Чем объясняется нехватка помещений в бизнес-центрах столицы

В Москве почти не осталось свободных офисов. Доля вакантных площадей упала до 15-летнего уровня, следует из данных IBC Real Estate. Самый острый дефицит аналитики отмечают в ключевых деловых районах столицы. Например, в «Москва-Сити» свободно всего около 1,5% помещений.

Наиболее высокий спрос у арендаторов на офисы класса А и В+ площадью не меньше 3 тыс. кв. м. Такие ищут для своих сотрудников различные госпредприятия и IT-компании, пояснил замдиректора департамента офисной недвижимости NF Group Иван Соколов: «Мы видим в профиле арендаторов много госсектора: госкомпаний, госбанков, а также молодые российские IT-компании, которые замещают ушедшие. Кроме того, представлены производственные холдинги, аграрный бизнес, то есть спрос очень хороший.

На этом фоне сейчас арендатору трудно выбирать. Собственники помещений начали повышать запрашиваемые ставки, пытаются поднять коммерцию по текущим контрактам.

Сформированы такие субрынки, которые пользуются особым спросом. В первую очередь это, конечно же, "Москва-Сити", где минимальная вакансия на уровне 1,5% до 3%, "Белорусская" и "Ленинградский коридор", — кластер, который в последние годы очень сильно развился. В этом списке и "Павелецкая". Во всех этих точках притяжения экстремально низкая вакансия. На горизонте следующего, 2025 года, мы не видим предпосылок, что ситуация как-то кардинально изменится».

При это столица застраивается офисными зданиями даже активнее, чем прежде. К сентябрю в эксплуатацию введены шесть объектов общей площадью около 360 тыс. кв. м, что на треть больше, чем за весь 2023 год. Однако зачастую эти лоты раскупают еще на стадии строительства, а те, что все-таки выходят на рынок, выставляются по завышенным ставкам, рассказала глава департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова:

«Большая часть зданий, которые вводятся в эксплуатацию, уже несвободны.

Например, из 350 тыс. кв. м, которые появились на рынке в 2024-м, 260 тыс. кв. м — это один огромный небоскреб в "Москва-Сити", который, скорее всего, займет одна госструктура, и на рынок он не выйдет. Так что, даже имея такой высокий показатель нового строительства в этом году, все равно зданий, в которых можно закрывать сделки, нам не добавляется. Очень остро ощущается и рост ставок. Как пример, в "Сити" по одному из зданий ставка "все включено" практически достигает 90 тыс. руб. Это ситуация, которой достаточно давно у нас не было на рынке. В целом многие здания, особенно там, где большой спрос и низкая вакансия, свои условия меняют. И, конечно, на компромиссы идти приходится. Например, изначально мы искали помещения на юго-западе, и это было принципиально, но потом все закончилось Ленинградкой; или изначально мы хотели в одном бюджете заключить сделку, потом его подняли. Сейчас без компромиссов практически никуда».

Тяжелее всего приходится крупным компаниям, найти свободный офис большой площади сейчас практически невозможно. Аналитики рынка коммерческой недвижимости связывают это с приходом многочисленных мелких покупателей. Так называемые квартирные инвесторы переориентировались с жилого сегмента на офисный. Для них застройщики нарезают площади на мелкие лоты по 100-200 кв. м. Чтобы опередить таких игроков, крупный бизнес вынужден заходить в будущие объекты еще на ранней стадии, за год до сдачи здания в эксплуатацию. Кроме того, приходится эти метры покупать, вместо того чтобы брать в аренду, пояснил директор по продажам и приобретениям компании «Ricci|Офисы» Дмитрий Антонов:

Получается, что компания, которая даже отказалась от идеи аренды, а хотела бы купить помещение, не может этого сделать.

Дело в том, необходимого ей объема — здесь мы говорим о каком-то среднем размере, это может быть и 3, и 5, и 7 тыс. м., не говоря уже о более крупных площадях, — просто-напросто на рынке нет. Мы уже видим первые примеры сделок, когда компания начинает либо арендовать помещения в строящихся объектах, либо покупает их для целей собственного размещения на более ранних этапах строительства. Бизнес понимает, что если дожидаться окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию, то необходимого ему объема, просто не будет. Поэтому, конечно, компании хотели бы, может быть, и арендовать, но многие из них вынуждены приобретать такие лоты».

По прогнозам аналитиков, острый дефицит офисной недвижимости продержится еще два-три года. Хотя бы отчасти удовлетворить спрос удастся только в 2027-м. К тому времени на рынок должно выйти около 3 млн кв. м офисов в новых бизнес-центрах.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".

Светлана Белова