Кассационный суд подтвердил изъятие у «Евростроя» земли рядом с Воронежским водохранилищем

Арбитражный суд Центрального округа оставил в силе решения нижестоящих инстанций об изъятии у структуры ГК «Еврострой» ООО «Специализированный застройщик “Градстрой”» 2 га у водохранилища Воронежа. Прокуратура потребовала признать недействительным договор аренды участка между регионом и компанией, суды встали на сторону надзорного ведомства, отметив, что срок аренды истек, а его пытались продлить с нарушениями закона. Помимо «Евростроя» прокуратура оспаривает обоснованность выделения земельных участков еще нескольким застройщикам, но пока суд стоит на стороне девелоперов.

Постановление об оставлении без удовлетворения жалобы входящего в группу компаний «Еврострой» «Градстроя» на решения предыдущих инстанций вынесли судьи арбитражного суда Центрального округа Юлия Радвановская, Сергей Гнездовский и Наталия Силаева. Сам документ в картотеке арбитражных дел еще не опубликован.

ККомпания пыталась оспорить признание недействительным договора аренды 1,96 га на улице Маршала Одинцова, 25, на левом берегу водохранилища в Воронеже между ней и областным департаментом имущественных и земельных отношений (ДИЗО, ныне — министерство). Здесь «Градстрой» планировал возвести 18-этажный дом на 852 квартиры за 1,5 млрд руб. Летом 2023 года признать аренду недействительной в суде потребовал первый заместитель прокурора Воронежской области Дмитрий Неверов.

Подаче иска предшествовали протесты жителей соседнего ЖК «Лазурный», которые высказывались против строительства нового жилого комплекса. Дома «Лазурного», которые возвел Домостроительный комбинат, находятся в нескольких сотнях метров от берега водохранилища, а дом «Евростроя» должен был быть еще ближе к воде. Жители «Лазурного» требовали благоустройства этой территории и появления соцобъектов, а не очередной многоэтажки. Губернатор Александр Гусев отмечал на одном из совещаний, что в случае удовлетворения иска на участке появится детсад.

Арбитражный суд Воронежской области встал на сторону прокуратуры в январе 2024 года, а в мае решение узаконила апелляционная инстанция.

Из материалов дела следует, что договор аренды регион и застройщик заключили 29 июня 2012 года на пять лет, дополнительным соглашением к нему целевое использование участка изменено на «для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными торгово-бытовыми и административными помещениями». Разрешение на строительство «Градстрой» получил в конце 2016 года, его срок уже истек, а в марте 2019 года зарегистрировал право собственности на недостроенный объект, который был готов на 4%. В июле 2022 года ДИЗО и компания снова заключили пятилетний договор аренды.

Прокуратура выявила, что после истечения срока первого договора «арендные отношения» между сторонами не были оформлены. При этом ДИЗО «вопреки положениям ст. 42 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, а также п. 3.1.2. договора» не принял мер к расторжению договора в связи с неосвоением участка в срок. Также, указала прокуратура, на территории нет какого-либо объекта, обладающего признаками недостроя.

Кроме того, ведомство ссылалось на то, что при выдаче разрешения на строительство не учтен федеральный закон №52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и санитарно-эпидемиологические требования «к организациям воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодежи»: все детсады и школы в округе уже работают с превышением наполняемости. В частности, в учебном году 2022/23 в школу №52 ходили 1 310 учеников при проектной мощности 1 100, в школу №71 — 813 (578), в школу №19 — 985 (800), в школу №36 — 787 (600). Детские сады №25 и 26 также переполнены: сейчас их посещают 438 и 469 детей (вместо 280 и 300 соответственно).

«Еврострой» и ДИЗО указывали, что по окончании срока действия договор аренды был продлен на неопределенный срок, затем расторгнут по взаимному волеизъявлению сторон, «что не запрещено действующим законодательством», с последующим заключением нового. Арбитражный суд Воронежской области отметил, что такое продление договора основано «на неверном понимании законодательства, регулирующего спорные отношения».

Также, отметил суд, «Градстрой» по законодательству мог получить без торгов право аренды спорного участка дополнительно до июня 2020 года, но ничего для этого не сделал. При этом в течение пяти лет права компании на землю не были оформлены, а недострой был зарегистрирован спустя два года после окончания срока аренды. «Пояснить основания расторжения уже не существующего пять лет договора и заключения нового без торгов участвующие в деле лица не смогли»,— указано в решении первой инстанции.

Параллельно «Градстрой» в суде требует от мэрии продления разрешения на строительство. Очередное заседание будет в декабре.

С 2023 года прокуратура инициировала несколько судов с воронежскими застройщиками по отмене договоров аренды или покупки земельных участков. Процесс с «Евростроем» пока единственный успешный для надзорного ведомства. Две инстанции подтвердили право ООО «Трейдмаркет» девелопера Антона Евсеева на 3,4 га на правом берегу водохранилища (здесь расположен комплекс The Voda с рестораном, концертной площадкой, бассейном и акваторией), первая инстанция — право ГК «Развитие» на 0,6 га в Березовой роще под строительство ЖК «Метрополь» на 323 квартиры (проект оценивается в 1,3 млрд руб.). С марта суд рассматривает иск об изъятии 0,5 га у «Выбора» на улице Тимирязева, но решение пока не принято.

Александр Прытков