Застройщики о перспективах отрасли после отмены льготной ипотеки и роста ключевой ставки

Рынок первичного жилья в Челябинской области с 2023 года претерпевает значительные изменения. Регион неоднократно становился лидером российских рейтингов по темпам роста цен на новые квартиры. При этом в прошлом году жилье в новостройках области подорожало почти на 55%. К проблемам застройщиков также прибавились отмена льготной ипотеки и повышение ключевой ставки с 19 до 21% в 2024 году. Лидеры в сфере недвижимости Челябинской области рассказали, как они адаптируются к новым условиям на рынке и каких изменений в стоимости квартир ожидают в дальнейшем.

Правительство России с 1 июля 2024 года завершило программу выдачи льготных ипотек на квартиры в новостройках под 8% годовых. Она была запущена в начале 2020 года для поддержки рынка первичного жилья и застройщиков во время пандемии коронавируса. На старте программы граждане из льготных категорий могли оформить заем на новую квартиру со ставкой в 6,5% и первоначальным взносом 20%. Планировалось, что действие ипотеки с господдержкой завершится в ноябре 2020 года, однако российские власти за последние четыре года пролонгировали ее пять раз, периодически повышая и понижая годовую процентную ставку и первоначальный взнос.

В Челябинской области за первые пять месяцев 2024 года наблюдалось сокращение количества выданных жилищных займов. По данным Банка России, за январь–май южноуральцами было оформлено 16,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 43,7 млрд руб. В сравнении с аналогичным периодом 2023 года показатели сократились на 20% и 14% соответственно. Однако именно в мае 2024 года в Челябинской области резко увеличилась выдача кредитов на покупку жилья. Тогда банками было оформлено 4,4 тыс. ипотек на общую сумму 11,6 млрд руб. По сравнению с апрелем и количество, и объем увеличились на 20%. Аналогичная ситуация наблюдалась и в других регионах. В целом по России за май объем оформленных жилищных кредитов с государственной поддержкой по сравнению с апрелем увеличился на 20,7%.

В Челябинской области объем ипотеки, выданной в рамках льготных программ, составил 17,5 млрд руб. по итогам первого полугодия 2024 года. По данным регионального отделения Сбербанка, это на 32,5% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Доля льготной ипотеки в общем объеме выданных кредитов выросла до максимальных значений и составила 67%. В прошлом году этот показатель был на уровне 40%. Сбербанк в июне также зафиксировал самый высокий показатель по количеству и объему оформленных ипотечных кредитов за все полугодие 2024-го — 2,6 тыс. займов на сумму 7,8 млрд руб. соответственно.

В регионе за январь–май также было зафиксировано сокращение ввода жилья на 16,3% в сравнении с аналогичным периодом 2023 года. По данным Челябинскстата, всего было введено 827 тыс. кв.м, из которых меньше всего сдали застройщики — 235,2 тыс. кв.м. За этот же период рост цен на первичное жилье в регионе составил 5%. При этом Челябинская область еще в 2023 году была лидером по росту цен на квадратный метр как в первичном, так и во вторичном сегменте квартир. Согласно данным «Циан. Аналитики», по итогам года прирост тогда составлял 55 и 41% соответственно.

Средняя стоимость новой квартиры в Челябинской области в июле составила 7,5 млн руб. После отмены льготной ипотеки предложение в начале месяца сократилось на 7,1%, по данным «Яндекс. Недвижимости».

В августе южноуральские банки оформили 631 ипотечный кредит с господдержкой, что на 22% меньше, чем в июле. Согласно информации Объединенного кредитного бюро, сократился также средний объем займа — на 9%, до 2,96 млрд руб. В указанном месяце средняя стоимость квадратного метра первичного жилья Челябинской области составила 134 тыс. руб., увеличившись всего на 0,7%.

Ввод жилья в Челябинской области по итогам января–сентября 2024 года составил 1,59 млн кв.м. Это на 2,1% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным Челябинскстата, застройщики продолжают строить меньше, чем население. Почти 70% жилья челябинцы возвели в частном порядке. Застройщики за девять месяцев этого года сдали 508 многоквартирных домов общей площадью 463, 6 тыс. кв.м. Показатель сократился почти на 46% в сравнении с таким же периодом прошлого года.

Эксперты отмечают, что на рынке первичной недвижимости уже заметно снижение количества покупателей. Генеральный директор ООО «Группа Голос» Сергей Пахомов выделяет несколько причин: отмена массовой льготной ипотеки, ухудшение условий приобретения и увеличение ежемесячного ипотечного платежа. Кроме того, по его словам, многие южноуральцы успели приобрести жилье перед отменой программы льготной ипотеки, тем самым удовлетворив свой спрос.

В список проектов ООО «Группа Голос», реализуемых в Челябинске, входят жилые комплексы и кварталы «Ньютон», «Башня Свободы», «Голос в сердце города», «4 Ленина», «Голос Кашириных» и «Меридиан». Также компания занимается строительством загородного квартала «Голос L-Town» в Сосновском районе Челябинской области. По данным «СПАРК-Интерфакс», в 2023 году выручка компании от продаж составила более 1,58 млрд руб., а чистая прибыль — 1,47 млрд руб. В 2023 году компания ввела в эксплуатацию 72,7 тыс. кв.м жилья (третье место по региону с долей 10,7% на рынке).

Банк России 13 сентября 2024 года принял решение поднять ключевую ставку до 19% годовых. «Требуется дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики, для того чтобы возобновить процесс дезинфляции, снизить инфляционные ожидания и обеспечить возвращение инфляции к цели в 2025 году»,— сообщали в Центробанке.

