Застройщики наращивают ввод объектов light industrial

Несмотря на снижение темпов складского строительства, ввод объектов формата light industrial в Московском регионе за январь—сентябрь вырос в три раза, а его доля в объеме новых индустриальных площадей за год увеличилась с 4% до 24%. В условиях низкой вакантности light industrial конкурирует за арендаторов с загородными логопарками, притом что изначально мэрия была против классических складов в городе.

В январе—сентябре в Московском регионе была сдана 191 тыс. кв. м в проектах light industrial (площади под легкое производство, преимущественно в городской черте), подсчитали в консалтинговой компании CMWP. Это 24% от общего объема реализованной складской недвижимости, год к году показатель вырос на 20 процентных пунктов. В IBC Real Estate отмечают, что ввод light industrial в Московском регионе за девять месяцев составил 269 тыс. кв. м, увеличившись в три раза год к году. В общей структуре складского девелопмента доля достигла 30%.

Light industrial в России развивается с 2020 года, концентрируясь в Москве и области.

Совокупная доля регионов в общероссийской структуре ввода light industrial — 23%, отмечают в CMWP.

Формат пользуется спросом у инвесторов: весной УК «Альфа-Капитал» заявляла о формировании профильных фондов (см. “Ъ” от 10 апреля). Хотя управляющий партнер Parametr Александр Манунин говорит, что 56% приобретают площади light industrial для своих нужд.

Активный рост ввода light industrial прослеживается на фоне общего охлаждения рынка. Совокупный ввод складских площадей в Московском регионе, по данным CMWP, в январе—сентябре сократился на треть год к году, до 766,5 тыс. кв. м. Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин говорит о снижении на 14%, до 885 тыс. кв. м.

Драйвером light industrial партнер NF Group Константин Фомиченко называет программу комплексного развития территорий. В пределах МКАД упраздняются производственные зоны и работавшему в них бизнесу приходится искать новые возможности размещения, поясняет он. Форматом нередко занимаются девелоперы, специализирующиеся на жилье. В общем объеме реализуемых проектов их доля достигает 24%, говорит господин Бумагин. В 2025 году, по прогнозам руководителя департамента исследований и аналитики CMWP Полины Афанасьевой, показатель увеличится до 32%.

Интерес застройщиков стимулирует действующая в Москве система льгот, которые они могут получить по программе создания мест приложения труда, поясняет инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Ольга Селюгина.

Господин Бумагин указывает, что речь идет, в частности, об уменьшении стоимости смены вида разрешенного использования земельного участка. Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко называет плюсами light industrial, с точки зрения застройщиков, высокие темпы реализации и быстрый возврат инвестиций.

Средняя стоимость аренды light industrial в Московском регионе по итогам третьего квартала составила 14,6 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 21,7% выше аналогичного показателя для формата big box (крупные склады за городом), следует из данных CMWP. Годом ранее разрыв был больше — 29,7%. Динамику консультанты связывают с вымыванием предложения big box с низкими ставками — средний уровень вакантности на складском рынке, согласно CMWP, сейчас составляет 0,6%.

Объекты light industrial сейчас нередко рассматриваются именно как классические складские мощности: согласно подсчетам госпожи Афанасьевой, более 50% сделок в сегменте закрывают логисты. Ранее консультанты обращали внимание на то, что последние, как и ритейлеры, принимают решения быстрее, получая у производственников приоритет при поиске свободных площадей. Хотя партнер «Ricci | Консалтинг и оценка» Яна Кузина обращает внимание на то, что изначально московские власти были против строительства классических складов в городе, опасаясь увеличения нагрузки на его транспортную инфраструктуру.

София Мешкова