Почему в России не развиваются коммерческие доходные дома

Несмотря на стремительный рост спроса, коммерческие застройщики пока избегают инвестиций в доходное жилье из-за низкой рентабельности и конкуренции с серым рынком. Поэтому сектор институциональной аренды развивает сейчас исключительно государство. «Ъ-Review» оценил, изменится ли ситуация в перспективе и что требуется для «обеления» рынка.

На рынке арендного жилья не исчезает дисбаланс: по данным «Инком-Недвижимости», количество свободных квартир перед началом делового сезона (конец лета — начало осени) было в девять раз меньше, чем желающих их снять. Рост спроса к уровню летнего сезона в компании оценивают в 20%, а год к году — в 33%.

Такая ситуация сложилась в условиях закрытия массовой программы льготной ипотеки, ужесточения условий по оставшимся госпрограммам и роста рыночных ипотечных ставок: в результате потенциальные покупатели жилья переключились на арендный рынок. Однако по оценкам аналитического центра «Дом.РФ», даже при нулевой ставке жилищные кредиты сегодня были бы недоступны более чем 30% населения, и в таком случае аренда становится вынужденной альтернативой покупке жилья.

В то же время в России рынок арендной недвижимости представлен преимущественно частными собственниками. Сегодня в российских городах доля арендных квартир у физических лиц в общем объеме жилья составляет примерно 10–12%, говорит президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. «Собственники таких квартир часто не платят налоги. Кроме того, существенную долю рынка занимают те квартиры, которые были приватизированы бесплатно, то есть их владельцев не интересует возвратность инвестиций»,— отмечает госпожа Косарева.

По оценке коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, из-за нелегальной аренды жилья государство в год теряет около 250 млрд руб. «Официально меньше всего за сдачу квартир платят те, кто оформил статус самозанятых, для них налог составляет 4%. Тем не менее большинство россиян не хотят платить даже небольшую сумму. Люди уклоняются от исполнения закона, потому что фискальным органам трудно вычислить каждую съемную квартиру и привлечь собственников к ответственности»,— объясняет господин Голев.

«Решению проблемы недоступности приобретения жилья, в том числе с помощью ипотеки, может способствовать создание сегмента некоммерческого найма жилья»,— считает Надежда Косарева.

Институциональный рынок

Подобная практика уже существует на развитых рынках. Например, в ЕС, как показывают данные Росстата, на арендное жилье приходится не менее 30% домохозяйств. Там же активно развивается и рынок институционального арендного жилья. Как сообщала в 2024 году The New York Times, только в Париже до четверти городского населения живет в государственных доходных домах.

В целом институциональное арендное жилье (то есть создание и предоставление внаем всех квартир в доме, которые принадлежат одному юридическому лицу) бывает двух типов — коммерческое и некоммерческое. Коммерческие арендные дома — это бизнес, цель которого состоит в извлечении прибыли. Некоммерческие арендные дома — это тип «доступного социального» жилья, которое создается и предоставляется внаем муниципалитетами, но чаще — специализированными некоммерческими организациями с поддержкой государства или муниципалитета.

В России такие примеры тоже существуют, но в единичном количестве. Фактически институциональный фонд для аренды есть только у госкорпорации «Дом.РФ». Она с 2016 года работает по нескольким направлениям аренды жилья — коммерческого, корпоративного, льготного для отдельных категорий граждан и студенческого. Сейчас в портфеле компании 74 проекта в 19 регионах России: профинансировано строительство более 21,4 тыс. квартир и апартаментов с готовой отделкой, мебелью и техникой общей площадью более 1 млн кв. м. Суммарный объем инвестиций в эти проекты превышает 130 млрд руб.

Частная безынициативность

Однако частные девелоперские компании строить арендное жилье пока не готовы. Генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева приводит конкретные расчеты, подтверждающие финансовую непривлекательность таких проектов для девелоперов в текущих условиях: «Допустим, компания решает построить комплекс для сдачи в аренду общей площадью 10 тыс. кв. м, вмещающий около 150 студий по 60 кв. м. При текущей себестоимости строительства около 150 тыс. руб. за 1 кв. м общие инвестиции составят примерно 1,5 млрд руб. Из этой суммы 40%, или 600 млн руб., будут собственными средствами застройщика, а 60%, то есть 900 млн руб.,— кредитными. Даже если ставка по кредиту будет составлять 15% годовых, что ниже текущего уровня ключевой ставки, ежегодные расходы по кредиту составят около 130 млн руб. В то же время годовая выручка от аренды будет порядка 58 млн руб., что приведет к сроку окупаемости более 30 лет»,— рассуждает эксперт.

В результате текущая ситуация в части создания рынка институциональной коммерческой аренды весьма далека от нужных условий, говорит Надежда Косарева. Возвратность инвестиций не менее чем через 20 лет не может заинтересовать ни застройщиков, ни банки-кредиторы, также маловероятна и успешная ценовая конкуренция девелоперов с серым рынком аренды жилья у физических лиц, отмечает она.

Выгоднее же девелоперам строить дома по классической модели, распродавая их отдельным физлицам, а не сдавая внаем: «Спрос на покупку жилья, несмотря на резкое снижение в этом году, остается высоким. Девелоперские проекты, где квартиры продаются, окупаются быстрее, поскольку прибыль застройщик получает уже через два-три года после завершения строительства. Арендные же проекты требуют гораздо большего времени даже при самых благоприятных условиях кредитования»,— объясняет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

По словам заместителя директора по развитию арендного жилья «Дом.РФ» Ильи Климова, экономика арендных проектов сложная, а уровень рентабельности близок к нулю. Поэтому сам «Дом.РФ» как институт развития в жилищной сфере «предлагает инструменты и стимулы для развития арендных проектов всему рынку, в том числе и для коммерческих компаний — от передачи земли на льготных условиях под строительство арендных домов до снижения налоговой нагрузки на инвесторов».

Единственной мотивацией для девелоперов строить арендное жилье может стать не быстрый возврат инвестиций, а генерация стабильной доходности, подтверждает Ольга Гусева.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Екатерина Геращенко