Как меняется рынок загородной недвижимости

Изменение льготных ипотечных программ повлияло на все сферы недвижимости, в том числе и на загородный сегмент. Однако интерес к нему поддерживается трендом на экологию, который начался еще в пандемию, а также более доступным предложением по сравнению с городским жильем. Как рынок загородной недвижимости развивается в новых условиях, разбирался «Ъ-Review».

По данным «Дом.РФ», с января по июль 2024 года было введено более 43 тыс. кв. м индивидуальных жилых домов, что на 23% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Выдача ипотеки на строительство и покупку домов также растет: по итогам полугодия объем кредитов вдвое превысил показатель января—июня 2023 года, следует из подсчетов ВТБ. При этом почти все займы в сегменте были выданы по льготным программам.

В дальнейшем, согласно экспертам «Дом.РФ», рынок ипотеки на ИЖС ожидает кратковременная просадка из-за окончания госпрограммы, однако сегмент имеет значительный потенциал роста после распространения механизма эскроу на строительство частных домов. Пока же спрос изменился незначительно: коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров отмечает, что в июле по сравнению с июнем количество сделок снизилось всего на 2,2%. При этом такая динамика могла быть вызвана не столько изменениями ипотечного кредитования, сколько сезоном отпусков: традиционно интерес к покупке загородного жилья активизируется в весенний и осенний периоды, а летом и зимой остается на достаточно стабильных показателях.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов добавляет, что ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ опосредованно влияет на сегмент ИЖС в Москве и области через рост ставок на обычные кредиты и на стоимость проектного финансирования. Также ситуация в сегменте осложняется сохраняющейся строительной инфляцией, ростом цен на услуги строительных бригад и рабочих по отдельным специальностям, уточняет эксперт.

Если же говорить об элитном сегменте загородной недвижимости, то здесь сделки с ипотекой обычно проходили в относительно невысоком бюджете, 40–150 млн руб., отмечает директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева. Часть клиентов привлекала кредитные средства, поскольку собственные были задействованы в бизнесе, другая часть — в силу финансовой необходимости. В отсутствие льготных программ и при высокой процентной ставке продажи именно в этих бюджетах могут буксовать — однако в остальном на элитный рынок загородного жилья рост ипотечных ставок повлияет не столь существенно, уверена госпожа Алексеева.

Замороженные активы

С учетом удорожания строительства часть заявленных к вводу поселков так и остаются недостроенными, говорят эксперты. Точные данные по количеству замороженных проектов загородной недвижимости оценить сложно, одной из наиболее распространенных причин недостроя коттеджных поселков собеседники «Ъ» называют ошибки на этапе формирования финансовой модели проекта. Чаще всего это в целом непродуманный подход к созданию продукта — излишне оптимистичная оценка будущего темпа продаж или непопадание в запрос реальной целевой аудитории, объясняет руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина. «Дело в том, что сегмент загородной жилой недвижимости достаточно низкомаржинален и он практически не прощает девелоперу даже незначительных ошибок»,— подчеркивает госпожа Магилина. На ликвидность влияют сотни параметров: земельный участок, его локация, окружение, транспортная доступность, архитектура проекта, качество внутренних инженерных сетей, комплектация продаваемого лота и даже особенности организации движения по внутрипоселковым дорогам, перечисляет она.

Фактор эскроу

Обезопасить рынок ИЖС призван механизм эскроу-счетов, который начнет действовать в сегменте в марте 2025 года: при заключении договора с подрядчиком о строительстве дома деньги будут храниться на специальном банковском счете до закрытия обязательств. Стратегически этот механизм может стать драйвером развития отрасли, но запускать его на фоне высокой ставки ЦБ достаточно проблематично, так как большинство сегодняшних участников рынка, в отличие от застройщиков многоквартирного жилья, не накопили достаточную подушку безопасности за последние годы, считает господин Попов. В VSN Group, в свою очередь, уверены, что внедрение эскроу-счетов не снизит количество замороженных проектов, а лишь увеличит их численность. Фактическую пользу от внедрения механизма стоит ожидать не в кратчайшие сроки, а в горизонте нескольких лет, прогнозирует господин Белокуров.

В BN Group ожидают, что внедрение системы эскроу-счетов в ИЖС приведет к росту стоимости строительства домов до 10% из-за новых затрат на обслуживание кредитных средств. «Продавцам не очень хотелось бы отпугивать оставшихся потенциальных покупателей еще и ростом цены, однако подъем стоимости на 10–12% до конца 2024 года весьма вероятен: для девелоперов и строителей это уже вынужденная мера»,— предупреждает госпожа Магилина.

Застройщики подтверждают спрос

Впрочем, даже рост цен и усложнение условий кредитования вряд ли повлияют на спрос в сегменте, считают эксперты. К тому же на сегмент ИЖС до сих пор распространяется семейная ипотека, а около 70% покупателей загородных домов — это как раз семьи с детьми, говорят в VSN Group. После 2020 года интерес к загородным домам в целом вырос, особенно среди пар с детьми, а также представителей технологичных профессий, часто предполагающих удаленный формат занятости, подтверждают в «Яндекс Недвижимости». Так, в Московской области, по данным сервиса, интерес к публикациям о продаже загородной недвижимости (включая участки и дачи) вырос только за последний месяц на 10,2 %, а за год — на 30,4%.

Оптимистично на развитие сегмента ИЖС смотрят и девелоперы, которые анонсируют все новые проекты: так, ГК «Самолет» в 2024 году заявила о запуске трех новых поселков в Московском регионе и Тверской области, ГК ФСК начала реализацию нового проекта ИЖС в Наро-Фоминском районе Московского региона, вспоминает госпожа Алексеева. О своем выходе в сегмент сообщали в 2024 году и в «РКС Девелопмент». При этом в подобных проектах застройщики часто предлагают специальные ипотечные условия, которые привлекательнее и стандартных рыночных, и даже льготных программ, уточняет госпожа Алексеева.

«На фоне перегретого рынка квартир все больше людей предпочитают получить за те же деньги большую по сравнению с квартирами площадь и приватность, а также комфортное и экологичное окружение»,— подтверждает госпожа Магилина.

Впрочем, по словам Алексея Попова, для загородной недвижимости Подмосковья средний чек покупки сегодня выше, чем в городском сегменте, а вариантов сэкономить осталось не много.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Наталья Пиунова