Как меняется стоимость жилья в России и за рубежом

В прошлом году доступность жилья в России незначительно выросла: в 2023 году накопить на жилье можно было за 3,7 года против 3,9 года в 2022-м. При этом за последние пять лет произошел значительный рост цен на недвижимость — по сравнению с 2019 годом показатель доступности жилья снизился. «Ъ-Review» сопоставил ситуацию на российском рынке с мировыми трендами.

По подсчетам Института экономики города (ИЭГ), коэффициент доступности жилья в России по итогам 2023 года достиг 3,7 — за столько лет условное домохозяйство из трех человек со среднедушевыми доходами может накопить средства для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м при условии сбережения всего заработка. В 2022 году показатель составлял 3,9 года, уточнили аналитики. Значение до трех лет говорит о доступности жилья, от трех до четырех лет — о том, что такая покупка затруднена, от четырех до пяти лет — приобретение серьезно осложнено, более пяти лет — существенно недоступно.

Однако, несмотря на незначительный рост доступности жилья, ситуация на рынке недвижимости для потенциальных покупателей сейчас хуже, чем в докризисном 2019 году, когда семья могла накопить на квартиру за 3,2 года, уточняют в ИЭГ. Это означает, что в последние пять лет стоимость жилья росла быстрее, чем среднедушевой доход. По данным Росстата, в 2023 году медианный среднедушевой доход россиянина составил 40,1 тыс. руб. (у одной половины населения доходы выше этой величины, у второй — ниже, при этом среднедушевой доход без такой корректировки составил 53,1 тыс. руб.), что на 10% больше год к году и на 52% выше по сравнению с 2019 годом. В то же время стоимость жилья на первичном рынке в целом по России увеличилась на 14,7% за год и на 119% за пять лет, до 140,3 тыс. руб. за 1 кв. м. На вторичном рынке 1 кв. м в среднем стоит 97,4 тыс. руб.— это на 3,2% и 66,4% больше показателей 2022 и 2019 годов соответственно, следует из подсчетов службы.

Значительный рост стоимости недвижимости в том числе произошел из-за массовых программ льготной ипотеки на строящиеся многоквартирные дома. Это признала Счетная палата, подтвердив взаимосвязь господдержки ипотеки с ростом цен на первичном рынке жилья. Как отмечается в отчете госаудиторов, снижение средневзвешенной ставки на один процентный пункт по ипотечным кредитам соответствует росту реальной цены жилья на первичном рынке на величину от 0,9% до 2%. Среди других факторов подорожания недвижимости отмечается рост доходов населения (рост реальных средних зарплат в регионе на 1% соответствует росту средних цен на жилье на первичном рынке примерно на 0,7% в течение двух кварталов), а также переход застройщиков на эскроу-счета, где блокируются средства дольщиков до завершения строительства объектов.

После завершения программы льготной ипотеки на новостройки условия по кредитам заметно ухудшились, что также делает жилье менее доступным. По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», на неделе с 16 по 22 сентября средневзвешенные ставки по ипотеке на первичном рынке составили 21,27%, на вторичном — 21,3%. Для сравнения: в последнюю неделю 2019 года (сентябрьские данные не опубликованы) ставки были зафиксированы на уровне 8,88% и 9,04% соответственно.

Как меняются цены на жилье в Европе

В развитых странах доступность жилья еще ниже, чем в России. К примеру, в Великобритании с 1997 года срок накопления средств на покупку жилья увеличился с 3,6 до 8,1 года в 2023 году, подсчитали в аналитическом центре «Дом.РФ» на основе данных Национальной статистической службы страны. Cредний заработок за пять лет за этот период вырос в два раза, до 175 тыс.,£ тогда как жилье подорожало примерно в пять раз, до 285 тыс., £ уточнили эксперты.

В последние месяцы ипотечные банки страны снижали ставки по новым кредитным продуктам, ожидая дальнейшего снижения стоимости заимствований после того, как Банк Англии уменьшил базовую ставку с 5,25% до 5% в августе. Недорогие кредиты стимулируют рост цен на недвижимость, говорил главный экономист Nationwide Роберт Гарднер.

