Гендиректор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев – о стратегии группы компаний во время падения продаж новостроек

Несмотря на падение продаж новостроек после отмены льготной ипотеки, роста ключевой ставки и повышения себестоимости строительства, «КОРТРОС» сохраняет свои инвестиционные планы, рассказал в интервью генеральный директор компании Станислав Киселев. Девелопер готовится к комплексному развитию пермского микрорайона ДКЖ, внедряет установку фотоэлектрических панелей на фасадах домов и рассчитывает расширить земельный банк. Руководитель группы компаний «КОРТРОС» отмечает постепенное оживление строительного рынка, но видит необходимость в господдержке отрасли.

– После отмены льготной ипотеки спрос на жилье заметно упал. Станислав Владиславович, как вы оцениваете динамику спроса на строящееся жилье в регионах присутствия «КОРТРОС», и в Перми в частности?

– Особенность ситуации в том, что в борт корабля под названием «жилищное строительство» одновременно попали сразу три торпеды. Первая – это отмена льготной ипотеки 1 июля. Второй «торпедой» стал рост ключевой ставки Центробанка РФ, который привел к запредельной стоимости проектного финансирования для девелоперов и фактической недоступности кредитования по ипотечным программам. И третья – это повышение себестоимости строительства.

Отрасль переживает не самые стабильные времена. Но мы видим здесь и плюсы. К примеру, ключевая ставка не будет долго находиться на таком высоком уровне (сейчас она составляет 18% годовых – данные ЦБ РФ на 12.09.2024). Это краткосрочный тренд, ведь бизнес в принципе не может существовать при таких ставках.

Заметен также значительный рост заработной платы в разных сегментах – это позитивная тенденция, которая опосредованно ведет к росту спроса на жилье. Кроме того, если в июле «КОРТРОС» столкнулся с заметным снижением продаж новостроек – до 40% по разным проектам, то в августе ситуация начала отыгрываться назад. Конечно, компания не вышла на те показатели продаж, которые могли бы быть достигнуты при наличии льготной ипотеки, но, тем не менее, спрос начинает восстанавливаться.

– Насколько упал спрос на новостройки у «КОРТОС-Пермь»?

– Возведение ЖК “iLove” в Перми мы завершили, а проект нового масштабного квартала возле Дворца культуры железнодорожников (ДКЖ) пока на стадии разработки. Поэтому данные по продажам пермских новостроек «КОРТРОС» сейчас не показательны. В целом за август объем продаж группы в регионах присутствия был ниже плановых значений на 15%. С такими цифрами можно работать, поскольку мы видим оживление рынка.

– Корректирует ли группа компаний свои проекты в связи с ситуацией на рынке по срокам освоения, стройматериалам, позиционированию объектов? Откладываете ли стройки?

– Утвержденные инвестиционные планы компании на год не меняются. Мы заходим на новые площадки, в ближайшее время «КОРТРОС» анонсирует начало масштабного проекта в новом для группы регионе. Однако с охлаждением спроса на продукцию столкнулись не только девелоперы, вся строительная индустрия ощущает на себе снижение объемов фактического потребления материалов и оборудования. Поэтому наша задача в октябре-ноябре провести переговоры со всеми поставщиками стройматериалов и оборудования по новым условиям поставки продукции на объекты компании на ближайшие три года. Рассчитываем на снижение стоимости контрактов на поставку материалов и оборудования в диапазоне от 10 до 15%.

– Может быть, компания в этот сложный период, наоборот, внедряет инновации в своих проектах?

– Задачи цифровой трансформации, инновационного развития стоят перед ГК уже не первый день, и они не вызваны текущей ситуацией по изменению мер господдержки отрасли, это путь компании. Из наиболее ярких инновационных решений – применение фасадных фотоэлектрических панелей, которые представляют собой солнечные батареи на фасадах жилых зданий. У нас уже есть опыт реализации таких решений – это дома, построенные в Академическом районе Екатеринбурга. В 2024 году «КОРТРОС» введет в эксплуатацию последнюю очередь ЖК “HEADLINER” напротив Москва-Сити, где также применяется это решение. Оно будет использовано и в микрорайоне ДКЖ в Перми. Технически мы этот продукт отработали, впереди долгий путь повышения экономики проекта, подготовки предложений по совершенствованию его нормативно-правовой базы, поскольку применение панелей на фасадах зданий требует особого госрегулирования. Я надеюсь, что за «зеленой» энергетикой в жилищном строительстве стоит большое будущее.

