Что происходит со столичной элитной недвижимостью

Средняя цена, по которой в третьем квартале 2024 года заключались сделки на рынке элитных жилых новостроек Москвы, выросла и составила 1,88 млн руб. за 1 кв. м. Такая стоимость, по мнению некоторых участников рынка, может привести к охлаждению покупательской активности. Другие эксперты утверждают, что спрос, напротив, остается стабильным, чему способствуют программы длительных рассрочек платежей и репатриация капитала в Россию.

В третьем квартале 2024 года сделки на рынке дорогих жилых новостроек Москвы заключались в среднем из расчета в 1,88 млн руб. за 1 кв. м, что на 6,2% выше, чем во втором квартале. Это следует из индекса стоимости элитной недвижимости, составляемого девелопером таких объектов — Sminex. Если сравнивать показатель с аналогичным периодом прошлого года, то наблюдается снижение примерно на 3% (см. подробнее график).

Судя по индексу Sminex, это связано с ростом предложения на первичном рынке.

В третьем квартале текущего года общая площадь элитных новостроек, выведенных на московский рынок, составила 199,5 тыс. кв. м, годом ранее — 128 тыс. кв. м.

Но если брать средний бюджет сделки на первичном рынке дорогого жилья в российской столице, то в июле—сентябре эта сумма составила 177 млн руб., что на 7% больше, чем во втором квартале, и на 24% выше год к году, отмечает директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань. О таком же росте цен в годовом исчислении говорит и член правления AREA (объединяет агентства элитной недвижимости) Дмитрий Халин. Увеличение среднего бюджета покупки вызвано увеличением площадей элитных квартир, продаваемых на первичном рынке.

Стоимость дорогих новостроек выше уже сданных домов — это, впрочем, характерно и для сегмента массового жилья. Так, по словам Анатолия Довганя, в третьем квартале 2024 года средний бюджет при покупке элитной недвижимости на вторичном рынке Москвы составил 131 млн руб., что на 6% больше, чем во втором квартале, и на 5% выше год к году.

Дмитрий Халин говорит, что в третьем квартале текущего года в этом сегменте наметилось «некоторое охлаждение спроса». Это, по его словам, привело к сокращению за рассматриваемый период числа сделок на 15% год к году. Причина этому не только сезонный фактор (в элитном сегменте летом и в начале осени число сделок традиционно меньше), но и заметный рост цен. По подсчетам девелоперской группы «Стилобат», сейчас есть предложения за 2,2 млн руб. за 1 кв. м.

Стоимость дорогой столичной недвижимости растет вслед за ключевой ставкой (25 октября 2024 года она была повышена до 21%), которая приводит к увеличению себестоимости строительства, поясняет Анатолий Довгань.

Поэтому, добавляет он, после получения разрешения на ввод объекта многие девелоперы подняли цены на свои площади на 10–15%.

Несмотря на рост цен, на рынке элитной недвижимости пока еще есть покупатели. «Сейчас в России сосредоточены большие капиталы, которые не утекают больше в ту же Европу»,— констатирует владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. Как утверждают в группе «Стилобат», около 15% сделок на элитном рынке — это покупка жилья для повзрослевших детей, на долю инвесторов приходится 10% приобретений в сегменте.

В компании констатируют, что рост ключевой ставки ЦБ особо не влияет на покупательную способность в сегменте дорогого жилья, так как покупатели такой недвижимости редко используют ипотеку. Основной инструмент продаж у девелоперов — предоставление рассрочек, срок которых варьируется от полугода до трех лет, добавляют в ГК «Стилобат». Это подогревает спрос на первичном рынке элитного жилья, соглашается основатель Kalinka (специализируется на продажах дорогих объектов) Екатерина Румянцева. По ее прогнозам, в ближайшие полгода предложение сохранится на высоком уровне, так как продолжается пополнение предложения новыми проектами.

Халиль Аминов, Дарья Андрианова