Рынок недвижимости не справляется со спросом компаний на офисы для сотрудников

Российский бизнес стал уделять все больше внимания офисному пространству. Это стимулировало высокий спрос на площади в бизнес-центрах, из-за чего найти свободное помещение становится все сложнее. Тем не менее работодатели стараются создать свою штаб-квартиру более комфортной, повышая уровень лояльности к своему HR-бренду в условиях кадрового дефицита. "Ъ-Карьера&Кадры" разбирался, как за последние годы были переосмыслены офисные метры.

Нехватка офисов

По итогам сентября доля свободных площадей в бизнес-центрах Москвы снизилась на 2,8 процентного пункта год к году — до 5,5%, следует из подсчетов консалтинговой компании IBC Real Estate. Аналитики подчеркивают, что этот показатель стал минимальным на рынке офисной недвижимости столицы с 2008 года. Схожая ситуация наблюдается в Санкт-Петербурге, где по итогам третьего квартала вакантными остаются лишь 3,6% площадей в бизнес-центрах, что является минимумом за всю историю наблюдения за рынком офисов в городе.

Такая динамика — результат высокого спроса на офисные помещения. В январе—сентябре 2024 года объем чистого поглощения (разница между освобожденными и занятыми арендаторами площадями за указанный период) офисной недвижимости в Москве превысил 760 тыс. кв. м, что в два раза больше годового результата 2023 года, подсчитали в NF Group. В Петербурге показатель превысил 200 тыс. кв. м — это рекорд для рынка города, уточнили консультанты.

Офисный рынок начал активное восстановление после череды кризисов. В 2020 году в разгар пандемии коронавируса большинство сотрудников работали из дома, а работодатели вынуждены были сокращать офисные пространства с целью сократить расходы в период кризиса (см. “Ъ” от 2 июля 2020 года). В 2022 году после начала специальной военной операции РФ на Украине офисный сегмент столкнулся с волной высвобождения офисных помещений международными корпорациями, покинувшими российский рынок. Только в первый год, с апреля 2022 года по март 2023 года, на офисном рынке Москвы из-за досрочного расторжения договоров аренды освободилось 202,4 тыс. кв. м, подсчитали в Ricci (см. “Ъ” от 21 апреля 2023 года).

К текущему моменту влияние этих факторов нивелировано. Освобожденные международными корпорациями штаб-квартиры уже заняли российские компании. К примеру, на место Google в бизнес-центр «Балчуг Плаза» рядом с Кремлем въехал Промсвязьбанк, а площади в комплексе «Романов двор» после освобождения Apple занял маркетплейс Wildberries.

В этом году высокий спрос на офисные помещения обусловлен активным возвращением сотрудников в офисы, поясняет директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева. Сейчас удаленный формат работы остался чаще в рамках операционной либо технической необходимости, такой как командировки или больничные, уточняет она. Более распространенным стал гибридный формат, когда посещение офиса чередуется с работой из дома, но работодатели стараются свести его к минимуму, добавляет госпожа Гусева. Более 90% сотрудников вернулись в офисы, приводит данные коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев.

Такие форматы работы не оправдали ожиданий работодателей в долгосрочной перспективе, отмечает гендиректор оператора сети гибких офисов Space 1 Михаил Бродников. Растущая роль командной работы и корпоративной культуры стимулирует компании к возвращению сотрудников в офисы, соглашается господин Барбашев.

В борьбе за кадры

Компании выбирают преимущественно офисы в развитых деловых районах с насыщенной инфраструктурой: порядка 41% объема спроса в 2024 году пришлось на сформированные бизнес-кластеры — в центре города, «Москва-Сити», в районе Павелецкого и Белорусского вокзалов, а также вдоль Ленинградского проспекта, подсчитала партнер NF Group Мария Зимина.

Из-за этого доступных к въезду площадей там практически не осталось. К примеру, в деловом районе «Москва-Сити» уровень вакантности к концу третьего квартала 2024 года оказался на критически низком уровне в 1,7%, подсчитали в IBC Real Estate. И это несмотря на то, что в этом районе ставки аренды почти в два раза превышают среднерыночную по всему городу — 50 тыс. руб. за 1 кв. м в год, отмечают в CORE.XP. Крупные компании в первую очередь занимают площади в сложившихся деловых районах и на транспортно-пересадочных узлах, чтобы сотрудникам было удобно добираться из любой точки города.

Комфорт и качество офисного пространства стали важными факторами при выборе помещения, особенно в условиях высокой конкуренции за кадры, указывает Павел Барбашев. По подсчетам Росстата, в августе 2024 года уровень безработицы в России составил 2,4% — это исторический минимум с 1991 года, который сохраняется с начала лета. Офисы помогают создать позитивный имидж работодателя и повышают лояльность сотрудников, добавляет господин Барбашев.

Офисы перестали быть просто квадратными метрами для размещения персонала, сейчас это важная составляющая бренда и миссии компании, отмечает Виктория Гусева. Крупные корпоративные игроки рассматривают свой офис как конкурентное преимущество, поэтому готовы инвестировать в качество размещения своих команд, подтверждает замдиректора «Ricci | Офисы» Эдуард Чехов. Согласно данным исследования Pridex и Ассоциации менеджеров, проведенного в 2024 году, 87% HR- и административных директоров отмечают рост требований соискателей к условиям труда в целом. Также 80% респондентов говорят о том, что комфортный качественный офис считается важным фактором при выборе места работы для молодых специалистов.