– Как дальше, на ваш взгляд, будет вести себя рынок жилья в плане уровня продаж и цен?

– Задачи по повышению объемов жилищного строительства в стране означают, что отрасль ежегодно должна вводить не менее 100 млн кв. м жилья. Однако масштабное, интенсивное жилищное строительство нужно поддерживать соответствующими инструментами со стороны государства. В моем понимании, в течение ближайших трех-четырех месяцев ситуацию на рынке будут оценивать на разных уровнях власти. Затем появятся иные, более целенаправленные, таргетированные программы для поддержки спроса. Это могут быть аналоги льготной ипотеки для конкретных категорий граждан.

– На недавнем Камском форуме, где были и вы, губернатор Пермского края Дмитрий Махонин озвучил планы поддержки строительной отрасли. Предполагается, что девелоперам с помощью механизма «приоритетный инвестпроект» будут предоставлять земли под возведение жилья для сотрудников ОПК. Как вы относитесь к такой инициативе?

– Вопрос привлечения кадров на предприятия стоит чрезвычайно остро, а предоставление жилья позволит закрепить персонал в организации. Если в проектах КРТ появится условие о предоставлении жилья сотрудникам промпредприятий на льготных условиях, то у застройщиков должна быть возможность облегченного входа в такие проекты. Если девелопер заявляет о готовности предоставить какое-то количество квадратных метров для промышленного предприятия в конкретной территории, то в этих случаях должен действовать особый механизм выделения земли. Он поможет компаниям сократить и временные потери, которые болезненно сказываются на экономике любого проекта. Чем быстрее девелопер заходит на площадку, тем быстрее приступает к строительству.

На форуме отмечалось также, что на стадии строительства в Прикамье находится 1,9 млн кв. м жилья. Мы за период 2021–2024 годов почувствовали глубину этого рынка, и 1,9 млн кв. м – это не предел для Пермского края. В нашем понимании, край должен ориентироваться минимум на 4 млн кв. м. Потому что здесь есть мощный промышленный потенциал, а рядом – регионы, показывающие ориентиры, на которые Прикамью можно рассчитывать и двигаться вперед.

– Сейчас «КОРТРОС» работает над проектом КРТ в пермском микрорайоне ДКЖ. Презентовать архитектурную концепцию квартала предполагается в октябре, а когда там расселят людей и снесут аварийные дома и другие здания, намеченные условиями договора? Когда ориентировочно будет получено разрешение на строительство?

– С учетом текущего графика реализации проекта мы планируем выйти на площадку и начать продажи летом 2025 года.

– Определились ли в компании, как будет использоваться планируемое в микрорайоне высотное здание в 105 м?

– Это здание будет жилым. Более того, мы видим потенциал увеличения его высотности до 150 м. Сейчас уточняются вопросы по наличию высотных ограничений для данной территории. Если будет возможность, то башня станет более высокой, чем ожидалось ранее.

– Рассчитываете ли вы в ближайшее время приобрести еще какие-то крупные площадки в Перми? Интересует ли еще «КОРТРОС» территория в районе улицы Куйбышева и здания бывшего киноцентра «Премьер»?

– Конечно. Для нас недостаточен имеющийся в портфеле компании объем земельных участков, планируется его увеличивать. Конечно, мы смотрим на территории, которые предполагается осваивать с помощью механизма комплексного развития.

Безусловно, «КОРТРОС» интересует площадка в районе улицы Куйбышева. В строительство ЖК «Гулливер» компания вложила столько усилий и труда, что дальнейшее развитие этой локации нашей строительной группой было бы логичным и закономерным.

– «КОРТРОС» известен своим комплексным подходом к освоению территорий. Интересуют ли группу участки для точечной застройки в Перми?

– Мы смотрим на все возможные территории для освоения. За основу берутся критерии экономики: если площадка привлекательна и соответствует параметрам группы, ее, конечно же, приобретаем.

АО «СЗ «КОРТРОС-Пермь»

Реклама