя они и могут быть рискованными. По данным Софии Пургиной, самое выгодное время для выхода из актива действительно либо завершающая стадия строительства (за три-шесть месяцев до готовности), либо короткий период после ввода в эксплуатацию.

В Москве же короткие инвестиции в текущих условиях работают хуже. Раньше, в период быстрого роста цен на недвижимость, инвесторы, как и сейчас в Дубае, в основном приобретали жилье на этапе котлована и перепродавали за пару месяцев до ввода дома в эксплуатацию, тем самым зарабатывая 40–45% (а при грамотном выборе проекта и типа квартиры доходность могла достигать 80–90%), напоминают в Nikoliers. Однако сегодня такие покупатели уже меняют свою стратегию и предпочитают после вступления в право собственности не продавать жилье, а сдавать его — на такой выбор влияет как замедление темпа роста цен, так и растущие ставки аренды.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.