Стоимость аренды складских помещений на Урале выросла на 13–17%

С начала года общий объем сделок по складским площадям в Свердловской области сократился на 69%, а стоимость аренды возросла на 13–17%, следует из данных NF Group. Эксперты связывают это с удорожанием строительства складов, которое растет на фоне изменения кредитно-денежной политики ЦБ. При этом спрос на склады в регионе по-прежнему стабильно высок, а доля вакантных площадей уже несколько лет не превышает 1%. Чтобы обзавестись площадями, компании строят склады под заказ, которые увеличивают общие объемы площадей, но не выходят на рынок. По мнению экспертов, такая ситуация сохранится до конца года и вряд ли изменится в ближайшее время.

Палочка без нолика

По итогам девяти месяцев 2024 года общий объем сделок по складским площадям в Свердловской области составил 53 тыс. кв. м, что на 69% меньше, чем годом ранее, сообщил партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. По его словам, ежегодный объем сделок в Свердловской области за последние пять лет всегда превышал 100 тыс. кв. м. Ожидается, что и к концу года показатель будет близок к этому уровню.

Спрос на склады формируют розничная и онлайн-торговля (39% и 26% от всего числа сделок соответственно), а также транспортно-логистическая отрасль и промышленное производство.

Собеседники Review отмечают, что ситуация со складами в Екатеринбурге и Свердловской области стабильная — регион является одним из самых развитых рынков в России и по объему складской недвижимости (2,3 млн кв. м) занимает третье место после Москвы и Санкт-Петербурга. «Наибольший объем занимают крупные склады класса А от 8–10 тыс. кв. м и выше, но в последнее время появилось много небольших складских проектов и промышленных зданий формата light industrial площадью 1,5 тыс. кв. м»,— уточнил эксперт рынка складской недвижимости Виталий Хиль. Именно склады класса А средней площадью 10–15 тыс. кв. м, а также склады формата build-to-suit площадью 50 тыс. кв. м и более наиболее востребованы в регионе, добавил Константин Фомиченко.

Стабильность рынка обеспечивается за счет ежегодного ввода новых площадей. Как сообщил Виталий Хиль, в 2023–2024 годах в регионе вводилось более 400 тыс. кв. м в год, а годовое поглощение складских площадей без учета строительства складов в формате «под себя» или «под заказчика» составляет не менее 150 тыс. кв. м.

Тем не менее, в последние годы вакансия не превышает 1%, оставаясь на минимальном уровне с 2022 года. Незначительный прирост площадей обеспечивают небольшие спекулятивные объекты. «Поставщикам и производителям строить собственные склады дорого из-за высокой ключевой ставки и роста цен на материалы. По этим же причинам девелоперы не готовы в больших объемах спекулятивно создавать новые объекты для последующей сдачи в аренду. Срок окупаемости таких проектов превышает 10 лет»,— пояснил основатель и старший партнер компании Optimalog Георгий Властопуло.

Поэтому основной объем новых складов приходится на несколько крупных объектов, которые девелоперы строят под конкретных заказчиков по модели build-to-suit, то есть площади не поступают на рынок, так как уже имеют арендатора. В результате по показателям рынок растет, новые складские квадратные метры появляются регулярно, а вакансия не может превысить 1%.

Выше ставить некуда

Из-за повышенного спроса на склады и низкой вакансии по итогам третьего квартала средневзвешенная ставка аренды на площади в сухих складских комплексах класса A — 9 250 руб. за кв. м в год без НДС, OPEX и коммунальных расходов (triple net), что на 17% выше по сравнению с началом года, подсчитал Константин Фомиченко. При этом на первичном рынке, который формируют строящиеся спекулятивные объекты и проекты формата build-to-suit, запрашиваемая ставка аренды выше на 13% и составляет 10–11 тыс. руб. за кв. м в год triple net.

«Заметный рост ставка аренды начала показывать со второй половины 2021 года, основными факторами возросшего спроса, как и сейчас, были активное развитие онлайн-платформ, а также нарушение ритмичности поставок грузов из-за рубежа, что заставило грузовладельцев пересмотреть в большую сторону срок хранения запасов товаров на складе. Также с 2021 года значительно возросла себестоимость строительства складов, что тоже отразилось на ставке аренды и стоимости продажи складских объектов»,— рассказал Виталий Хиль. Генеральный директор федеральной транспортной компании «Скиф-Карго» Сергей Чернов добавил, что рост арендных ставок увеличивает общие расходы на логистику, вынуждая компании увеличивать цены на свои товары.

Участники рынка отмечают, что складские площади заняты так, что почти нет свободного места, чтобы переместить товар внутри склада или разместить новый, пока не отгружен старый. Все это влияет на скорость и стоимость обработки заказов.

«Рост тарифов на аренду приводит к повышению себестоимости складской обработки и хранения, которую компании вынуждены перекладывать в цены на товары, а дефицит складов тормозит запуск новых площадок компаниями. В результате, несмотря на увеличение объемов хранения и обработки, бизнес вынужден оперировать на действующих объектах, что часто приводит к затариванию складов. Операционные издержки на перезатаренном складе возрастают, что опять же влияет на повышение себестоимости складской обработки»,— пояснил директор ПЭК:3PL Иван Масалов.

Все это заставляет бизнес задуматься об оптимизации и автоматизации процессов, а также повышении утилизации объема склада. Но так как на развитие требуются инвестиции, а стоимость финансирования сейчас недостижима для большинства компаний, то реальные изменения доступны только самым крупным игрокам.

В качестве одного из вариантов оптимизации предлагается использовать 3PL-услуги. «По предварительным оценкам, если хотя бы 50% российских компаний со стоками на площади от 1 до 15 тыс. кв. м перейдут на площади аутсорсинговых провайдеров или передадут собственные склады во внешнее управление, то совокупная оптимизация избыточных мощностей могла бы дать эффект по снижению до 90% дефицита площадей в целом по стране. Это также позволит оптимизировать затраты бизнеса, связанные с дефицитом линейных сотрудников,— отметил Иван Масалов.— По результатам закрытого опроса ПЭК, большинство грузовладельцев со стоками на площади 1–15 тыс. кв. м при переходе на 3PL могут сократить расходы на 15–35%. Экономия достигается за счет равномерного распределения ресурсов между всеми компаниями на площадке логистического провайдера».

По словам Сергея Чернова, аутсорсинг складов наиболее популярен среди малого и среднего бизнеса, который ищет способы оптимизировать капитальные затраты, упростить логистические процессы и сосредоточиться на своих основных компетенциях.

Отложили на будущее

Эксперты и аналитики ожидают, что по итогам года высокий темп ввода новых складских помещений сохранится, как и высокий уровень ставок аренды и дефицит качественных складских объектов. «На сегодняшний день стабильный спрос на склады и дефицит площадей говорят о том, что потенциал развития рынка еще есть. Пока сложно сказать, как скажутся на рынке длительный период высокой ключевой ставки и возможное охлаждение спроса на склады. Не исключено, что в первом квартале следующего года будет заметно изменение баланса спроса и предложения»,— считает Виталий Хиль. При этом нехватка кадров увеличивает себестоимость складских услуг, а в некоторых ситуациях заметно снижает их качество в связи с необходимостью привлечения неподготовленного персонала, подчеркивает эксперт.

Также в Свердловской области сохраняются проблемы с подбором подходящих земельных участков под строительство складов, высокая стоимость финансирования снижает активность инвесторов на рынке, а выход большого количества непрофессиональных игроков на рынок может создать в дальнейшем избыток неликвидных объектов.

Анастасия Реутова