Жители микрорайона выступают против строительства МКД около Маришкиного родника в Ульяновске

В Ульяновске продолжаются попытки точечной застройки центра города. Строительная компания «СЗ “Магма Симбирск”» снова планирует построить МКД рядом с ООПТ «Родник Маришка» в Ленинском районе Ульяновска. Жители близлежащих домов выступают против строительства и намерены на общественных обсуждениях высказать свои возражения, а также направить обращение в прокуратуру для проверки законности выдачи разрешения на строительство. По мнению экспертов, к проекту строительства МКД есть ряд претензий, из-за которых разрешение на строительство не должно выдаваться, и косвенной причиной возникающего конфликта является передача городских полномочий по градостроительству на уровень региональной власти, лишившая процесс изменений генплана депутатского контроля. Депутаты областного парламента намерены инициировать вопрос о согласовании изменений генплана с региональным заксобранием.

Мэрия Ульяновска объявила общественные обсуждения проекта постановления главы администрации города о предоставлении строительной компании «Специализированный застройщик “Магма Симбирск”» (ООО) разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства четырехэтажного многоквартирного дома (МКД) на участке 2,955 тыс. кв. м, примыкающем к ООПТ регионального значения «Родник Маришка». Оповещение было размещено на странице общественных обсуждений интернет-портала мэрии еще 4 октября, однако никаких сообщений пресс-службы об этом не было. Сами материалы по проекту строительства и предельным параметрам были выложены на сайте мэрии только в пятницу минувшей недели. Согласно материалам, у проекта строительства МКД имеется превышение предельных параметров по плотности застройки земельного участка (при требуемом коэффициенте плотности застройки 0,8 фактический коэффициент равен 1,8) и по минимальным отступам объекта капстроительства от границ земельного участка (в ряде мест отступ здания от границы участка нулевой). Градостроительный кодекс допускает превышение некоторых предельных параметров, но только при условии проведения общественных обсуждений.

Участок, на котором застройщик планирует возвести четырехэтажный МКД на 48 квартир, известен тем, что компания СЗ «Магма Симбирск» в 2018 году уже пыталась построить на нем многоэтажный МКД, однако жители близлежащих домов обратились в прокуратуру с просьбой проверить законность строительства, к тому же они были обеспокоены тем, что строительство МКД может привести к подвижкам грунта (на соседних домах уже возникали трещины). Прокурор Ленинского района через суд добился признания незаконными действий мэрии по выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что земельный участок находится в зоне зеленых насаждений общего пользования. Решением суда застройщику также было предписано вернуть земельный участок в первоначальное состояние, но полностью решение не исполнено, по информации жителей микрорайона, сваи под МКД остались на месте.

В 2019 году управление горархитектуры мэрии подготовило проект изменений генплана города, это вызвало большой общественный резонанс, на общественных обсуждениях почти половина участников высказались против изменений, но гор-архитектура решила, что проект одобрен. Однако гордума отказалась согласовывать проект. В ноябре 2021 года проект изменений был снова вынесен на обсуждение гордумы, и снова гордума не стала его согласовывать. А в августе 2022 года депутаты регионального заксобрания приняли законопроект, разработанный региональным минимущества, по которому все полномочия Ульяновска в сфере градостроительства передавались на региональный уровень. И в июле 2023 года, уже без учета мнения представительной власти, по очередному обращению компании «Магма Симбирск» изменения по участку у Маришкиного родника были внесены в генплан города приказом регионального министра имущественных отношений и архитектуры.

Тем самым застройщик, несмотря на сопротивление жителей микрорайона и общественности, получил все основания для получения разрешения на строительство.

Председатель ТСЖ «Роза Люксембург» Вера Абрамова (дом расположен рядом с участком застройки) во вторник сообщила «Ъ», что жители их дома и ряда других ближайших домов возмущены планируемым строительством и намерены направить в ходе общественных обсуждений свои возражения. Кроме того, они также готовят обращение в прокуратуру с просьбой провести проверку законности выдачи разрешения на строительство МКД.

Помимо вопросов по превышению предельных параметров у жителей микрорайона и общественников возникают также вопросы по количеству парковочных мест. В представленной планировочной схеме проекта строительства МКД постоянные парковочные места (их по СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 положено размещать на расстоянии не менее 10 метров). Согласно ПЗЗ, на одну квартиру должно приходиться 0,27 постоянного машиноместа, то есть для 48 квартир должно быть предусмотрено не менее 13 постоянных парковочных мест. Однако в проекте их только восемь, расположены они на расстоянии менее трех метров от дома и названы «гостевыми парковками». Кроме того, согласно СанПиН, детская площадка должна быть расположена не менее чем за 25 метров от парковок. Однако в предложенной схеме детская площадка не обозначена, а внутренний дворик находится от парковок на расстоянии трех метров.

Глава юрагентства «Кучембаев и партнеры» (Москва, занимается проблемами градостроительства) Алмаз Кучембаев считает, что при нарушении этих требований ПЗЗ и СанПиН разрешение на строительство МКД не должно выдаваться. Он также отметил, что если сваи остались не демонтированы, значит, решение суда по иску прокуратуры не было исполнено, и это фактически является объектом незавершенного строительства, на котором начинать новый проект нельзя. «Здесь бы должен был провести проверку региональный госстройнадзор, но он слишком покладистый и не дает оценки недострою», — отметил господин Кучембаев.

Между тем не согласен с проектом строительства МКД на этом участке и председатель комиссии по экологии Общественной палаты Ульяновской области, советник губернатора по экологии Лев Левитас. Он заметил в беседе с «Ъ», что зона, где расположен участок под застройку, «со сложными почвами, и пока не будет полностью изучена гидрогеология, строить там ничего нельзя, потому что «непонятно, как сейчас поведут себя подземные водные потоки», и строительство возможно «только после полного изучения состояния почв и подземных потоков». Господин Левитас также заметил, что пока «так и не установлена охранная зона ООПТ “Родник Маришка”, куда должны войти родник, озеро и река Симбирка, а она может быть наложена и на участок застройки, что сделает опять же строительство незаконным». В связи с этим он направил через Общественную палату в мэрию предложение перенести общественные обсуждения на дату после 2 декабря 2024 года, когда региональное минприроды планирует завершить работы по определению границ охранной зоны.

Общественный активист и независимый юрист Константин Толкачев, оказывающий поддержку жителям микрорайона у Маришкиного родника, считает, что ситуация с сомнительным строительством в этом месте МКД «во многом является следствием передачи градостроительных полномочий на областной уровень, которая лишила процесс изменений генплана и ПЗЗ даже того депутатского контроля, который был». «Нужно как можно скорее возвращать полномочия обратно», — заметил юрист.

Председатель комиссии по территориальному развитию, городской среде и инфраструктуре Общественной палаты РФ, кандидат юридических наук Андрей Максимов считает, что по духу российского законодательства вместе с передачей полномочий на региональный уровень есть смысл передавать и полномочия по необходимости утверждения вносимых изменений представительным органом власти, где этого требует Градостроительный кодекс. «В федеральном законодательстве напрямую это нигде не оговорено, но и не запрещено. И передать полномочия по утверждению изменений с уровня гордумы на уровень законодательного собрания можно, если это будет оговорено в региональном законе», — сказал «Ъ» эксперт.

Глава профильного комитета заксобрания Дмитрий Грачев сказал «Ъ», что он намерен, предварительно обсудив тему с другими фракциями, инициировать изменения в региональное законодательство, которые вернули бы депутатский контроль в градостроительной сфере.

Сергей Титов, Ульяновск