Зачем строить жилье в ОЭЗ

Почти за 20 лет существования механизма преференциальных режимов появляется все больше площадок, доказавших, что эффективное производство может сочетаться с инфраструктурой для жизни и отдыха. Рассказываем, как чисто промышленные территории трансформируются в многофункциональные пространства.

Еще несколько лет назад зоны с льготными экономическими режимами ассоциировались исключительно с производством. Сейчас во всем мире эти площадки получили закономерное развитие в соответствии с актуальными запросами бизнеса и общества. Так, свободная экономическая зона «Дубай Silicon Oasis», помимо технопарков, включает жилые кварталы, торговые центры и образовательные учреждения. Ряд российских площадок также следует этому тренду, превращаясь в места, где хочется и работать, и отдыхать.

«Очеловечивание» производственных пространств — это не просто дань моде, а необходимое условие для привлечения и удержания талантов, считает генеральный директор особой экономической зоны (ОЭЗ) «Доброград-1» Денис Антипов: «Согласно исследованиям McKinsey, качество городской среды и доступность социальной инфраструктуры входят в топ-5 факторов, влияющих на выбор места работы молодыми специалистами. Создание комфортной среды в ОЭЗ и вокруг нее позволяет решить сразу несколько задач: от оптимизации логистики для сотрудников до формирования устойчивых профессиональных сообществ, что критически важно для развития инновационных производств».

Тренд, заданный мировыми лидерами в лице Google, Apple, «Яндекс» и другими компаниями, наглядно демонстрирует, что комплексная единая инфраструктура для работы и отдыха непосредственно влияет на производительность труда, существенно увеличивая его показатели. «Не в последнюю очередь это связано с тем, что резиденты начинают проводить совместный досуг, пересекаются не только в рамках одной команды, но и широким коллективом различных команд и специальностей. Все это создает предпосылки для появления новых идей и стартапов, одновременно снижает неизбежный на работе стресс»,— отмечает член Совета Ассоциации парков России, руководитель Центра стратегического развития «Сибирь» Дмитрий Селивохин.

Главная проблема ОЭЗ не дефицит сырья и инфраструктуры, а нехватка кадров. «Высококвалифицированные специалисты хотят жить со своими семьями в комфортных условиях, поэтому возможность предоставить хорошее жилье — конкурентное преимущество в борьбе за кадры, особенно на стартовом этапе, когда штат предприятия еще непостоянный,— говорит заместитель председателя правительства—министр инвестиций, промышленности и науки Московской области Екатерина Зиновьева.— Также один из важных факторов выбора той или иной ОЭЗ для будущего резидента — близость в шаговой доступности социальной и бизнес-инфраструктуры. Строительство жилого комплекса в непосредственной близости к рабочим местам — один из таких вариантов».

Гольф-клуб и вейк-парк

Особая экономическая зона «Доброград-1» во Владимирской области — один из примеров того, как можно эффективно интегрировать производственные площадки в городскую среду. Она целенаправленно была размещена в 5 км от современного города.

«В Доброграде уже функционирует разнообразная жилая застройка: от индивидуальных домов и таунхаусов до современных многоквартирных комплексов,— рассказывает Денис Антипов.— Мы создаем не просто спальный район, а полноценную городскую среду с социальной инфраструктурой».

В планах развития города до 2039 года — около 1,6 млн кв. м жилья. Но оно не было бы востребовано без образовательных и медицинских учреждений. Уже сейчас там функционируют две современные школы на 1,1 тыс. мест, детский сад, спортивные объекты, также есть свой гольф-клуб и крупнейший в Европе вейк-парк.

Спрос на недвижимость в Доброграде стабильно высокий. По словам Дениса Антипова, в 2023 году средняя скорость реализации новых жилых проектов составила около 85% в течение первых трех месяцев с начала продаж. Он полагает, что жилье на территориях ОЭЗ будет востребованным, особенно со стороны сотрудников компаний-резидентов. Однако важно учитывать специфику площадки, в частности использовать особый подход к зонированию территории, чтобы обеспечить необходимую буферную зону между промышленными и жилыми районами.