Офис будущего

Запрос сотрудников на комфортное пространство стимулирует переосмысление роли офисов, говорит Михаил Бродников. Работодатели стремятся создать среду, которая не просто выполняет функцию рабочего пространства, но и привлекает людей комфортом и инфраструктурой, поясняет он. Арендодатели при строительстве зданий все чаще вкладываются в инженерные системы, которые обеспечивают достаточное количество воздуха и света, а также хорошее качество воды, отмечает господин Бродников. Из-за этого офисные центры, построенные в течение последних лет, достаточно быстро находят арендаторов, в то время как в объектах, построенных более десяти лет назад, остаются свободные помещения, говорит директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко.

Офисные пространства становятся более умными и технологичными. Это естественный процесс, отражающий изменения в других сферах жизни: сотрудники ждут уровня удобства и цифровизации, к которому они привыкли в жизни, говорит Михаил Бродников. По оценке Pridex, доля умной начинки в отделке офисов за последние несколько лет выросла в пять раз. Параллельно происходит и диджитализация бизнес-центров: в 40% нового предложения в Москве планируется цифровая инфраструктура, добавляют там.

Офис становится квинтэссенцией IT-технологий как на уровне корпоративного рабочего пространства, где уже есть мобильные приложения для управления офисом, системы бронирования рабочих мест и переговорных, локеры, управление светом и климатом, так и на уровне бизнес-центров, владельцы которых создают интеллектуальное управление энергосистемами здания, цифровой паркинг, умные кафе, отмечает управляющий директор Pridex Дмитрий Вишняков. В офисах устанавливают Face ID на входе, беспроводные зарядки мобильных устройств, а также предоставляют возможность работы без стационарного рабочего места, добавляет руководитель офисного департамента компании Invest7 Ксения Харкевич.

Пальма первенства по насыщению офиса различными функциями по-прежнему у высокотехнологичных компаний. Например, в штаб-квартире T-банка в бизнес-центре AFI2B в районе Белорусского вокзала есть многофункциональная клиника для сотрудников, бесплатный фитнес, массажный кабинет, бесплатная столовая и много другое, приводит пример исполнительный директор Remain Александр Богданов.

Многие работодатели привлекают сотрудников комфортными условиями в рамках офисного помещения, создавая разные зоны для работы, места для отдыха, а также фитнеса и йоги, отмечает Виктория Гусева. Крупные российские корпорации зачастую обеспечивают сотрудников бесплатными перекусами в офисе в виде фруктов, овощей и сладостей. В условиях нарастающего дефицита кадров компании будут вынуждены предлагать сотрудникам все больше нематериальных благ, считает Ксения Харкевич.

Хотя западные компании, которые первыми стали предлагать различные удобства и преимущества своим сотрудникам, напротив, стали сокращать расходы на это. Еще весной 2023 года Google сократила ассортимент бесплатной еды для сотрудников в офисах, сообщал The Atlantic. Также IT-корпорация уменьшила расходы на фитнес для сотрудников, степлеры, скотчи и другую канцелярию.

Решение под ключ

В последние годы стал крайне популярным формат сервисных офисов, когда компания получает уже готовый продукт, то есть офис с мебелью, отделкой, услугами секретаря, всей необходимой инфраструктурой и оплаченными коммунальными услугами в рамках одного договора аренды, отмечает Ксения Харкевич. Эти задачи на себя берет профессиональный оператор таких пространств. Такой продукт наиболее быстрореализуем и позволяет компании не тратиться на отделку, которая значительно подорожала, а также долго не ждать окончания ремонта, добавляет Виктория Гусева. К тому же за последние два года большинство классических офисов с готовой отделкой были арендованы, напоминает Павел Барбашев.

За высоким спросом на классические офисы последовало и вымывание площадей в гибких пространствах. На данный момент объем рынка сервисных офисов Москвы превысил 400 тыс. кв. м, подсчитали в IBC Real Estate. За последний год доля свободных площадей сократилась вдвое — до 6%, то есть сейчас доступно к въезду только 24 тыс. кв. м, уточняют консультанты. Они ожидают, что по итогам 2024 года общий объем сделок в сегменте может превысить 15 тыс. рабочих мест, или 100 тыс. кв. м, что станет самым высоким значением за всю историю наблюдений.

Раньше такие офисы рассматривались как временное решение, но тенденция изменилась, и компании стали заключать более длительные контракты на аренду таких помещений, говорят в Ricci. К примеру, Т-банк подписал договор об аренде 24,6 тыс. кв. м в гибком офисе в бизнес-центре «Искра-парк» на Ленинградском проспекте на севере Москвы на семь лет. Предыдущий арендатор этих площадей IT-холдинг Ozon занял их только на четыре года.

У самих операторов гибких офисов тоже поменялся подход к созданию объектов. Раньше операторы занимали площади в объектах, которые долго были не востребованы: это были условно проблемные активы, где они могли получить льготные условия и длительные каникулы по арендным платежам, отмечают в Ricci. Сейчас игроки зачастую занимают качественные бизнес-центры, расположенные в центральных локациях. Например, Business Club создаст для Московской биржи гибкий офис в бизнес-центре в Газетном переулке недалеко от Кремля. Ранее там располагалось российское подразделение авиакомпании Boeing.

Дарья Андрианова