Стоимость новостроек в России медленно растет

В первой половине осени сегмент первичной недвижимости в России немного оживился: средние цены выросли за месяц на 0,6–0,9%, а спрос начал восстанавливаться относительно провальных августовских значений. Стимулирующим программам застройщиков удалось вывести на рынок покупателей, отложивших сделки в конце лета из-за пересмотра ипотечных программ. Аналитики на исключают, что спрос немного вырастет до конца года. Но в более долгосрочной перспективе сохранится тренд на снижение активности.

Средняя стоимость новостроек на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в середине октября составила 175,5 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за месяц на 0,6%, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». В компании напоминают, что за предшествующие 30 дней аналогичная динамика оценивалась в 0,2%. Согласно «Этажам», новостройки в России в целом за последний месяц подорожали на 0,9%, до 138,7 тыс. руб. за кв. м. В «Яндекс Недвижимости» оценивают средний показатель в российских мегаполисах в 170 тыс. руб. за кв. м. Небольшой рост зафиксирован в большинстве рассматриваемых локаций, отмечают в компании.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов замечает, что структура рынка недвижимости крупнейших городов постепенно меняется в пользу более дорогих проектов. Именно этим, по его мнению, во многом обусловлено увеличение средних цен по стране. «Сейчас при прочих равных застройщикам проще согласовать проект более дорогого сегмента»,— считает эксперт. Директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев считает, что из-за экспериментов девелоперов по стимулированию продаж средние цены ведут себя неоднозначно: в одних городах демонстрируют снижение, в других — рост.

Так, в Воронеже эксперты «Яндекс Недвижимости» отмечают рост средней стоимости новостроек на 1,9% за месяц, до 121 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» заметили аналогичную динамику в Саратове, до 86,9 тыс. руб. за кв. м. В Нижнем Новгороде, согласно «ЦИАН.Аналитике», за месяц показатель увеличился на 2,3%, до 203,5 тыс. руб. за кв. м. Одновременно в Омске в компании заметили снижение на 1,6%, до 138,6 тыс. руб. за кв. м. В Москве средняя стоимость первичной недвижимости сейчас составляет 377,6 тыс. руб. за кв. м, в Санкт-Петербурге — 256,9 тыс. руб. за кв. м, следует из подсчетов «ЦИАН.Аналитики». За месяц значения увеличились на 1,2% и 0,9% соответственно.

Согласно Dataflat.ru, в сентябре в Москве и Подмосковье было зарегистрировано 10,1 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). К августу показатель вырос на 26%, к сентябрю прошлого года — снизился на 53%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области аналогичная динамика составила 19% и минус 53% соответственно. Данные по другим регионам пока недоступны. Алексей Попов говорит, что, показав рост хотя бы к августу, сентябрьские итоги продаж новостроек оказались лучше ожиданий. Застройщикам, по его мнению, помогли стимулирующие методы продаж — рассрочки, субсидирование кредитов, скидки и акции. Хотя к массовому снижению цен девелоперы, по наблюдениям эксперта, пока не готовы.

Сергей Зайцев называет существующий интерес к приобретению новостроек стабильным: показатели находятся на уровне сентября. На рынок могут выходить покупатели, отложившие сделки в июле-августе после пересмотра условий по ипотечным программам с господдержкой, не исключает коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. Стимулирующим таких потребителей фактором он считает в том числе ожидание очередного повышения ключевой ставки ЦБ.

Объем предложения новостроек на крупнейших региональных рынках России в середине октября, по данным «ЦИАН.Аналитики», снизился на 3% к сентябрю.

Господин Попов считает это косвенным признаком не только восстановления спроса, но и сокращения девелоперской активности. В августе-сентябре, традиционно пиковый период для застройщиков, количество запусков новых проектов в Москве и Подмосковье сократилось на 33% год к году, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 29%, подсчитал он. Эксперт обращает внимание на снижение числа новостей о покупке новых земельных участков, выходах компаний в новые регионы и проч.

В «Этажах» заметили снижение объема экспозиции на 1,5% за месяц, также указывая на постепенное угнетение активности застройщиков. Господин Белокуров зафиксировал сокращение на 3%, указывая, что с рынка вымываются наиболее доступные лоты.

На ближайшие полтора-два месяца драйверами спроса на рынке новостроек, по мнению Алексея Попова, станет сезонный фактор и очередной этап завершения лимитов по семейной ипотеке, который на рынке ждут во второй половине ноября. В то же время возможность очередного повышения ключевой ставки и выпуск регламентов для готовящегося ко введению с января 2025 года ипотечного стандарта могут осложнить субсидирование ипотеки самими застройщиками, рассуждает эксперт. Это выступит естественным ограничителем продаж.

Сергей Зайцев обращает внимание на то, что в ноябре на рынке первичной недвижимости крупнейших городов стартуют предновогодние распродажи, которые теоретически могут повысить активность покупателей на 5–7%. Это поможет удержать средние цены от резкого снижения, предполагает он. Хотя господин Белокуров обращает внимание на то, что в долгосрочной перспективе на рынке недвижимости, скорее всего, сохранится тренд на снижение активности. Действия ЦБ сейчас направлены именно на охлаждение рынка, напоминает он.

Александра Мерцалова