Как менялся спрос на ИЖС в Свердловской области в 2024 году

Спрос на загородную недвижимость в Свердловской области снизился по сравнению с прошлым годом, а цены выросли. Объем предложения на рынке увеличился на 6%, так же как площадь продаваемых домов. Эксперты отмечают, что изменения ипотечных программ, в частности отмена льготной ипотеки после 1 июля, сказались на рынке загородного жилья. Однако в дальнейшем, прогнозируют аналитики, цена на такие объекты будет только расти и спрос сохранится на высоком уровне.

Спрос заметно поутих

Потенциальный спрос на покупку загородной недвижимости в Свердловской области в первой половине сентября оказался на 4,6% ниже фоновых значений начала августа, рассказал Review управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимость» Сергей Еремкин. Директор федеральной компании «Этажи» в Екатеринбурге Александр Бабушкин также отметил снижение интереса к данном сегменту. По его словам, в августе текущего года объемы продаж жилой недвижимости в целом снизились на 40% по сравнению с августом 2023 года, что объясняется общим ростом цен на недвижимость и сокращением льготных программ ипотечного кредитования. При этом относительно других видов недвижимости спрос на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) вырос. Если в сентябре прошлого года доля сделок по загородной недвижимости составляла 10%, то сейчас она достигла 14–16%, уточнили в «Этажах».

В «Авито» подчеркнули, что за месяц вырос интерес к дачам (+2,4%) и таунхаусам (+20,3%). «Наибольшим спросом в Свердловской области, как и годом ранее, пользуются дома. Их доля от общего объема спроса на загородное жилье составила 64%, далее идут дачи и коттеджи — на них приходится 21% и 14% соответственно. Доля таунхаусов в структуре спроса составляет лишь 1%, однако стоит учитывать, что и предложение таких объектов ограничено — чуть больше 100 вариантов по итогам первой половины сентября»,— добавил Сергей Еремкин.

Директор по развитию «Бюро недвижимости Зыряновой» Алексей Шаклеин добавил, что на рынке загородного жилья дефицит качественных объектов. «Если загородный объект с современным ремонтом, то он улетает по over price. Люди даже на цену не смотрят. Аналог через дорогу может стоить в два раза дешевле, но он устарел морально или архитектурно, потому что планировочные решения могут не удовлетворять потребности покупателей»,— рассказал он.

В Уральской палате недвижимости (УПН) согласились с обозначенными трендами. По словам вице-президента УПН, председателя комитета по загородной недвижимости Эдуарда Богданова, спрос на загородную недвижимость в сентябре текущего года действительно стал ниже, чем годом ранее. «На рынке ИЖС тоже идут изменения в программах кредитования. Нельзя сказать, что те, кто планировал купить квартиру, из-за отмены льготной ипотеки пошли покупать дом. Такого нет»,— отметил он, добавив, что хорошим спросом пользуются дома массового сегмента, одно- или двухэтажные, площадью 100–150 кв. м.

Тенденции уральского рынка совпадают с общероссийскими. По данным «Циан.Аналитики», активность на загородном рынке летом 2024 года была ниже, чем в прошлом году. Так, показатели потенциального спроса снизились на четверть и достигли уровня лета 2022 года. «Интерес был больше обращен к рынку городского жилья, где этим летом произошло немало важных событий. В течение трех месяцев заметных колебаний в динамике спроса на “загородке” не фиксировалось»,— отметили аналитики сервиса.

Площади расширились и подорожали

После изменений в ипотечных программах (в частности, повышение ключевой ставки до 19% и, как следствие, ставок по ипотеке, а также прекращение действия программы льготной ипотеки после 1 июля) в первой половине сентября средняя стоимость загородных объектов на платформе «Авито» составила 2,9 млн руб., увеличившись за месяц на 2%. Аналитики пояснили, что на текущий момент дороже всего стоят таунхаусы (в среднем 9,9 млн руб.) и коттеджи (9,5 млн руб.). Самый низкий ценник у дач — 800 тыс. руб., а дома в Свердловской области стоят в среднем 3 млн руб.

По данным «Циан.Аналитики», за прошедшее лето средняя стоимость загородного объекта на рынке Свердловской области составила 8,4 млн руб., за пять лет она выросла на 83%. «Растет и стоимость строительства домов: сказалось подорожание как стройматериалов, так и рабочей силы. Некоторые подрядчики еще предлагают низкие цены, но нужно понимать, что это экономия, по большей части, на качестве дома»,— отметил Александр Бабушкин.

Примечательно, что вслед за стоимостью загородной недвижимости выросла и площадь продаваемых объектов. По данным «Авито», средняя площадь объектов, выставленных на продажу, за год выросла на 2% — с 94 кв. м до 96 кв. м. «Самыми компактными объектами на рынке загородной недвижимости оказались дачи (48 кв. м), самыми просторными — коттеджи (194 кв. м)»,— уточнил Сергей Еремкин.

