Почему пермские девелоперы переходят к комплексному развитию территорий

Механизм комплексного развития территорий, закрепленный в законодательстве всего четыре года назад, повсеместно применяется российскими, в том числе пермскими застройщиками. В Прикамье заключено уже 19 договоров КРТ, и региональные власти прорабатывают применение инструмента еще для более чем 20 площадок. В краевом минимуществе отмечают, что этот способ позволяет расселять аварийные дома, создавать новое жилье, обеспечивая его необходимой инфраструктурой. Однако застройщики обращают внимание не только на преимущества, но и на трудности, возникающие в процессе участия в проектах КРТ.

На территории Пермского края заключено 19 договоров комплексного развития (КРТ), сообщили в региональном минимуществе. Большинство площадок находятся в Перми: в Ленинском, Свердловском, Индустриальном, Дзержинском, Кировском районах. Договоры КРТ подписаны также в отношении территорий в Пермском округе — это село Фролы, деревни Паздерино, Кондратово, Жебреи, село Плеханово в Кунгурском округе. Региональные минимущество и минстрой прорабатывают применение механизма КРТ в отношении еще более 20 территорий, но о каких именно площадках идет речь, не уточняется.

Механизм комплексного развития территорий чрезвычайно популярен не только в Прикамье, этот способ освоения и реновации земель стал трендом в строительстве в России в последние четыре года. Как отмечала на недавнем Камском форуме профессионалов рынка недвижимости директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич, всего в комплексное развитие в России вовлечена 1261 территория площадью 32 тыс. га, заключено 584 договора КРТ.

Федеральный закон о КРТ был принят в конце 2020 года. При использовании этого инструмента девелоперы не только застраивают жильем крупные площадки, но и берут на себя обязательства по благоустройству и возведению социнфраструктуры в этих комплексах. Как ранее подчеркивал губернатор Пермского края Дмитрий Махонин, это помогает «уходить» от точечной застройки. Закон призван обеспечить сбалансированное и устойчивое развитие населенных пунктов, повысить качество и комфорт городской среды, развитие транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры, благоустроить территории.

Существует несколько видов комплексного развития территорий. КРТ жилой застройки — когда реновации подлежат ветхие многоквартирные дома либо дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

КРТ нежилой застройки применяется в отношении аварийных или подлежащих сносу или реконструкции объектов капстроительства; объектов, которые планируется реконструировать на основании Адресной инвестпрограммы (АИП). Также в рамках этого вида КРТ редевелопменту подлежат самовольные строения, объекты, характеристики и виды разрешенного использования которых не соответствуют параметрам строительства, установленным Правилами землепользовании и застройки.

С помощью КРТ незастроенной территории развивают участки, находящиеся в федеральной, государственной либо муниципальной собственности, в том числе с расположенными на них объектами капстроительства (при условии отсутствия обременения правами третьих лиц).

КРТ по инициативе правообладателей ведется по решению владельцев участков или расположенных на них объектов недвижимости.

Социальный подход В краевом мин­имуществе отмечают, что участвуют в подготовке каждого проекта КРТ вместе с девелоперами. Застройщики еще на этапе моделирования вместе с местными администрациями и отраслевыми органами продумывают свои комплексы и окружающую их территорию с точки зрения комфорта будущих жителей. Проект рассматривается в комплексе, а перечень необходимых объектов инфраструктуры определяют исходя из нормативов градпроектирования. Для каждой площадки проводится транспортное моделирование с учетом объемов планируемого жилья. Освоение территории рассматривается в соотношении с существующей и планируемой застройкой.

«Благодаря КРТ в Прикамье удается решать такие задачи, как расселение аварийного жилищного фонда, создание нового, качественного жилья для горожан, благоустройство дворовых и общественных пространств, создание новых социальных объектов рядом с новым жильем, улучшение транспортных условий в новых микрорайонах, реновация промышленных территорий»,— подчеркнули в минимуществе.

За время действия закона о КРТ отношение девелоперов к нему сменилось от осторожного внимания до фактического применения. Самым первым в регионе, в марте 2022 года, подписал договор комплексного развития федеральный застройщик «Девелопмент-Юг». При возведении ЖК «Мы» в Кондратово компания построит детский сад на 450 мест, межквартальную улично-дорожную сеть, запроектирует выезд из поселка и выделит земли под новую школу и еще два детских сада. Этой весной застройщик на полгода раньше срока ввел в эксплуатацию первый дом в квартале. Также примерно на год раньше сроков компания приступила к строительству детского сада.

Первым застройщиком, подписавшим договор КРТ в Перми, стала кировская группа «Железно» (декабрь 2022 года). Девелопер занимается реновацией площадки бывшего Пермского мясокомбината на ул. Дзержинского, 31. В ЖК «Камаполис» компания возведет детский сад, сквер и прочее. Среди других проектов КРТ, по которым подписаны договоры,— застройка девелопером ПМД бывшего маргаринового завода в Перми по ул. Телеграфной, возведение «Ониксом» квартала в Камской долине и другие. По этому механизму застроят несколько территорий, право на освоение которых разыграли краевые власти ранее. Это реновация в микрорайоне ДКЖ — стройка на 25 га земли станет одним из самых крупных проектов КРТ в стране. Торги выиграла столичная ГК «Кортрос». Компания «Дельта-Партнер» возведет в Паздерино коттеджный поселок «Барбарис», а СГ «Развитие» построит новое жилье на ул. Плеханова в Перми. Федеральный застройщик «Брусника» займется освоением площадки на «Тихом Компросе», которую компания получила на недавних торгах.

