Как реализуется программа КРТ в Екатеринбурге и Свердловской области

Власти Екатеринбурга довольны реализацией проектов комплексного развития территорий (КРТ). Количество отданных под программу площадок увеличивается с каждым годом. Чаще всего домами под снос для реализации программы становится жилой фонд периода сталинской застройки. Администрация Екатеринбурга и эксперт согласны в том, что на сегодня КРТ является наиболее эффективным механизмом улучшения жилищных условий, однако программу необходимо дорабатывать, учитывая потребности местного бизнеса, в том числе чтобы создавать рабочие места для жителей новых домов.

Новые планы

На начало августа в Екатеринбурге заключено 11 договоров КРТ — семь о застройке жилой территории и четыре — нежилой. Из пяти одобренных Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области проектов три находятся на стадии согласования, еще по двум готовятся внеочередные собрания собственников и нанимателей помещений в домах на местах будущей застройки, а также продолжается работа по двум другим проектам КРТ.

Один из новых проектов хотят реализовать недалеко от центральной части города в районе улиц Челюскинцев и Восточной. В конце августа глава Екатеринбурга утвердил проект межевания данной территории. Как было указано в документах, площадь нового участка для многоэтажной жилой застройки составит более 12,4 тыс. кв. м, предполагается, что там будет проживать около 1,7 тыс. человек. На территории построят дома общей площадью 59,7 тыс. кв. м, а также парковку на 444 места и детский сад на 100 детей, максимальный показатель плотности застройки на этой территории составляет 68,5 тыс. кв. м на гектар. Сейчас на этом участке располагаются объекты коммунальной инфраструктуры и автосалон «Оками». Отметим, что недалеко от этого места «Группа ЛСР» снесла цеха, которые раньше занимал Danone, компания застраивает площадку также в рамках КРТ.

Буквально 17 сентября мэр города подписал еще одно постановление, касающееся КРТ. В районе улиц Московская — Гурзуфская должны снести два многоквартирных жилых дома 1953 года постройки и коммунальные объекты. На участке общей площадью 4,1 тыс. кв. м планируют построить около 50 тыс. кв. м жилья. В зоне ЖК появятся детские и спортивные площадки, будет выполнено благоустройство и озеленение новых дворов, кроме того, в рамках КРТ предусмотрен ремонт здания детского сада №338 с увеличением количества мест. При этом градостроительный потенциал проекта составляет 20,6 тыс. кв. м. Построить новое жилье здесь должны в течение пяти лет. Для заинтересованных девелоперов проведут аукцион. По словам директора департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений уральской столицы Руслана Габдрахманова, начальная цена за площадку составит 101,6 тыс. руб.

Дома того же периода постройки (1954–1959 гг.) снесут и в районе улиц Начдива Васильева — Репина — Ленинградская. Там построят 60 тыс. кв. м жилья примерно для 1,2 тыс. человек. По данным городской администрации, снести хотят шесть домов 40-х годов постройки на Уралмаше в районе ул. Бакинских Комиссаров, четыре дома 1950-х годов напротив Михайловского кладбища. Застройщик и суммы пока не указываются.

Самые старые дома, которые попали в проекты КРТ, находятся на улице Стрелочников: на территории свыше 6,5 тыс. кв. м расположены две деревянных двухэтажки 1926–1927 годов постройки и коммунальные объекты. Согласно постановлению администрации города, на их месте планируется построить детский сад на 200 мест. Кроме того, под КРТ отдадут территорию на пересечении Базового переулка и Сибирского тракта, там снесут дом 1962 года, а вместо него обустроят зеленую рекреационную зону.

Как показывает практика первых проектов КРТ, к реализации программы подключаются не только местные девелоперы (первопроходцами были «Брусника» и «Астра Девелопмент»), но и иногородние. Например, в первых рядах была тюменская компания «Страна Девелопмент». Позже о масштабных планах в Екатеринбурге заявила одна из крупнейших федеральных компаний «Самолет». В начале августа Алексей Орлов утвердил проект планировки территории в районе улицы Летчиков. До 2045 года ГК «Самолет» планирует построить здесь жилые дома переменной этажности общей площадью более 31 тыс. кв. м, встроенно-пристроенные помещения детского сада на 100 мест, подземный паркинг. Запланировано строительство корпусов школы №119 на 500 мест. Еще одну площадку «Самолет» планирует застраивать на ул. Вилонова и также в рамках КРТ. В рамках КРТ рядом с Основинским парком появится более 40 тыс. кв. м нового жилья, предусмотрены детский сад на 100 мест и коммерческая инфраструктура — магазины, кофейни, аптеки — общей площадью 2,3 тыс. кв. м. Примерно треть всей территории займет озеленение.

