Какие нюансы стоит учитывать при выборе ЗПИФов недвижимости

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости стали заметной частью российского рынка коллективных инвестиций. За первое полугодие 2024 года активы таких фондов выросли на 73 млрд руб. и вплотную приблизились к уровню в 400 млрд руб. Частных инвесторов привлекают понятность базового актива, широта инвестиционного предложения и неплохие результаты управления. «Ъ-Review» разобрался в особенностях инвестирования в ЗПИФы недвижимости и способах выхода из них, а также перспективах в условиях роста ключевой ставки Банка России.

Фонды на подъеме

Повышение доходности депозитов и обвал фондового рынка не остановили приток средств на рынок доверительного управления и коллективных инвестиций. По данным Банка России, по итогам второго квартала суммарные активы, находящиеся в управлении УК, выросли на 1,4 трлн руб., до нового исторического максимума в 23,5 трлн руб. С начала года активы выросли на 2,6 трлн руб.— это на четверть выше прироста за аналогичный период 2023 года (2,1 трлн руб.).

Ключевым локомотивом роста рынка коллективных инвестиций выступили паевые инвестиционные фонды, активы которых увеличились за полугодие на 2,1 трлн руб., или 17%, до 14,6 трлн руб. В итоге доля данного сегмента бизнеса УК выросла на два процентных пункта — до 62%. Одну из наилучших динамик среди ПИФов продемонстрировали закрытые фонды, активы которых выросли более чем на 2 трлн руб., или 19%, до 12,4 трлн руб. За то же время активы открытых и интервальных фондов прибавили 8% и 15% соответственно — до 837 млрд руб. и 209 млрд руб. Наиболее сильный рост активов показали биржевые фонды — на 30%, до 461 млрд руб.

Запаянные метры

В числе самых популярных направлений для вложений на рынке коллективных инвестиций наряду с фондами денежного рынка оказались закрытые фонды недвижимости. По итогам первого полугодия, по оценкам управляющей компании «Парус Управление активами», активы только рыночных ЗПИФов недвижимости выросли на 73,2 млрд руб., до 396,7 млрд руб. Это почти вдвое больше прироста за аналогичный период 2023 года и лучший полугодовой показатель за пять лет наблюдений. Основная часть привлечений пришлась на ЗПИФы для квалифицированных инвесторов, активы которых выросли на 42 млрд руб., до 221,6 млрд руб. Активы фондов, паи которых доступны неограниченному кругу инвесторов, выросли на 31,2 млрд руб., до 175,1 млрд руб.

Недвижимость традиционно является одним из самых популярных способов сбережения у населения. Покупка квартиры понятнее инвестиций на фондовом рынке, активная популяризация которого началась лишь в последнее десятилетие, и она осязаема, в ней можно жить, сдавать в аренду или продать. «Недвижимость является одним из лучших инструментов сохранения и наследования капитала, особенно в странах с высокой инфляцией в государственной валюте»,— отмечает инвестиционный директор УК «ТЕТИС Кэпитал» Андрей Ощепков. Но продолжающийся рост стоимости жилья, а также подъем ставок по ипотеке, произошедший в этом году, сделали такие инвестиции менее доступными для неограниченного круга людей.

Одной из альтернатив инвестициям в недвижимое имущество стала покупка паев ЗПИФов недвижимости, которые за счет либерализации законодательства стали доступны неограниченному кругу инвесторов. Еще несколько лет назад минимальный порог входа в ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов начинался от 300 тыс. руб., а для квалифицированных — свыше 1 млн руб. В настоящее время минимальная цена пая ЗПИФа как для квалифицированных, так и неквалифицированных инвесторов не ограничена, а значит, может быть рубль или меньше. В итоге только за последние 12 месяцев число пайщиков рыночных фондов недвижимости выросло более чем вдвое — почти до 200 тыс. человек.

Фонды жилой недвижимости

Формально фонды недвижимости можно разделить на два вида: строительные и рентные. Первые в соответствии со своим названием инвестируют средства пайщиков в строящиеся объекты (такие инвестиции доступны только в случае ЗПИФов для квалифицированных инвесторов) или в готовые — в основном жилой недвижимости. Они зарабатывают на изменении стоимости объекта — от уровня котлована до готового комплекса (в случае ЗПИФов, ограниченных в обращении) либо на разнице цены покупки готового объекта, которая обычно ниже рыночной, поскольку застройщик обычно предоставляет УК скидку как оптовому покупателю с рыночной цены его продажи.