В минимуществе обратили внимание, что в марте президент Владимир Путин поручил разработать 200 мастер-планов развития крупных и малых городов. По данным ведомства, разработка мастер-планов — концепций застройки городов, агломераций и территорий — приоритет в градполитике Прикамья. Подготовка этих документов является одним из условий договоров КРТ для знаковых и больших территорий в Прикамье.

Инициативный подход Директор по развитию АО «ПЗСП» Андрей Мущинкин рассказал, что ПЗСП собирается участвовать в торгах по комплексному развитию территорий, которые объявят краевые власти — причем застройщика интересуют все виды КРТ. Кроме того, компания планирует обращаться в органы власти с предложением о проекте КРТ по инициативе правообладателя. Речь идет о бывшей промбазе на ул. Норильской, 6, в Индустриальном районе Перми. Сейчас разрабатывается мастер-план площадки, устанавливаются границы территории КРТ. Проекты комплексного развития, которые власти Прикамья уже разыграли на торгах, не вписывались в основную бизнес-модель компании. «ПЗСП специализируется на доступном жилье, а проекты КРТ по прошедшим торгам располагались в центральных районах города, где цена реализации квадратного метра была бы очень высокой для нашего основного потребителя»,— заметил Андрей Мущинкин.

По словам директора СЗ «Железно Пермь» Артема Елесина, в ЖК «Камаполис», который возводится в рамках КРТ, на этапе строительства находятся четыре дома и детский сад на 320 мест. Два дома сдадут во II квартале 2025 года, третий — во II квартале 2026 года, четвертый — в III квартале 2026-го. Детский сад будет готов к вводу в эксплуатацию в 2026 году. Второй проект КРТ группы «Железно» в Перми касается освоения Камской долины и участка под картодром в Индустриальном районе. Договор по нему уже подписан. В Камской долине девелопер возведет жилье со школой, детским садом и объектами туристическо-развлекательного кластера. К строительству домов «Железно» рассчитывает приступить в 2026 году, после согласования концепции застройки и смены необходимых градрегламентов. Начало возведения картодрома на шоссе Космонавтов запланировано на 2027 год.

Группа компаний «Альфа» готовится к заключению договора комплексного развития территории по ул. Трамвайной, 37, и Алтайской, 2/1, площадью 3,6 га. Жилой комплекс в этой локации станет флагманским проектом «Альфы», где, по более ранним данным, девелопер возведет около 74 тыс. кв. м жилья. Гендиректор ГК «Альфа» Сергей Ширинкин обратил внимание, что с предложением подписать договор КРТ для застройки микрорайона Паркового компания вышла более двух лет назад и была одной из первых в Перми, кто готов заняться КРТ. Все это время проект готовился к подписанию, договор комплексного развития уже должны были заключить, но подписание документа приостановили для доработки транспортной модели по предложению краевого минтранса.

Грани рентабельности «В последнее время КРТ действительно стало очень популярным и в России, и в Перми. Это новый виток развития отрасли. Застройщики получают возможность строить на больших площадках, а администрация — новые социальные объекты. Это не точечная, а более гармоничная, спланированная застройка города — фактически появление нового района»,— говорит Сергей Ширинкин. По мнению эксперта, за инструментом КРТ будущее, так как он позволяет развивать существующие и создавать новые, современные микрорайоны с инфраструктурой, где жители будут максимально комфортно себя чувствовать. «Форма еще новая с точки зрения законодательства, власти не выработали единый подход ко всем участникам рынка. Механизм в целом не отточен. И если в теории все просто и прозрачно, то на практике регулярно сталкиваешься с различными нюансами, дополнительными согласованиями»,— поясняет собеседник. При подготовке проектов КРТ власти и девелоперы стремятся совместно решить социальные проблемы в районе, где готовится жилищное строительство. Но решить их все невозможно — это просто нереализуемо с точки зрения экономики, рассуждает гендиректор «Альфы».

Андрей Мущинкин из ПЗСП подчеркнул, что масштабные строительные проекты КРТ дают девелоперу возможность надолго и предсказуемо загрузить собственные производственные мощности. Кроме того, такие проекты отличаются глубиной разработки, качеством благоустройства прилегающей территории, масштабом обновленной инфраструктуры. Это позволяет застройщику показать производственные достижения, уровень технологий, степень ответственности и укрепить репутацию. В то же время такие проекты имеют высокие риски реализации на грани рентабельности, девелопер даже может в результате получить убыток. Это происходит тогда, когда в проект заложена избыточная социальная нагрузка, считает директор по развитию ПЗСП.

Специфическим свойством комплексного развития территории жилой застройки является необходимость работы с жителями аварийных домов в процессе их расселения. «У ПЗСП уже есть такой опыт — это снос бараков в микрорайоне Судозавод и расселение жителей в современное жилье. Такой опыт может пригодиться ПЗСП и в дальнейшем в реализации проектов КРТ»,— поделился Андрей Мущинкин.

Артем Елесин из «Железно Пермь» характеризует этот инструмент как очень удобный с точки зрения взаимодействия органов власти и застройщика. С помощью КРТ девелопер может создавать комплексную, безопасную, современную и комфортную среду для проживания, с четким пониманием уже на старте проекта, какие социальные, коммерческие и прочие объекты разместятся в конкретном ЖК. «Благодаря этому мы можем смело давать гарантии нашим клиентам о том, что будет строиться и в какие сроки»,— уверен директор СЗ «Железно Пермь». Однако если территории КРТ разрозненны, разделены или находятся в разных локациях, к планированию их освоения не всегда удается подойти комплексно, считает господин Елесин.

Евгения Ахмедова