В Европе ситуация серьезно различается в зависимости от страны. В 2023 году заметнее всего цены на жилье выросли в Болгарии — на 19,6% год к году, в Греции — на 13,8%, в Литве — на 9,8%, в Хорватии — на 9,5%, следует из отраслевого отчета Hypostat, подготовленного Европейской ипотечной федерацией (ЕИФ).

В Болгарии рост цен стимулировало увеличение объемов нового строительства. По подсчетам ЕИФ, число запущенных объектов строительства жилья выросло на 7% год к году, до 5,86 тыс. Это стимулировало покупателей чаще брать ипотеку на новое жилье: в прошлом году объем такого кредитования вырос на 13% год к году, до 7,6 млрд болгарских левов (около €3,9 млрд). В сочетании с инфляцией 8,6% это привело к значительному росту цен, утверждает ЕИФ в своем отчете.

В Греции цены на жилье продолжают расти за счет увеличения спроса на 20% за прошлый год — интерес формируют, в частности, иностранные инвесторы. В 2023 году зарубежные вложения в греческую недвижимость достигли рекордного уровня €2,13 млрд, что выше на 7% год к году. Такие трансакции совершают граждане других стран, желающие получить вид на жительство. На этом фоне власти Греции решили ограничить программу «золотой визы», подняв минимальный порог для приобретения недвижимости прошлым летом с €250 тыс. до €500 тыс., а в этом году — до €800 тыс. в отдельных регионах Аттики, в Салониках, на Миконосе и Санторини, а также на отдельных островах с численностью населения от 3 тыс. человек.

В Литве высокие для Европы темпы роста цен на жилье — 9,8% — оказались ниже прошлогодних показателей: в 2022 году номинальная стоимость жилых домов в стране увеличилась на 18,9% год к году, следует из подсчетов ЕИФ. Сейчас рынок стабилизируется после потрясений 2022 года, когда Литва столкнулась с потоком мигрантов после начала специальной военной операции РФ на Украине. Также тогда в стране был высокий уровень инфляции, продиктованный в том числе ростом цен на энергоносители. В Хорватии рост цен на недвижимость хоть и был высоким в прошлом году, но все же оказался ниже значений 2022 года, когда прирост достиг 17%.

В некоторых странах Европы номинальные цены на жилье, напротив, сократились. К примеру, в Швеции в прошлом году снижение составило 9,9%, в Люксембурге — 9,1%, в Финляндии — 6,1%, подсчитали в ЕИФ. Если в Болгарии и Хорватии рост цен стимулировался волной миграции и ростом интереса к недвижимости в курортных городах, то в Швеции и Люксембурге иная ситуация: жизнь там становится все дороже, что влияет на спрос и цены на недвижимость в этих странах, поясняет владелец агентства Nika Estate Виктор Садыгов. В Финляндии изменения происходят вследствие оттока россиян: многие из них пытаются выйти из купленной недвижимости и не приобретают взамен новую, полагает управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева.

В Европе доступность жилья явно падает, а главной причиной стало ужесточение условий ипотеки: если раньше можно было получить кредит под 1% с первоначальным взносом 10%, то сейчас ставки выросли до 2–4%, а первый платеж доходит до 20–30%, говорит управляющий партнер Tranio Михаил Буланов. В результате спрос на жилье снижается, поскольку доступная ипотека является основным его драйвером, поясняет он. Рост ставок по ипотечным кредитам и доходности гособлигаций в Европе оказывает давление на инвестиционный рынок, снижая премию за риск и скорректированную на риск доходность недвижимости, добавляет президент AREA Ирина Жарова-Райт.