Многие годы ЗПИФы жилой недвижимости, доступные широкому кругу инвесторов, были редкостью на российском рынке. Причина этого была проста: из-за слабой динамики цен на жилье подобные инструменты не выдерживали конкуренции с другими инвестиционными продуктам (акциями, облигациями). Ситуация изменилась в 2020–2022 годах на фоне стремительного роста цен. Если в 2019 году средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в России, согласно данным Банка России, выросла на 8,5%, до 72 тыс. руб./кв. м, то в 2020 году цены выросли уже на 19%, до 85,7 тыс. руб./кв. м, а в 2021-м — на 32,4%, до 113 тыс. руб./кв. м. По итогам 2022 года квадратный метр подорожал еще на 28,6%, до 145,2 тыс. руб.

В таких условиях в 2022 году УК «Тинькофф Капитал» запустила первый ЗПИФ жилой недвижимости, доступный неограниченному кругу инвесторов,— «Тинькофф ЖК Republic — REDS». В настоящее время в линейке УК три фонда данного типа с суммарными активами 5,4 млрд руб. Фонды жилой недвижимости запустили и другие частные УК: «Альфа-Капитал» (два фонда с суммарной стоимостью чистых активов около 1 млрд руб.), УК «Солид Менеджмент» (один ЗПИФ с активами на 28,3 млн руб.), «Баланс Эссет Менеджмент» (один ЗПИФ с активами на 20,6 млн руб.). Даже с учетом активного запуска таких фондов суммарные вложения в жилую недвижимость занимают лишь 4,2% от всех активов рыночных ЗПИФов недвижимости.

На фоне продолжившегося в этом году роста цен на жилую недвижимость (https://www.kommersant.ru/doc/6905645) соответствующие ЗПИФы показали в основной своей массе неплохой результат, сопоставимый с доходностью депозитов. По оценке руководителя направления маркетинговых исследований и аналитики «Парус Управление активами» Елены Михайловой, по итогам полугодия стоимость паев таких фондов выросла на 9–17% годовых с 7–17% годовых в аналогичный период прошлого года.

Фонды коммерческой недвижимости

Более массовый сегмент, в котором насчитывается несколько десятков фондов и который занимает более 95% рынка,— это ЗПИФы рентной недвижимости, ориентированные на вложения в коммерческую недвижимость. Такие фонды позволяют пайщикам получать регулярный доход (раз в месяц, квартал или полугодие) от сдачи различных объектов недвижимости в аренду, а также зарабатывать на росте их цены.

Можно выделить три основных типа недвижимости, которые включаются в состав ПИФов: логистическая, торговая и офисная недвижимость. Основной упор управляющие делают на складскую недвижимость. По оценке «Парус Управление активами», с начала года доля логистической недвижимости в ЗПИФах рентной недвижимости выросла с 54,6% до 56,2%. В абсолютном выражении такие вложения выросли на 56 млрд руб., почти до 223 млрд руб. Это происходит как за счет роста стоимости складов, уже находившихся в фондах, а также новых приобретений в отчетный период, так и за счет притока средств от нынешних и новых пайщиков. Выросли вложения и в другие типы коммерческой недвижимости, но менее значительно. Инвестиции в торговую недвижимость поднялись с 50,6 млрд руб. до 51,3 млрд руб., в итоге их доля на рынке упала с 15,7% до 13,8%. Доля офисной недвижимости уменьшилась с 12,3% до 11,3%, при этом размер активов вырос с 39,7 млрд руб. до 44,7 млрд руб.

Такая разборчивость управляющих и инвесторов объясняется тем, что складская недвижимость лучше остальных сегментов пережила два последних кризиса, вызванных пандемией коронавируса и уходом иностранных компаний из России на фоне начала СВО. Оба кризиса сильно ударили по торговым и бизнес-центрам, а также гостиницам, которые до 2020 года рассматривались как потенциальные объекты для инвестиций паевыми фондами, но так ими и не стали. В итоге портфельные управляющие ЗПИФами недвижимости стали на рынке крупнейшими инвесторами в складскую недвижимость (https://www.kommersant.ru/doc/7067073).

Партнер NF Group Станислав Бибик отмечает восстановление инвестиционного спроса во всех сегментах рынка. По итогам первого полугодия инвестиции в офисную недвижимость составили 77,8 млрд руб., складскую — 63,1 млрд руб., торговую — 51,9 млрд руб. С начала года в сегменте офисной недвижимости наблюдается сокращение объемов свободных площадей и значительный рост объемов сделок. Наблюдается рост ставок аренды и цен продаж. «С начала года на рынке торговых центров как Москвы, так и Санкт-Петербурга наблюдается выраженное снижение доли свободных площадей ввиду небольшого объема нового предложения и стабильного спроса со стороны российских ритейлеров. При этом арендные ставки индексируются на уровне 5–8% в год, что ниже уровня инфляции»,— отмечает господин Бибик.