По данным компании на июль, большинство жителей домов на ул. Летчиков договорились с застройщиком о переезде, а все жильцы на ул. Вилонова — к началу сентября уже переехали из шести ветхих домов в новое жилье или получили денежную компенсацию.

Мэрия Екатеринбурга ведет предварительную градостроительную подготовку пяти территорий, предлагаемых под застройку в рамках программы КРТ в 2025 году. «Конкретные адреса перспективных площадок называть не будем, чтобы избежать возможных спекуляций, но обозначим, что они расположены в Железнодорожном и Чкаловском районах»,— рассказал исполняющий обязанности директора департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Екатеринбурга и главного архитектора города Андрей Чернышов. Как ранее заявил замглавы города Рустам Галямов, администрация представит для общественного обсуждения шесть или семь площадок для комплексного развития территорий до 2025 года, в том числе в Орджоникидзевском районе. «Мы эту работу будем продолжать, там много позитивных итогов, останавливаться не будем и продолжим в следующем году»,— сказал он.

КРТ учтет производства

Согласно данным администрации Екатеринбурга, по результатам реализации проектов КРТ на месте ветхих домов должно появиться более 851 тыс. кв. м нового жилья с благоустроенными придомовыми территориями. В мэрии считают, что КРТ на сегодняшний день является наиболее эффективным механизмом улучшения жилищных условий граждан, проживающих в ветхом жилом фонде. Работа по расселению идет «опережающими темпами»: в настоящее время общая площадь расселенных многоквартирных домов составляет порядка 15 тыс. кв. м — снесены 14 домов, из которых переехали 882 человека.

При этом власти города собираются доработать механизм комплексного развития территории, включив в программу строительство промышленных объектов, чтобы удовлетворить потребности бизнеса. В этом отношении глава Екатеринбурга привел в пример Москву, где при реновации думают не только о строительстве жилых домов, но и развитии объектов, где могут разместить производства, которые не предполагают большой санитарно-защитной зоны.

Изменение механизма КРТ требует обсуждения с крупными застройщиками и девелоперскими компаниями, сказал Алексей Орлов. Глава города придерживается мнения, что это позволит сократить маятниковую миграцию, нагрузку на улично-дорожную сеть и решить многие другие вопросы. «Места применения труда должны быть в непосредственной близости от мест, где производится жилищное строительство. Это правильный путь, по которому надо идти»,— отметил мэр во время промышленной выставки «Иннопром». Он также подчеркнул, что в числе главных проблем малых производственных компаний Екатеринбурга потребности в земельных участках, доступ к производственным площадям и дефицит кадров.

С таким подходом согласен руководитель независимого проектного бюро «ИнПАД», доцент Уральского федерального университета (УрФУ) Виктор Сальников. По его словам, механизм КРТ учитывает не только возможности по размещению жилого фонда и его развитию, но и требования к транспортной и социальной инфраструктуре, такой как школы, детские сады, места отдыха, точки притяжения; такой подход к застройке позволяет запланировать нагрузку на территорию и соответствующим образом распределить имеющиеся ресурсы. «На мой взгляд, этот механизм является наиболее эффективным методом развития территории, поскольку точечная застройка — это все-таки больше про нагрузку на существующую среду и, грубо говоря, использование резервов сложившейся застройки и приведение плотности к требованиям современных норм»,— говорит эксперт. Он также добавил, что через механизм КРТ необходимо развивать максимальное количество площадок, учитывая, что программа реализуется в соответствии с генеральным планом развития города, и это важно, так как учитывается новая нагрузка на дорожно-транспортную сеть и магистральные инженерные сети, которая возникает при организованном развитии города.

Господин Сальников оценил реализацию подобных проектов в Екатеринбурге как максимально положительный опыт, исходя из результатов строительства кварталов ведущими девелоперами в последние годы, и предположил, что в дальнейшем в городе будет применен опыт Москвы, о котором упоминал Алексей Орлов. «Этот подход еще не назывался КРТ, но, собственно, сам рынок и конкуренция подтолкнули девелопера к тому, чтобы не просто строить огромные здания, но и создавать условия для жизни. Возможно, следующим шагом будет являться то, как это сейчас реализуется в Москве: связь проектов КРТ с точками приложения труда. Развитие жилья ведет к увеличению нагрузки на транспортную инфраструктуру города, и планирование рабочих мест, мест приложения труда вблизи от застройки больших городов становится также весьма важным вызовом»,— считает Виктор Сальников.

Ирина Пичурина