«Один из ключевых моментов — транспортная доступность. В случае с "Доброградом-1" до всех необходимых социальных объектов можно добраться за 15 минут от жилья и рабочих мест,— пояснил Денис Антипов.— Мы также уделяем особое внимание созданию эффективной системы трансфера. В нашем случае реализуется комплексный подход: от развития сети автомобильных дорог до организации регулярных рейсовых автобусов до Коврова. Из Доброграда до ОЭЗ можно добраться всего за восемь минут на автомобиле».

Драйвер развития

В самих промышленно-производственных и технико-внедренческих ОЭЗ жилье строить нельзя, поскольку это производственные зоны. Но соблюдение всех градостроительных и экологических нормативов позволяет создавать жилье на прилегающей территории в непосредственной близости от ОЭЗ. «Например, в Дубне территория особой экономической зоны была тесно интегрирована в город еще на этапе создания, жилые проекты размещаются также вблизи ОЭЗ»,— объясняет Екатерина Зиновьева.

«Дубна» является драйвером развития Подмосковья и точкой притяжения инвесторов, реализующих проекты в стратегически важных для страны сферах: авиастроении и металлообработке, вычислительной технике и радиоэлектронике, фармацевтике и медицине, других отраслях. Кроме того, уже третий год подряд показатели деятельности ОЭЗ ТВТ «Дубна» оцениваются с учетом повестки устойчивого развития, в соответствии со стандартами ESG, учитывающими экологические, социальные и управленческие аспекты для ее устойчивого развития.

В приоритете также создание комфортных условий труда для специалистов предприятий. Для этого в непосредственной близости от места работы организованы все необходимые услуги: открыты отделения МФЦ и «Почты России», здравпункт, пункт выдачи заказов маркетплейса и отделение банка, в инновационно-технологических центрах ОЭЗ также работают кафе и столовые.

Сейчас в ОЭЗ «Дубна» для размещения гостей и специалистов работает «Резидент-отель», где предусмотрено льготное проживание сотрудников компаний. В октябре было подписано соглашение между АО «ОЭЗ ТВТ "Дубна"» и ООО «СтройМакс СЗ» о намерении реализовать проект по строительству на прилегающей к ОЭЗ территории гостиничного комплекса из трех 12-этажных корпусов на 340 апартаментов, а также торгово-административных площадей и парковки на 150 машино-мест.

«Часть компаний уже выразила заинтересованность,— рассказывает Екатерина Зиновьева.— Так, например, "Энкор" планирует приобрести в комплексе более 2 тыс. кв. м жилых помещений для своих специалистов. Если потребность предприятий в жилье для сотрудников будет закрыта, апартаменты будут продавать и другим желающим. Завершить работы планируется во второй половине 2027 года».

С развитием инновационных промышленных территорий улучшается и социально-экономическое развитие региона. Например, вместе с инженерно-транспортной и таможенной инфраструктурой в ОЭЗ «Дубна» были построены и социальные объекты: спортивный комплекс «Радуга», детский сад, общежития для временного размещения сотрудников, отремонтирована городская больница.

Построить дом, посадить дерево

Жилье в шаговой доступности от работы — безусловное преимущество площадки, но если там же обустроены еще и пространства для отдыха, то ОЭЗ становится вне конкуренции.

«В мире давно сложился тренд на пространства, обладающие узнаваемой эстетикой многофункциональных офисных agile-комплексов, расположенных в природном окружении. Можно сказать, что эстетика в данном случае сложилась, следуя за логикой экосистемы, совмещающей современный интерьер передового офисного пространства с домашним уютом и игровыми зонами»,— считает Дмитрий Селивохин.

По его словам, размещение рекреационных зон на территории ОЭЗ — одна из важнейших и необходимых частей экосистемы. «Именно природное окружение позволяет снизить эффект нахождения в офисно-производственном комплексе до минимума,— говорит эксперт.— Рекреационный каркас, по сути, становится частью функционально-досуговых зон, предлагающих спортивные активности, тишину и шелест листвы, зачастую необходимые людям напряженного умственного труда. Одновременно в этом есть символизм, поскольку ОЭЗ демонстрируют приверженность принципам зеленой экономики и бережного отношения к среде».

Соответственно, при планировке следует учитывать также туристическо-рекреационный комплекс функций. «Это позволит привлечь на территорию ОЭЗ как можно больше гостей, часть из которых в будущем станет резидентами»,— резюмировал Дмитрий Селивохин.

Татьяна Еремина