Сергей Пахомов отмечает, что многие застройщики приобретают земельные участки именно с использованием кредитных средств. Повышение ключевой ставки может негативно сказаться на финансовых условиях для строительных компаний. «Конечно, стоимость заемных денег на уровне 20% и выше делает “длинные” проекты достаточно рискованными с экономической точки зрения. Поскольку, если строительство реализуется пять-десять лет, а ты приобретаешь под него участок сейчас под такую высокую ставку, то получаешь значительный рост себестоимости проекта. Наверное, это немного охладит пыл застройщиков в части приобретения новых участков, по крайней мере, за счет кредитных средств»,— предположил эксперт.

Гендиректор группы компаний «Голос» также рассказал, что растущая себестоимость квартир, в которую входят и расходы на выплату процентов банкам, в ближайшее время начнет сокращать маржу. В связи с этим кредитные организации могут потребовать увеличить объем собственного участия застройщиков в проекте, чтобы он был менее рискованным. «Наличие банковских институтов и работающего закона об участии в долевом строительстве для потребителя делают негативные тенденции на рынке абсолютно безопасными. Все текущие проекты профинансированы за счет наличия банка-кредитора. Вход в новые проекты банки тщательно оценивают и входят в них, разделяя наши риски»,— отметил Сергей Пахомов. По его словам, «Группа Голос» в ближайшем году не планирует останавливать запуск новых проектов. «Другой вопрос, какими темпами мы будем идти? Наверное, они в ближайшее время немного снизятся. В каждом проекте, скорее всего, будем выводить чуть меньше метров в продажу. Но в сумме за счет количества проектов эти объемы позволят нам чувствовать себя уверенно»,— рассказал Сергей Пахомов.

По прогнозу участника рынка, цены на первичную недвижимость не будут заметно снижаться. Несмотря на увеличение себестоимости строительства, в условиях ограниченного спроса застройщик не сможет компенсировать расходы только за счет увеличения стоимости объектов. «А сможет ли цена расти, во многом зависит от потенциала спроса. Потому что есть и положительные тенденции, все же доходы населения растут. Также появился новый класс потребителей — “синие воротнички”. Предполагаю, что цена начнет стагнировать в среднем на рынке, но падать точно не будет»,— заключил господин Пахомов.

Коммерческий директор ООО «Девелопер Весна» Дмитрий Петров подтвердил, что в настоящий момент число покупок новых квартир сократилось. «Перед окончанием льготной ипотеки на сделки вышли даже те люди, которые в ближайшем году не планировали ничего покупать, или те, кто хотел купить квартиру в сентябре–октябре, но в итоге сделали это раньше. Поэтому сделок сейчас меньше, хотя по итогам 2024 года, я думаю, у нас получится неплохой объем продаж»,— считает эксперт.

ООО «Девелопер Весна» также занимается строительством жилых комплексов в Челябинске. Среди их проектов известны ЖК «Весенний», «Дом на Энтузиастов» и ЖК «Лесопарковый». Генеральным директором ООО «Девелопер Весна» является Екатерина Цветкова.

По словам Дмитрия Петрова, ключевая ставка почти в 20% годовых за средний срок реализации проекта, включающий в себя примерно три года, увеличивает его стоимость более чем в полтора раза. «Другой вопрос, что повышение ключевой ставки хотя бы немного притормозило рост стоимости материалов. Однако они уже вряд ли упадут в цене, возможно, будут какие-то сезонные скидки. Любой бизнес при такой высокой ставке либо прекращает свое существование, либо увеличивает наценку на свой продукт. По факту, конечно, за все эти ставки заплатит конечный потребитель»,— отметил коммерческий директор ООО «Девелопер Весна».

Участник рынка прогнозирует, что с начала 2025 года увеличение цен на первичную недвижимость начнется опережающими темпами. Основной причиной является рост себестоимости строительства. «Она включает в себя две вещи. В первую очередь, это человеческий ресурс. По прогнозам, в стране до 2030 года сохранится острый дефицит кадров, а единственный способ их привлечь — высокие заработные платы. Во-вторых, это стоимость материалов. Кроме того, дорожает поддержание производства, потому что оборудование, как правило, импортное. Покупать, ремонтировать и обслуживать его гораздо дороже»,— рассказал Дмитрий Петров. Он добавил, что при таких условиях для привлечения покупателей «Девелопер Весна» предусматривает различные акции. Застройщик не планирует сбавлять темпы строительства, несмотря на новые условия на рынке недвижимости.

«Строительная отрасль обладает большой инерцией. Для проектов, которые были запущены в 2024 году, мы начали оформлять документы еще несколько лет назад. Если на строительную площадку заехала техника и начала что-то копать, значит, самый сложный этап стройки уже прошел. Когда ты строишь в городе, а не на картофельном поле, в рамках комплексного развития территорий (КРТ), самым сложным этапом является взаимодействие с администрацией города, с партнерами, с инженерными сетями. А дальше все легко — бетон, кирпичи, благоустройство, кусты, деревья. Строительство проектов, которые сейчас в стадии документальной, начнется в 2025–2027 годах. Отмечу, мы возводим недвижимость комфорт-класса, поэтому мы менее подвержены кризисным перепадам. Например, жилье эконом-класса сильнее растет на подъеме экономики, но и сильнее падает при спуске. Нам немного проще планировать свои проекты, мы знаем своего покупателя и понимаем, для кого мы строим»,— заключил Дмитрий Петров.

Ольга Воробьева