Банки ввели новую комиссию для ипотеки

Крупные банки ввели комиссию для ипотеки с рыночными ставками для покупки жилья на первичном и вторичном рынках. Средний размер дополнительных платежей для заемщиков и застройщиков составляет 6,5% от стоимости привлеченного финансирования. Финансовые организации объясняют шаг снижением со стороны ЦБ планки предельной полной стоимости кредита. Банки стараются сохранить свою прибыль, считают эксперты. Новые правила могут привести к удорожанию квартир для конечных покупателей примерно на 10%.

С начала октября банки ввели комиссию для застройщиков или самих покупателей при сделках по приобретению первичного и вторичного жилья, а также частных домов с привлечением ипотечного кредита по рыночной ставке, рассказали “Ъ” представители девелоперских и риэлторских компаний. Такие правила появились, например, у Сбербанка, ВТБ, Альфа-банка, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» (застройщик жилья) Татьяна Боева. Комиссия составляет в среднем 6,5% от суммы кредита, уточняет замруководителя ипотечного департамента агентств «Этажи» Татьяна Решетникова. В Сбербанке подтвердили введение комиссии, не уточнив ее размер. В остальных крупных банках не ответили на запрос “Ъ”.

По словам директора по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов девелоперской группы А101 Рустама Азизова, для банков это вынужденная мера. Если данные затраты будут включены в сам кредит, то его полная стоимость (ПСК; включает ставку по займу и дополнительные расходы в виде страхования, аккредитива, оценку недвижимости и др.) может превысить предельный уровень, установленный ЦБ.

Для того чтобы продукт соответствовал требованиям регулятора и сохранил маржинальность, застройщикам или покупателям приходится брать комиссию на себя, объясняют участники рынка.

С 1 октября до конца 2024 года предельная ПСК по кредитам на договоры долевого участия (ДДУ) в строительстве и на покупку жилья, введенного в эксплуатацию меньше года назад, составляет около 22,4% годовых, по кредитам на покупку жилья, введенного в эксплуатацию больше года назад,— 24,5%, уточняет управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов, ссылаясь на нормы регулятора. В третьем квартале для новостроек норма была выше — 23,8%, напоминает управляющий партнер «Прайм Лайф» Денис Коноваленко. ЦБ устанавливает предельное значение каждый квартал, следующий пересмотр будет осуществлен регулятором в конце четвертого квартала, указывают в Сбере. В Центробанке на запрос “Ъ” не ответили.

Средние рыночные ставки по ипотеке уже приближаются к предельной ПСК. 27 сентября они составляли 21,74%. Снизить этот размер банки не могут, так как ключевая ставка ЦБ находится на уровне 19%, говорит Денис Коноваленко. При таких ограничениях как минимум ипотечные кредиты по ДДУ будут иметь околонулевую маржинальность для банков, добавляет Юрий Беликов. Банки стараются сохранить свой доход: вне кризисов разница между ключевой ставкой и рыночной по ипотеке составляет 3–4 процентных пункта, отмечает глава «Русипотеки» Сергей Гордейко.

Займы по рыночным ставкам занимают заметную долю на рынке ипотеки. По данным ЦБ, в августе объем выдачи таких кредитов на первичном и вторичном рынках составил 375 млрд руб., из которых 179 млрд руб. (47%) пришлось на рыночную ипотеку. Остальные займы были выданы по госпрограммам, в частности семейной, дальневосточной и IT-ипотеке.

В результате введения комиссии квартиры подорожают примерно на 10%, считает Рустам Азизов. Это станет еще одним фактором снижения спроса на рынке жилья, опасается вице-президент группы RBI Дмитрий Фалкин.

Банки в 2021–2023 годах уже предлагали застройщикам делить с заемщиками долговую нагрузку, включая комиссию в стоимость жилья, напоминает Юрий Беликов. Ставки для заемщиков формально оказывались околонулевыми, но стоимость лота при этом росла, а полученная маржа, по его словам, по сути, делилась между банками и девелоперами. По итогам 2023 года стоимость жилья на первичном рынке в целом по России увеличилась на 14,7% год к году, до 140,3 тыс. руб. за 1 кв. м, на вторичном — на 3,2%, до 97,4 тыс. руб. за 1 кв. м, следует из данных Росстата. Из-за выраженной динамики ЦБ выступал против такой практики, ужесточив требования к таким кредитам и сделав их невыгодными для банков.

Реализуя новую схему, застройщики, по словам господина Беликова, также заложат банковскую комиссию в стоимость объектов, но не факт, что смогут рассчитывать на дополнительную прибыль. «Они просто заинтересованы в продаже свободных площадей, которые иначе будут простаивать из-за сниженного спроса»,— рассуждает он. Банку России, по мнению эксперта, сложно повлиять на договоры между финансовыми организациями и застройщиками: под регулированием они не находятся. Более рациональным путем Юрий Беликов считает устранение предпосылок, располагающее к созданию комиссионных схем. В качестве примера от называет установление моратория на ограничение ПСК ипотечных займов. Эксперт исходит из того, что выдачи кредитов в ближайшие месяцы будут низкими.

В конце 2023 года ряд банков уже вводили комиссию при покупке новостройки с использованием льготной ипотеки, ссылаясь на то, что выдача таких займов стала невыгодна им (см. “Ъ” от 27 декабря). Позже большинство кредитных организаций отменили эти сборы, и в этом году застройщики и банки вернулись к практике субсидирования ставок по ипотеке (см. “Ъ” от 16 августа).

Дарья Андрианова