Вместе с тем подорожали и земельные участки для ИЖС, что является общероссийской тенденцией. По оценкам «Этажей», в Свердловской области наиболее востребованные варианты земельных участков за год выросли в цене на 37%. В «Циан.Аналитике» отмечают, что за последний год цена сотки земельного участка в Свердловской области увеличилась на 71%, до 163 тыс. руб. С начала лета, по данным «Авито», средняя стоимость участков под ИЖС оставалась на уровне 500 тыс. руб.

«Рынок загородной недвижимости ощутил на себе увеличение ключевой ставки и отсутствие ипотечных программ. Люди и в дорогих сегментах использовали ипотечные кредитные средства. Цены выросли почти в два раза за последние 1,5 года, особенно в дорогом сегменте и среди готовых решений. Но люди покупают такие объекты»,— отметил директор по развитию «Бюро недвижимости Зыряновой» Алексей Шаклеин.

Отмена спровоцировала выдачу

Представители банковского сектора подчеркивают, что с начала года был зафиксирован рост показателей по выдаче ипотечных кредитов. «Тренд на покупку частных домов в ипотеку наметился в еще в прошлом году, а в первом полугодии 2024 года сфера ИЖС переживала период бурного подъема. Рост показателей в 2024 году также был связан с рекордными выдачами ипотеки, которые были зафиксированы в преддверии закрытия программы “Господдержка” в июне»,— отметили в Уральском банке Сбербанка.

По данным регионального Сбербанка, с января по август текущего года жители Свердловской области оформили в этом банке 1,7 тыс. ипотечных кредитов на покупку земельного участка или строительство загородного дома. Показатель на 22% превышает данные за аналогичный период прошлого года. Объем выданной ипотеки по программе ИЖС в Сбербанке с начала 2024 года составил 7,5 млрд руб., увеличившись на 36% по сравнению с данными января — августа 2023 года.

Согласно аналитике Банка России, всего в первом полугодии 2024 года жителями Свердловской области было оформлено 29 тыс. жилищных кредитов, что на 8,12% ниже показателей аналогичного периода прошлого года (31,3 тыс.). При этом объемы выданных жилищных кредитов снизились за год незначительно. Так, в первой половине текущего года жителям Свердловской области было выдано 96,73 трлн руб. жилищных кредитов (в прошлом году — 97,84 трлн руб.). Объем выданных ипотечных кредитов снизился за год на 0,99% — с 97,82 трлн руб. до 96,68 трлн руб.

При этом в июле 2024 года, после сворачивания программы льготной ипотеки, показатели по количеству и объему выданных жилищных кредитов существенно снизились по сравнению с июнем. Так, если в июне было выдано 7,9 тыс. жилищных кредитов (на сумму 27,9 трлн руб.), то в июле — 3,6 тыс. (10 трлн руб.).

Предложение выросло до пределов

По данным Свердловскстата, на ИЖС в регионе приходится большая часть оформляемого нового жилья. Так, за январь — август в области ввели в эксплуатацию более 2,2 млн кв. м жилья, из них лишь 723,5 тыс. кв. м приходится на многоквартирные дома, остальное приходится на ИЖС, доля которого в общем объеме жилищного строительства составляет 67,1% (в январе — августе 2023 года — 59,7%).

Согласно аналитике «Авито», объем предложения загородной недвижимости в Свердловской области в первой половине сентября нынешнего года увеличился на 6% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. «Рост экспозиции наблюдается по всем видам загородного жилья: дома, дачи, коттеджи, таунхаусы. Наиболее заметно в сравнении с прошлым годом увеличилось количество доступных для покупки домов и таунхаусов — на 14% по каждому объекту»,— уточнил Сергей Еремкин.

В «Этажах» отметили, что объем предложения на загородном рынке за год вырос в среднем на 7–8%. «Самый востребованный диапазон цен на строительство домов подрядчиками сейчас 7,5–10 млн руб., за год цены в этом сегменте выросли в среднем на 20–25%. В частности, это связано с дополнительными затратами на субсидирование процентных ставок по кредитам, поэтому в сегменте готовых домов рост цен более сдержанный, на уровне 12–15%»,— сказал Александр Бабушкин.

По словам Алексея Шаклеина, стоимость загородных объектов на рынке в Свердловской области продолжит расти, поскольку у населения есть средства — в регионе много предприятий ОПК, где отмечался значительный рост заработной платы. «Когда ключевую ставку ЦБ начнут снижать через 1–1,5 года, и 53 трлн руб. с депозитов населения пойдут на рынок недвижимости, цены на дома вновь взлетят. Поэтому ждать снижения не стоит»,— считает он.

Эдуард Богданов прогнозирует, что могут появиться загородные поселки от системных игроков, которые сейчас в основном специализируются на строительстве многоквартирного жилья. «Рынок становится высококонкурентным, проекты домов более выверены, сегодня застройщик смотрит в пользу необходимого и достаточного количества метров и простой архитектуры. Но некоторые девелоперы начали разрабатывать решения в пользу комфорта и эстетичности, таких проектов стало больше»,— подчеркнул он. Он тоже считает, что спрос на загородную недвижимость будет расти. Вместе с тем, по его словам, нужно финансировать уже существующую нагрузку на инфраструктуру, поэтому темпы предложения будут не такими высокими, как того хотелось бы.

Анастасия Таначева