Продажи девелопера за девять месяцев снизились на 21%

ПАО «Группа ЛСР» в конце прошлой недели объявила о результатах операционной деятельности за III квартал и девять месяцев 2024 года. Продажи девелопера в денежном выражении по всем регионам присутствия в январе — сентябре упали с 145 млрд до 115 млрд. В Санкт-Петербурге количество сделок компании снизилось более чем на 50% в физическом выражении и вдвое — в денежном. Во второй половине года девелоперы ожидали определенного охлаждения спроса, но исчерпание лимитов по семейной ипотеке и поднятие размера первого взноса до 50% рядом крупных банков внесли дополнительные коррективы в динамику, отмечают эксперты.

В III квартале 2024-го «Группа ЛСР» заключила новые контракты по продаже квартир на 118 тыс. кв. м, в то время как год назад — 394 тыс. кв. м. Общее количество сделок девелопера за девять месяцев снизилось с 774 тыс. кв. м до 487 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге в III квартале число сделок снизилось в несколько раз — с 243 тыс. кв. м. до 46 тыс. кв. м. Объем новых контрактов в физическом выражении за январь — сентябрь упал с 487 тыс. кв. м до 201 тыс. кв. м. В III квартале 2024-го компания реализовала в Петербурге новое жилье на 9 млрд рублей против 41 млрд годом ранее. Всего за январь — сентябрь 2024 года компания продала в Северной столице квартиры на 38 млрд рублей. Год назад показатель достигал 79 млрд.

В Москве объем продаж за III квартал в физическом выражении равняется 60 тыс. кв. м, а за аналогичный период прошлого года составлял 100 тыс. кв. м. За девять месяцев столичные продажи девелопера выросли на 20% с 184 тыс. кв. м. до 222 тыс. кв. м. В III квартале новые сделки в Москве принесли компании 19 млрд рублей против 31 млрд годом ранее, а за девять месяцев — 69 млрд рублей против 55 млрд.

Руководитель направления исследований Nikoliers Ольга Рянкель напоминает, что во второй половине 2024-го девелоперы ожидали определенного охлаждения спроса ввиду реализации существенного объема жилья во втором полугодии 2023 года и первом полугодии текущего года, а также вследствие ипотечных изменений. «Однако исчерпание лимитов по семейной программе, повлиявшее на прекращение приема заявок и поднятие первого взноса до 50% у ряда крупных банков, внесли дополнительные коррективы в динамику»,— констатирует эксперт. По данным Nikoliers, суммарное количество сделок в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за первые три квартала 2024 года составило 36,7 тыс. ДДУ (без учета оптовых сделок и сделок с юридическими лицами). Объем реализации сопоставим с аналогичным периодом 2023-го (всего на 1% меньше по количеству ДДУ), при этом доля ипотеки значительно меньше — 76% (минус 9 п. п. год к году).

«Несмотря на солидные суммарные результаты первых девяти месяцев, с высокой степенью вероятности, итоговые годовые показатели будут ниже рекордных объемов спроса 2023 года»,— дает оценку госпожа Рянкель. По ее словам, отдельно за июль — сентябрь количество ДДУ в 2024-м на 37% меньше аналогичного показателя прошлого года. «При этом общий тренд стабилизации спроса на рынке сохраняется. В текущих условиях фокус целевой аудитории отчасти перешел на рынок аренды и банковские депозиты, формируя потенциальный массив накопленного спроса»,— заключает эксперт Nikoliers.

Президент GloraX Дмитрий Кашинский обращает внимание, что отчетность публичных компаний не всегда стоит считать однозначным индикатором состояния рынка. «Результаты продаж сильно зависят от объема экспонируемой недвижимости у девелопера в том или ином отчетном периоде, а запуски новых проектов оказывают позитивное влияние на операционные показатели»,— поясняет девелопер. Однако снижение продаж в этом году наблюдается у многих игроков и связано в первую очередь с завершением действия госпрограммы льготной ипотеки, а также ужесточением условий программ по семейной и IT-ипотеке, признает участник рынка. «Наибольшее охлаждение спроса пришлось на июль и август. Однако с наступлением осени спрос оживился, и мы наблюдаем плавное восстановление рынка. В наших проектах мы фиксируем рост продаж на 20% по сравнению с летним периодом, что объясняется широкой географией присутствия и хорошо диверсифицированным по классам портфелем проектов»,— делится с «Ъ-СПб» господин Кашинский.

Генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев считает падение продаж у крупных застройщиков общей тенденцией рынка. «Более того, объем выводимых на рынок объектов в этом году снизился почти вдвое. Это тоже скажется на уменьшении продаж как в рублях, так и в квартирах»,— предупреждает эксперт. Но в целом ситуация контролируется застройщиками, заверяет господин Бондарев. «Продукта на рынке ровно столько, чтоб покрывать интересы текущих покупателей. Сейчас не время рисковать с выводом больших проектов, если ты не понимаешь, как их реализовать»,— отмечает он.

Мария Тарасова, генеральный директор и основатель Агентства недвижимости Марии Тарасовой, объясняет, что для многих людей ипотека — основной инструмент покупки жилья и повышение ставок, ужесточение требований банков или уменьшение государственной поддержки напрямую отражаются на продажах. Эксперт считает ограничение вывода новых объектов в продажу логичным шагом, направленным на поддержание баланса между спросом и предложением. Это, по ее словам, позволяет не накапливать нереализованные объекты и стабилизировать продажи.

«Говоря о перспективах на конец 2024 и начало 2025 года, можно предположить, что снижение продаж продолжится, особенно в Московской области, Ленобласти и других крупных городах. Главным фактором здесь будет оставаться покупательская способность населения, которая зависит от экономической ситуации и доступности ипотечных программ»,— дает прогноз госпожа Тарасова.

Руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова не скрывает, что рынок все еще далек от восстановления до прошлогодних объемов.

«Проблемы с лимитами по семейной ипотеке продолжают оказывать существенное влияние,— говорит она.— Ожидается, что дополнительные лимиты, перераспределенные ДОМ.РФ, поддержат рынок до конца года, однако покупатели вынуждены действовать быстрее, чтобы успеть воспользоваться текущими условиями».

Несмотря на краткосрочные успехи в сентябре, рынок остается под давлением множества факторов, сетует госпожа Позднякова. «В ближайшие месяцы ключевым фактором для стабилизации ситуации станет дальнейшая поддержка со стороны государства и банковского сектора»,— полагает она.

Александра Тен