Евгений Ткачев — о влиянии повышения ключевой ставки на рынок недвижимости Юга России

Совет директоров Банка России, вопреки прогнозам большинства аналитиков, поднял ключевую ставку не на один, а сразу на два процентных пункта — с 19% до 21%. Это приведет к еще большему падению продаж на рынке недвижимости Юга России, считает руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев. По мнению эксперта, те, кто планировал инвестировать в недвижимость на черноморском побережье Краснодарского края, теперь скорее всего отдадут предпочтение менее дорогим квадратным метрам на побережье Азовского моря и Крыма.

«Если рассматривать сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости в целом, то повышение ключевой ставки на два пункта, которое произошло на последнем заседании, усилит тренды, обозначившиеся ранее. Ключевая ставка уже не первый месяц для большинства граждан Российской Федерации, которые не подходят под программы льготной ипотеки, является заградительной.

Даже с учетом того, что некоторые застройщики субсидировали данную процентную ставку с 19% до 12%—14%, доступность жилья снизилась ощутимо. С середины второго квартала мы находимся в активной фазе коррекции спроса и ценовой коррекции на рынке недвижимости. Но если в крупных регионах ждут существенного снижения цен в пределах 30%, то на юге такое развитие событий маловероятно. Мы видим только падение темпов роста по некоторым объектам и небольшое снижение стоимости в крупных проектах в пределах 5%.

В Краснодарском крае, Крыму и Адыгее рост стоимости недвижимости замедлился, и темпы продаж продолжают снижаться. Если мы посмотрим динамику продаж и статистику по регистрации договоров долевого участия (ДДУ) в городах Кубани и Адыгеи за июль-сентябрь, мы увидим падение количества зарегистрированных ДДУ по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Одна из причин — это возросшая стоимость недвижимости.

В свою очередь, девелоперы используют рассрочку как инструмент, чтобы компенсировать влияние высоких ставок и сделать покупку более доступной. Но сам инструмент рассрочки несет в себе определенные риски.

Например, покупателю предлагается внести 30% стоимости жилья, а оставшуюся часть разбить на несколько платежей с дальнейшей возможностью оформить ипотеку. В то же время, массового снижения цен на новостройки здесь не наблюдается. Более того, в большинстве реализуемых проектов продолжается рост цен, но не столь активный: девелоперы увеличивают стоимость на 2—5 тыс. руб. за кв. м, что ниже прежних показателей в 10 тыс. руб.

Но мы, опять же, понимаем, что прайсовая цена, которая декларируется застройщиком, не всегда является той ценой, по которой покупатель выходит на сделку. Зачастую у застройщика проходят акции или могут согласовываться дополнительные условия для покупателя.

Основной ипотечный покупатель на юге на сегодняшний день — это обладатель льготных ипотек, то есть это либо семьи, либо IT-специалисты. У них по-прежнему пользуется спросом малоформатное жилье в виде студий, маленьких однокомнатных квартир площадью 33 кв. м и компактных двушек в районе 45 кв. м.

Краснодар является одним из самых больших строительных рынков в стране — по данным на 2024 год там строится и проектируется 4,5 млн кв. м жилья, поэтому любое падение спроса на этом рынке будет очень заметно.

Что касается тенденций на рынке недвижимости, здесь мы отчетливо видим, что покупатель уходит от более дорогого жилья к более дешевому и доступному. Потому что, по льготным программам растет первоначальный взнос, а по рыночным ипотечным программам ежемесячный платеж растет из-за возросшей ставки. И покупателю нужно выбирать квартиру так, чтобы вписаться в бюджет.

И если покупатель ранее рассматривал приобретение недвижимости, например, в Анапе в качестве покупки жилья у моря для отдыха или для сдачи в аренду, то сейчас покупатели будут переориентироваться на курорты Азовского моря или на курорты Республики Крым. Это будет связано прежде всего с более низкой ценовой политикой.

Ставка 21% в долгосрочной перспективе окажет давление как на девелоперов, так и на покупателей. Потому что высокая ключевая ставка не выгодна никому — ни застройщикам, ни потребителям. С повышением ставки растут издержки на строительство, что ведет к удорожанию жилья. В случае снижения ставки возможен отток средств с депозитов, что может поддержать спрос и временно оживить рынок. Однако если ставка останется на текущем уровне или возрастет, застройщики будут ограничены в реализации новых проектов».