В Воронеже отменено право аренды участка рядом с Алексеевским рынком

Воронежский областной суд со второго раза признал недействительным договор аренды на соседствующий с Алексеевским рынком в облцентре участок. 0,8 га по итогам торгов у Росимущества арендовала предприниматель Юлия Парфенова. Она перекрыла подъезд к объектам торговли якобы из-за отказа руководства рынка взять у нее этот участок в субаренду. Суд установил, что участок был единственным местом доступа к рынку и в принципе не мог быть отдан в аренду, так как является территорией общего пользования. Юлия Парфенова уже обжаловала это решение, в местном управлении Росимущества пока не определились с подачей жалобы. Эксперт не видит оснований для пересмотра дела.

Облсуд признал недействительным договор аренды участка возле Алексеевского рынка в Воронеже, который территориальное управление Росимущества и предприниматель Юлия Парфенова заключили в 2017 году. Причиной иска со стороны арендатора рынка Ниджада Ализаде стало перекрытие проезда к объектам торговли госпожой Парфеновой, следует из документации.

Добиться расторжения договора аренды удалось спустя почти полтора года после подачи иска. Поначалу Левобережный райсуд Воронежа, а вслед за ним и областной суд встали на сторону Юлии Парфеновой и Росимущества. Однако Первый кассационный суд общей юрисдикции направил дело в апелляционную инстанцию на пересмотр, которая и вынесла решение в пользу истца.

Как следует из документации, договор на аренду 0,8 га с Юлией Парфеновой был заключен до 2027 года по итогам торгов, в которых она была единственным участником, с платой чуть более 3 млн руб. в год. После этого госпожа Парфенова предложила заключить договор субаренды управляющему Алексеевским рынком ООО «Алефъ», обещая в случае отказа перекрыть подъезд к рынку. Компания согласилась на плату в 800 тыс. руб. в месяц, однако деньги не платила, а в 2022 году расторгла договор. В суде Юлия Парфенова взыскала более 100 млн руб. задолженности за аренду.

В том же году «Алефъ» сдал 1 тыс. кв. м на рынке в аренду Ниджаду Ализаде, а госпожа Парфенова установила шлагбаум и пропускную будку, взимая плату за проезд на рынок. Весной 2023 года она заключила договор аренды с другим предпринимателем, который продолжил брать средства за доступ.

В суде ответчик отмечал, что срок исковой давности заявления пропущен. Первая инстанция отметила, что срок пропущен не был, но при заключении договора аренды нарушений не было. Кассационный суд обнаружил, что решение райсуда не отвечает требованиям закона, так как «надлежаще не исследовались» обстоятельства формирования участка.

Апелляционная инстанция назначила судебную экспертизу, которая, в частности, установила, что иных подъездов к рынку, кроме как через эту землю, нет. Что еще более важно, участок полностью расположен в границах Воронежа и является территорией общего пользования — а такие земли, согласно Земельному кодексу, не могут быть предметом аукциона.

Юлия Парфенова указывала на нецелесообразность проведения экспертизы, однако суд ее доводы отклонил, в том числе потому, что именно кассационная инстанция настаивала на привлечении эксперта.

Представляющий интересы Ниджада Ализаде юрист Сергей Кардашов рассказал «Ъ-Черноземье», что в Едином государственном реестре недвижимости уже нет записи об аренде участка у рынка, однако Юлия Парфенова подала кассационную жалобу. Заседание назначено на 18 декабря.

В воронежском управлении Росимущества пояснили «Ъ-Черноземье», что ведомство пока рассматривает вопрос подачи кассационной жалобы.

При этом, по данным источников «Ъ-Черноземье», делом заинтересовался и центральный аппарат Росимущества. Ведомство отметило, что к моменту организации торгов участок было разрешено использовать под ведение сельского хозяйства и вид разрешенного использования не был приведен в соответствие с действовавшими на тот момент правилами землепользования и застройки. В результате центральный аппарат поручил воронежскому управлению провести обследование фактического использования земли и в случае выявления нарушений расторгнуть договор аренды через суд.

Юрист практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Валерия Веденина не видит оснований для пересмотра дела. «На втором круге рассмотрения суд пришел к выводу, что этот земельный участок в принципе не мог быть образован и поставлен на кадастровый учет, потому что при его формировании были нарушены действующие нормы земельного законодательства. Судебная экспертиза подтвердила, что он находится на территории общего пользования и не мог быть предоставлен в аренду, поскольку "не являлся объектом гражданских прав". При таких обстоятельствах спорный договор аренды является ничтожной сделкой, то есть недействительной с момента ее совершения и не влекущей никаких правовых последствий»,— пояснила эксперт.

Александр Прытков