Тем не менее ставки по ипотеке в Европе значительно ниже, чем в России. Так, в 2023 году среднегодовое значение стоимости ипотечного займа составило 4,7%, в то время как инфляция была на уровне 6,4%, следует из данных Hypostat. В России уровень инфляции выше, с чем регулятор борется повышением ключевой ставки, происходит снижение темпов кредитования. На последнем заседании Банк России повысил ставку до 19%. В августе 2024 года годовая инфляция в России составила 9,05%, следует из данных Росстата. В Европе, по данным европейского статистического агентства,— 2,2% в годовом выражении.

Как выглядят рынки Китая и Турции

В Китае в июле 2024 года цены на новостройки снизились на 4,9% год к году, следует из данных Национального бюро статистики страны. Это произошло из-за падения спроса на строящееся жилье: в январе—июле 2024 года объем продаж составил 541 млн кв. м, на 19% меньше год к году и почти в два раза ниже значений аналогичного периода в 2021 году, уточнили в бюро.

Кризис на рынке жилья Китая продолжается уже четвертый год и оказывает негативное влияние на многие сферы экономики страны, включая рынок труда и потребление домохозяйств, поясняют в аналитическом центре госкомпании «Дом.РФ». Сам кризис возник из-за неуверенности потенциальных покупателей в том, что девелоперы смогут достроить проекты.

При этом у населения есть все основания предполагать такой исход событий. В конце января 2024 года суд Гонконга постановил ликвидировать крупнейшего китайского девелопера — компанию China Evergrande. Банкротом застройщика признали еще в 2021 году, с тех пор его долги составили более $333 млрд — это самая большая задолженность в стройотрасли в мире. Еще один крупнейший застройщик Китая, Country Garden Holdings, оказался под угрозой: в феврале девелопер уведомил Гонконгскую биржу, что один из его кредиторов — Ever Credit Limited — подал иск в Высокий суд Гонконга с требованием ликвидации компании за невыплату долгов по кредиту на 1,6 млрд гонконгских долларов (около $204 млн).

Как и в России, в Китае власти стараются поддержать рынок строительства жилья. Один из механизмов предполагает выдачу Народным банком Китая дешевых кредитов госбанкам под 1,75% — те, в свою очередь, кредитуют подконтрольные региональным властям госкомпании для приобретения готового нереализованного жилья. Еще 200 млрд юаней на эти цели предоставят сами госбанки. Таким образом, общая сумма финансирования, направленного на покупку жилья, достигнет порядка 500 млрд юаней.

Но этот план поддержки жилищного рынка Китая, представленный правительством в мае 2024 года, не получил активного отклика со стороны местных органов власти. На конец июня из 300 млрд юаней, выделенных Народным банком Китая на выкуп непроданного жилья, госбанки использовали только 4%, или 12,1 млрд юаней, приводит цифры «Дом.РФ», основываясь на данных Национального бюро статистики Китая. При этом для уменьшения огромных запасов непроданного жилья и выравнивания баланса на рынке, по разным оценкам, может потребоваться от 1 трлн до 5 трлн юаней.

Кризис на рынке недвижимости переживает и Турция. По данным местного статистического института, в январе—июле 2024 года в стране было зарегистрировано 672 тыс. сделок купли-продажи жилой недвижимости, что сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года и на 18,1% меньше, чем за аналогичный период 2022 года. В августе количество сделок с недвижимостью и вовсе снизилось на 48% год к году, уточняют в Tranio.

В первую очередь на спрос давит недоступность ипотечных кредитов в стране. Сейчас ставки по таким займам в республике составляют 44–45% годовых из-за ключевой ставки 50%, уточняют в Tranio. Высокой ставкой Центробанк пытается остановить гиперинфляцию в стране. Глава турецкого регулятора Фатих Карахан в интервью Bloomberg говорил, что Центробанк планирует достичь инфляции 14% к концу следующего года. В то же время жители Турции ожидают, что через 12 месяцев показатель инфляции составит 71,5% в годовом выражении, следует из ежемесячного опроса ЦБ Турции, проведенного в июне. В июне 2024 года инфляция в стране составила 71,6%.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Дарья Андрианова