Кто выиграет гонку за новый формат комплексного развития территорий

Долгие годы девелопмент под знаком комплексного развития территорий (КРТ) кружил вокруг концепции комбинированной застройки, оставаясь, по сути, все тем же возведением жилья, приправленным базовой инфраструктурой. Сейчас на рынке назревает небольшая встряска всей концепции КРТ, надолго застрявшей в первой стадии своего развития, уверен руководитель архитектурного бюро T+T Architects Сергей Труханов.

В будущих микрорайонах мы увидим интеграцию полноценных бизнес-центров, технопарков, создание действительно большого количества разнообразных и современных рабочих мест. Но, как и у любого переходного процесса, разумеется, и в этом есть ряд нюансов, связанных с проектированием и реализацией новых форматов на практике.

Бизнес, город, аналитики и все участники рынка недвижимости долгое время пытались сформировать, очистить от примесей и выкристаллизовать формулу комплексного освоения территорий в городах. На деле чаще получались стандартные жилые кварталы с базовым набором благоустройства, сервисной, коммерческой и социальной инфраструктуры. Да, объем, качество их проработки, архитектура и исполнение постоянно совершенствуются, но сама суть не претерпела кардинальных изменений. Причем речь идет как о местах расширения агломераций, так и освоения внутренних земель, например бывших промышленных зон.

Важное уравнение для девелопера

Сейчас в нашей стране взят курс на активную генерацию рабочих мест, развитие промышленности, бизнеса и раскрытие внутреннего потенциала экономики на всех уровнях: от федерального до муниципального. Во многом именно эта необходимость и стала тем самым триггером стимуляции поиска новых решений в КРТ.

Как часто бывает, флагманом процесса стала Москва, которая за последние годы действительно превратилась в законодательницу мод и одновременно тестовый полигон для любых значимых урбанистических трендов в России. Столичные власти уже отлично поняли, что в уравнении качественного развития города X — современное жилье и развитая инфраструктура, а Y — рабочие места и площадки для них. Помножив эти компоненты, мы сможем получить эффект полицентризма и тот самый новый формат КРТ.

В роли неизвестного в данном уравнении выступает проектная работа, особенно на первых этапах масштабирования стратегии в городских масштабах. Дело в том, что застройщики жилья уже виртуозно овладели искусством формирования квартирографии, возведения домов, кварталов, помещения их в контекст интеграции, в инфраструктурную сеть. И все же для любого жилищного девелопера проектирование и возведение деловых комплексов, складских помещений и городских технопарков далеко не профильная история. А тем более когда речь идет о проработке концепций, помещении таких объектов в жилую среду, позиционировании продукта в малоизвестных сегментах рынка.

Город активно поощряет и стимулирует такие истории, отдавая наиболее привлекательные площадки под застройку именно тем компаниям, которые обещают включать в свои проекты типологии с большим количеством рабочих мест. Отличным инструментом здесь является льгота на смену вида разрешенного использования участков при создании приложений мест труда. В случае реализации сценария следующую площадку под застройку можно получить на более простых условиях, сэкономив время и ресурсы. На бумаге действительно можно выиграть конкурс с концептом нового жилого района, оснащенного бизнес-центром или технопарком. Но затем настает момент, когда любую идею нужно реализовать на практике и смотреть, насколько она жизнеспособна в реальном мире.

На развилке

В этот момент любой непрофильный девелопер оказывается на развилке трех путей. Первый путь — это попытка взвалить подобную ношу на собственные плечи от начала и до конца: сформировать команду, отдел или департамент, выбрать типологию, разработать концепцию, провести маркетинговый анализ, создать архитектуру, интерьеры, построить и ввести в эксплуатацию объект. В теории такой подход может позволить сэкономить средства, самостоятельно войти в новую нишу рынка, прокачать компетенции, замкнуть процессы внутри собственной экосистемы. На практике все действительно может сложиться именно так, но, скорее всего, не с первого раза.

Неправильно выбранный масштаб, класс объекта, архитектурные решения, позиционирование и даже благоустройство — все это сопутствует дебютам на рынке. В проектных командах нужны люди, которые умеют делать офисы и хорошо набили руку в подобном деле. Если в случае с квартирами их достаточно один раз продать, то при создании того же делового центра все становится гораздо сложнее. Нарезка офисных площадей в данном случае важная задача, но отнюдь не основная.

Необходимо не только точно попасть в целевую аудиторию, но и понять, как продать такой объект, что становится на порядок более сложной задачей в рамках КРТ, а не чисто коммерческой застройки. Как именно будет работать бизнес-центр, как будет существовать внутри жилой застройки, какие потребности и активности закрывать — вопросы без ответов. В подобных случаях бизнес-подход не менее важен, чем непосредственно градостроительный.

В лучшем случае инвестор получит перерасход средств, головную боль, срыв сроков и переделки компонентов проекта, а в худшем — громоздкий чемодан без ручки, который никому не нужен и тянет бюджеты на дно. Правда состоит в том, что для создания адекватного микса жилья и крупных рабочих пространств необходимо развивать экспертизу, но это трудно, затратно и долго, особенно когда речь идет о технопарках и складах.

Второй путь — коллаборация двух девелоперов для создания общего продукта. Казалось бы, что может быть проще: двум профи взять и вместе на одной территории построить бизнес-центр? Сейчас из-за новой градостроительной политики они как никогда тесно сблизились, но все же общая закрытость девелоперов и их структур препятствует появлению таких коллабораций на практике. В дело вступают разные системы управления бизнесом, корпоративные стандарты, интересы, выбор приоритетов. В целом формат имеет право на жизнь, но из-за перечисленных особенностей скорее в качестве единичных кейсов, а не системно.

Третий путь — обратиться к профессиональному проектировщику с комплексным портфолио, включающим жилые, общественные, коммерческие типологии. Разумеется, когда девелопер привлекает стороннего архитектора, он также вынужден налаживать процессы, выходя за рамки своей экосистемы. Впрочем, в отличие от двух других озвученных стратегий, в этом случае застройщик приобретает страховку от многих рисков, например неверного расчета концепции, отсутствия нужной экспертизы, перерасхода бюджетов и срыва сроков разработки документации. Большие бюро обладают разносторонними компетенциями, умеют миксовать типологии, обладают опытом работы в мире и коммерческой недвижимости, и жилой, а главное — умеют слышать и понимать заказчика. Хорошего архитектурного партнера можно сравнить с профессиональным переводчиком, способным одинаково доступно общаться с заказчиком, подрядчиками, городом и конечными пользователями, помогая создавать гармоничный нарратив.

Разумеется, в дальнейшем любой бизнес может захотеть развивать подобные кейсы самостоятельно, нащупать собственное видение формата, нарастить экспертизу, адаптировать корпоративные процессы под продукт. Но в случае с дебютными проектами, когда приходится вступать в неизведанный сегмент, цена ошибки как никогда высока. Именно поэтому третий путь по ряду объективных причин видится наиболее безопасным.

Мы находимся на пороге появления фактически нового сегмента в индустрии, превращения КРТ в качественно иную единицу развития среды и городских экономик. В ближайшие годы данный формат будет одним из самых многообещающих, потенциально прибыльных и открытых к инновациям на всем рынке. От того, насколько успешно компаниям удастся дебютировать и зарекомендовать себя на нем, во многом зависят их перспективы и позиции на ближайшее десятилетие.