Несмотря на восстановление в офисной и торговой недвижимости, результаты ориентированных на нее фондов значительно уступают показателям ЗПИФов складской недвижимости. По оценке Елены Михайловой, внутренняя ставка доходности фондов торговой недвижимости составила по итогам полугодия 5–13% годовых, офисной недвижимости — 7–15% годовых, складской недвижимости — 20–27% годовых. «Сегмент складской недвижимости по-прежнему находится в состоянии дефицитного предложения — доля свободных площадей остается на минимальных уровнях, а ставки аренды с конца 2023 года уже выросли на 20–30%»,— отмечает Станислав Бибик.

Перспективы

В текущих условиях жесткой денежно-кредитной политики ЦБ наиболее конкурентными в сравнении с банковскими продуктами, по мнению управляющих, остаются фонды коммерческой недвижимости. Как отмечает Елена Михайлова, растущая инфляция отразится на росте ставок аренды и на росте стоимости недвижимости, что, в свою очередь, повлияет на доходность объектов коммерческой недвижимости, которая на горизонте пяти—семи лет значительно опередит доходность по депозитам. «При работе с инвестициями в коммерческую недвижимость не стоит забывать, что внутри ЗПИФ запакован полноценный арендный бизнес со своими рисками и способами его нивелирования,— гарантий доходности от государства в таком инструменте по аналогии с депозитами нет»,— отмечает Андрей Ощепков.

В то же время фонды жилой недвижимости останутся под давлением возросших ставок по депозитам, что будет негативно сказываться на продажах. Начальник отдела доверительного управления «КСП Капитал УА» Дмитрий Хомяков отмечает, что после отмены госпрограммы «Льготная ипотека» темпы продаж в новостройках снижаются даже в таких благополучных с этой точки зрения регионах, как Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область. «Дополнительное давление на покупателей оказывало повышение ключевой ставки ЦБ до 18% годовых, которое состоялось в июле, и ожидания того, что регулятор может продолжить ужесточение ДКП»,— отмечает господин Хомяков.

Пай на любой кошелек

Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость через соответствующие ЗПИФы недвижимости имеют ряд преимуществ в сравнении с прямой покупкой недвижимости, ключевым из которых является минимальный требуемый стартовый капитал. Анализ «Ъ-Review» показал, что у 48 рассмотренных рыночных ЗПИФов семь имеют стоимость пая меньше 1 тыс. руб., у 15 ЗПИФов цена пая варьируется от 1 тыс. до 100 тыс. руб., у 26 ЗПИФов составляет 100–500 тыс. руб. Правда, вкладывают частные инвесторы гораздо больший объем средств. Руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников рассказал о том, что в их розничных фондах средний счет клиента составляет примерно 2,5 млн руб. В УК «Парус Управление активами» средний чек инвестиций — 5 млн руб.

Операции с недвижимостью, особенно коммерческой, требуют опыта проведения таких сделок и достаточного уровня экспертизы не только при выборе объекта, но и при последующем его операционном управлении. В ЗПИФах подбором объекта и его управлением занимаются профессиональные управляющие. «Управляющая компания, выбирая актив, проводит инвестиционный, финансовый, юридический и технический анализ объектов и проектов, и только после этого объект включается в список для инвестирования»,— отмечает Владимир Стольников. В случае крупных фондов, как отмечает директор по налоговым и юридическим вопросам Astero Falcon Павел Романенко, УК выбирает несколько объектов для инвестиций, возможно также сочетание несколько стратегий инвестиций в одном ЗПИФе — например, покупка/продажа объекта и покупка/ремонт и сдача объекта в аренду. Это повышает диверсификацию общего портфеля и снижает его риски.

Хотя всеми операциями с недвижимостью занимается УК и она же числится в реестре собственников в качестве номинального держателя, фактическими ее владельцами являются пайщики фонда. Стоит отметить, что ЗПИФы очень надежны, и даже в случае отзыва лицензии у управляющей компании с имуществом фонда ничего не станет, так как оно обособлено от имущества компании. «Если УК по какой-то причине лишается лицензии или банкротится, то среди пайщиков проводится голосование по выбору новой управляющей компании и передаче имущества фонда ей. Если в результате голосования новая УК не выбрана, имущество фонда будет распродано, а паи будут погашены»,— поясняет Дмитрий Хомяков.

