Как рынок жилья адаптируется к высоким ставкам по ипотеке

В течение четырех лет программа ипотеки с господдержкой позволяла максимально широкому кругу заемщиков покупать жилье на первичном рынке по сниженной ставке. Ее отмена уже привела к сокращению спроса на жилье, а если высокая ключевая ставка сохранится более чем на полгода, застройщики могут снизить и вывод новых проектов до 20%, прогнозируют участники рынка. О том, как девелоперы справляются с продажами первичной недвижимости,— в материале «Ъ-Review».

Спрос снижается

По итогам третьего квартала 2024 года в новостройках «старой» Москвы было зарегистрировано около 13 тыс. ДДУ на 677 тыс. кв. м, подсчитали в Nikoliers. За квартал спрос снизился на 28%, а год к году — на 40%. При этом к корректировке цен просадка спроса привела только в комфортклассе: здесь стоимость 1 кв. м снизилась на 1,6% за квартал и на 2% за год, составив 377 тыс. руб. В бизнес-классе цены за квартал выросли на 3%, до 531 тыс. руб. за 1 кв. м (+14% год к году), в премиум-классе — на 2%, до 916 тыс. руб. за 1 кв. м (+16% за год).

В России в целом по итогам третьего квартала было продано 1,5 млн кв. м в новостройках, что в 1,5 раза меньше показателя аналогичного периода 2023 года. Однако средняя стоимость также растет: на 1,5% за квартал (данные Росстата).

Такие показатели — следствие отмены массовой ипотеки с господдержкой, ужесточения оставшихся льготных программ и высоких ставок на рыночную ипотеку, которые в части банков уже достигли 25% годовых.

В Москве, где в последние два года около 80% жилья комфорткласса покупалось в ипотеку, максимальная сумма кредита в декабре 2023 года была снижена до 6 млн руб.— в результате ее стало хватать лишь на компактные квартиры на периферии Москвы. Поэтому в большей степени на снижение продаж в столице повлияло ужесточение условий по семейной и IT-ипотеке, уверен коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

В любом случае, по данным Optima Development, после изменения ипотечных программ падение началось во всех сегментах жилья, кроме элитного рынка. «В июле 2024 года продажи по ДДУ в массовом сегменте снизились на 44% по сравнению с июнем, в бизнес-классе — на 26,3%, в премиум-классе — на 12,6%»,— говорят в компании. Сократилась и доля кредитных сделок в общем количестве продаж. По оценке Level Group, в июле в ипотеку было приобретено 63% от общего числа проданных квартир в Москве, что на 13 п. п. меньше показателей июня, а ипотечный спрос по итогам месяца упал на 42%.

Основатель группы «Родина» Владимир Щекин подтверждает, что ипотека с господдержкой была важна не только для комфорт-, но и для бизнес-класса, особенно для продуктов «с умеренным прайсом»: в целом по сегменту заемные средства привлекались в 70% сделок, а если взять лоты бизнес-класса с чеком до 25 млн руб., то доля и вовсе поднималась до 75%. В премиальных новостройках после отмены льготного кредитования и повышения ключевой ставки ЦБ доля ипотечных сделок сократилась на 10–20%, подсчитал управляющий партнер девелоперской компании Stenoy Илья Фролов. «При этом необходимо учитывать, что значительная часть этих сделок перешла в рассрочку, а значит, объемы продаж пока сохраняются»,— уточнил он.

Впрочем, высокие показатели первого полугодия могут сгладить падение, не исключает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский: «Статистика показывает неплохой объем продаж первичного жилья в первом полугодии 2024 года — 2,2 млн кв. м, что незначительно меньше пика 2021 года: 2,5 млн кв. м. За полгода сделан определенный задел. Если же в статистику включить еще и июль, то разница сократится еще больше: 2,5 млн против 2,6 млн кв. м». В то же время руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой» Елизавета Родина предполагает, что в дальнейшем падение только усилится: «При 70-процентной доле ипотечных сделок в общем объеме ДДУ в перспективе можно прогнозировать снижение уровня спроса на 30–50% в зависимости от класса проекта».

Покупатели ищут выгоду

Чтобы сбалансировать спад, практически 80% девелоперов на рынке Московского региона предлагают различные схемы для поддержания продаж. В основном они касаются проектов массовых сегментов, поскольку премиальные новостройки в меньшей степени зависят от льготных ипотечных программ.

Наиболее распространенной программой для привлечения покупателей стала рассрочка: приобрести по ней квартиру можно у 70% девелоперов. Директор коммерческого управления Stone Кристина Недря отмечает, что этот инструмент будет особенно востребован в бизнес-сегменте и выше, где покупатели могут справиться с более высокой финансовой нагрузкой, чем платежи по ипотеке.

Для покупателей же проектов комфорткласса высокая процентная ставка делает покупку на стандартных условиях практически невозможной, говорит коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова. Генеральный директор ГК «Кортрос» Станислав Киселев напоминает, что поэтому сегодня застройщики активно используют и такой инструмент, как субсидирование ипотечной ставки. Впрочем, риторика ЦБ и Минфина дает основания предположить, что до конца 2024 года могут быть введены ограничения на использование данной опции.

Кроме собственных программ для приобретения жилья девелоперы также стремятся поддержать спрос за счет проектирования большего количества малогабаритных квартир, отмечает генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева. По ее словам, застройщики ориентируются на более доступные варианты меньшей площади, которые пользуются стабильным спросом. «Эти меры помогают девелоперам сохранять интерес клиентов и поддерживать продажи на высоком уровне, несмотря на изменения на ипотечном рынке»,— считает она.

Цены стоят на месте

Впрочем, ждать падения цен на новостройки в нынешних условиях не стоит, говорят эксперты. Это связано в том числе с условиями по проектному финансированию, которое ограничивает возможности застройщиков по корректировке ценовой политики, объясняет президент девелоперской компании G3 Group Олег Гулеватый. Топ-брокер агентства недвижимости Whitewill Оксана Романовская напоминает и про удорожание строительных материалов, усложнение логистики, а также про рост расходов на рабочую силу и персонал. «Поэтому застройщики не смогут сильно снизить цены, им проще переждать неблагоприятный период, параллельно запуская новые инструменты субсидирования совместно с банками»,— считает госпожа Романовская.

Заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов считает, что крупные девелоперы, у которых есть финансовые запасы, могут скорректировать свои цены на жилье, однако пока таких примеров единицы. Скорее можно ожидать стагнацию цен на рынке массовых новостроек на уровне плюс-минус 1% ежемесячно, говорят в Dogma. «В целом рынок будет привыкать к новым реалиям и адаптироваться до шести месяцев, после чего ожидаем восстановления спроса»,— комментирует коммерческий директор компании Людмила Зайченко.

Если же ключевая ставка не будет снижена, то отмена льготной ипотеки может сократить объем новых проектов до 20%, считает коммерческий директор «ОМ Девелопмент» Анна Соколова. По ее словам, в период экономической нестабильности и высокой ключевой ставки участники рынка меньше заинтересованы в пополнении земельного банка. В результате это может привести к превалированию спроса над предложением и, соответственно, росту цен, предупреждают в «Мегалит — Охта Групп».

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Екатерина Умнова