Вся инфраструктура ЗПИФов контролируется Банком России, который лицензирует деятельность не только самих управляющих компаний, но и дополнительных институтов контроля за УК — специализированных депозитариев. Перед формированием ЗПИФа управляющая компания должна четко определить его условия функционирования, права участников, перечень активов, возможных к включению в фонд, и закрепить эти условия в документе — правилах доверительного управления. Данный документ проверяется специализированным депозитарием и регистрируется в Банке России. «Последующий контроль за соответствием любых операций УК правилам доверительного управления лежит на спецдепозитарии, а финансовая отчетность и санкционные меры находятся в ведении ЦБ»,— отмечает Андрей Ощепков.

Работа платежом красна

Однако работа управляющей компании небесплатна, за нее пайщик обязан будет заплатить вознаграждение, причем в независимости от результата. Комиссия УК обычно состоит из двух частей: переменной (success fee) и постоянной (management fee). Обе взимаются в основном поквартально. По данным проведенного анализа правил рыночных фондов, management fee составляет 0,5–2% от стоимости активов, success fee — 5–20% от прироста стоимости активов. Комиссия за управление рассчитывается от средней стоимости активов портфеля. Комиссия за успех рассчитывается от суммы дохода. Например, если доходность пайщика по итогам квартала составила 5%, то комиссия составит 0,25–1%.

Помимо этих расходов, как отмечает Павел Романенко, будут траты и на поддержание инфраструктуры фонда (аудит, обслуживание депозитария, работу оценщика и многое другое), в итоге покупка недвижимости через ЗПИФ обойдется инвестору дороже, чем в классических инструментах инвестирования через коммерческие компании. Впрочем, особая система налогообложения фондов с лихвой компенсирует траты на их обслуживание. Доходы от любых операций с активами внутри фонда не подлежат налогообложению до его закрытия или распределения прибыли между владельцами паев.

Особенности входа и выхода

Купить паи закрытых фондов недвижимости можно в момент их формирования либо при проведении дополнительной эмиссии. Срок жизни ЗПИФа может составлять 5–15 лет. Законодатели рассматривают возможность увеличить максимальный срок жизни ЗПИФов для квалифицированных инвесторов с 15 до 49 лет. В конце срока жизни фонда пайщики решают продлить его или ликвидировать, в последнем случае имущество фонда продается, а владельцы паев получают денежные средства.

Досрочно получить деньги можно, только найдя покупателя на свой пай либо проголосовав на собрании пайщиков против какого-либо решения. В последнем случае УК обязана выкупить пай. Но собрания пайщиков — довольно редкие события, они проводятся в случае передачи фонда другой УК, продления срока действия договора ДУ, проведения дополнительной эмиссии паев. В некоторых фондах предусмотрена возможность периодического досрочного частичного погашение паев ЗПИФа (от 1% до 20% паев), но за это может взиматься комиссия за выход в размере 1–1,5%. «Правила обратного выкупа паев прописаны в правилах доверительного управления каждого ЗПИФа, и с ними можно ознакомиться»,— отмечает госпожа Михайлова.

Для повышения ликвидности паев своих ЗПИФов некоторые УК выводят их на биржу. В настоящее время, по данным «Парус Управление активами», на Московской бирже торгуются паи 20 рыночных фондов недвижимости, но лишь с единицами совершаются регулярные сделки. По итогам первого полугодия суммарный объем операций с такими фондами составил 5,6 млрд руб., что втрое ниже результата за весь 2023 год, но сопоставимо со значениями 2021–2022 годов.

Что еще смотреть?

При выборе фонда стоит внимательно изучить его инвестиционную декларацию, которая публикуется на сайте управляющей компании. Обращать внимание стоит не только на инвестиционную идею, но и на сроки реализации проекта, то, как будут осуществляться выплаты дохода и их периодичность. Стоит уделить время и анализу активов, которые уже находятся в фонде,— стоит учесть расположение объектов, их качество и возраст. Все это, а также список арендаторов и сроки аренды (заключены ли долгосрочные договоры), по словам Елены Михайловой, влияет на стабильность арендного потока. «Важно понять, есть ли кредитная нагрузка и каков ее размер (в случае ЗПИФ для квалифицированных инвесторов), а также есть ли у УК по прохождению кризисных явлений в экономике»,— отмечает госпожа Михайлова.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Виталий Гайдаев