Почему предпринимателям стоит присмотреться к апартаментам

Апартаменты — особый тип недвижимости на рынке, относительно новый для России. Они используются и как место проживания, и как гостиничный номер, и как помещение для бизнеса, и даже как готовый бизнес. Главная их особенность в том, что апартаменты де-юре не относятся к жилой недвижимости, и этот статус дает таким объектам свои плюсы и минусы. Разберем нюансы и преимущества приобретения апартаментов для бизнеса в Уфе.

Общепризнанными лидерами по продажам апартаментов сегодня являются Москва, Санкт-Петербург, Сочи и Казань. В Уфе рынок апартаментов в последние годы вслед за столицами также начал активно развиваться, а количество предложений растет. Среди известных уже сданных комплексов апартаментов — «Верхняя Торговая Residence», «Статус», первая очередь «Central Park». Одним из лидеров по строительству и продажам апартаментов в Уфе является ГК Prime Development — застройщик реализует сразу три проекта: «Серп и молот», «Каретная 51» и «Iremel Tower».

Виды апартаментов

Различают несколько типов апартаментов:

• апарт-отели — по сути, представляют собой квартиры с гостиничным сервисом;
• доходные дома, предназначенные для сдачи жилья в аренду на более длительный срок;
• кондоминиум-отели — объекты, которыми совместно владеют и управляют несколько собственников;
• апартаменты в многофункциональных комплексах — в таких объектах можно жить, организовать офис, перепродавать или сдавать в аренду и т.д.

Особенности

Одно из главных преимуществ апартаментов — их стоимость. В сравнении с сопоставимыми жилыми объектами разница в цене на них доходит до 20%. Апартаменты также выгодно отличаются локациями и уровнем, качеством объектов.

Основное юридическое отличие апартаментов от жилых зданий — в назначении земли. При строительстве таких объектов используются земли двух типов: для размещения зданий гостиничного типа для объектов общественно-делового значения.

Несмотря на то, что довольно часто апартаменты используются (и позиционируются) в качестве жилья, важно понимать, что это в первую очередь нежилые помещения. Да, апартаменты нельзя приобрести по госпрограммам материнского капитала или ипотеки, в то же время застройщики предлагают субсидированные ставки, рассрочку, трейд-ин, а у банков есть специальные ипотечные программы на приобретение таких объектов.

Разница в коммунальных платежах (в апартаментах она в среднем на 15-30% выше) и налоговых ставках (если для квартир налог на имущество составляет 0,1 % от кадастровой стоимости, то для апартаментов — 0,5-2%) также нивелируется более низкой кадастровой стоимостью апартаментов в сравнении с жилой недвижимостью.

Возможности для бизнеса

Апартаменты отлично подходят для ведения бизнеса. Из очевидных плюсов стоит выделить:

1. Множество сценариев использования. В апартаментах разрешено вести любую деятельность, не противоречащую законодательству. Предприниматель может обустроить полноценный офис, оборудовать помещение для оказания услуг или под производство. Основное условие — соблюдение необходимых технических и санитарных норм и правил.
2. Доступная перепланировка. Немаловажный плюс апартаментов для бизнес-целей заключается в том, что в них можно сделать любую комфортную перепланировку помещения — ее не придется узаконивать. Получения разрешения остальных собственников также не требуется.
3. Локация. Как правило, комплексы с апартаментами расположены в деловых точках города с развитой инфраструктурой и удобными подъездными маршрутами. В качественных комплексах также есть вся инфраструктура для комфортного ведения бизнеса: коворкинг-пространства, переговорные и конференц-холлы, места отдыха, кафе и другие. Кроме того, владельцы апартаментов также могут рассчитывать на дополнительные полезные сервисы: консьерж, прачечная, клининг и т.д.*
4. Цена. В «топовых» локациях Уфы стоимость коммерческой недвижимости достигает 500 тысяч рублей за квадратный метр. Апартаменты можно приобрести по цене до 200 тысяч рублей за квадратный метр. При этом вариантов гораздо больше, поскольку для размещения офиса необязательно расположение на первом этаже с отдельным входом, иногда приемлемо разместиться на третьем-пятом этаже — для таких нужд, под бизнес-формат, это достойная конкуренция коммерческим помещениям.
5. Регистрация юридического адреса. Порядок регистрации юридического лица в апартаментах не отличается от регистрации в нежилых помещениях. Индивидуальным предпринимателям придется регистрироваться по месту постоянной прописки (в апартаментах возможна лишь временная регистрация).

Апартаменты как бизнес и инвестиция

Апартаменты — не только ликвидный материальный актив, но и неплохой источник пассивного дохода в случае сдачи их в аренду. К плюсам эксперты относят невысокий порог входа и более высокую доходность. Разумеется, уровень прибыльности будет зависеть от целого ряда факторов: от уровня самого комплекса до конкуренции в выбранном районе. Еще одно преимущество в том, что содержание такого объекта требует минимального контроля, поскольку за чистотой и порядком в апартаментах следит управляющая компания.

Еще один вариант — инвестиционный — приобретение апартаментов на этапе строительства с целью дальнейшей продажи. Кстати, по мнению экспертов, отмена льготной ипотеки способна существенно изменить расстановку сил на рынке инвестиционной недвижимости, поскольку апартаменты никогда особо не зависели от госпрограмм. Сегодня на первый план выходят цена, потенциальная доходность и престиж локации.

Когда покупать?

Как и в остальных сегментах рынка недвижимости, выгоднее всего приобретать такой объект на этапе котлована — к моменту сдачи в эксплуатацию его стоимость возрастает на 30-40%. Кроме того, на старте продаж у инвестора больше вариантов выбора, а застройщики могут предлагать дополнительные скидки. К середине строительства цены на объект растут, а к завершающей стадии стоимость квадратного метра максимальная (зато предпринимателям, которые приобретают апартаменты для ведения бизнеса, не придется ждать — практически сразу можно приступать к ремонту).

Важный вопрос, который встает перед покупателем апартаментов на этапе строительства, — выбор застройщика. По словам учредителя компании «Центр коммерческой недвижимости» Евгении Долгановой, методика здесь не отличается от проверки жилого комплекса. Программа минимум — зайти на сервис проверки новостроек от Дом.рф и ввести название интересующего объекта или застройщика. Здесь можно проверить даты ввода в эксплуатацию, а также просмотреть проектную декларацию — в ней стоит изучить общие параметры комплекса и рассматриваемого помещения и сверить с тем, что рассказали в отделе продаж. Также важно посмотреть, сколько объектов уже возвел застройщик, и своевременность их сдачи.

«Сейчас дольщики, покупающие по ДДУ с оплатой на эскроу-счет, защищены от обмана и нецелевых растрат благодаря тому, что вся стройка уже имеет банковское финансирование. Потому, если застройщик ранее сдавал объекты вовремя, остается проверить качество строительства и благоустройства, посетив уже сданные комплексы», — отмечает Евгения Долганова.

Перспективы рынка

На фоне отмены возврата НДС для застройщиков апартаментов в 2024 году цены на них, по оценкам экспертов, в ближайшей перспективе будут расти. Тем не менее, апартаменты все равно останутся привлекательными, прежде всего, для бизнес-сегмента.

«По факту, мы сейчас проходим очень сложный путь, когда в городе, в регионе формируется новая культура апартаментов. Мы делаем достаточно большие ставки на этот вид недвижимости,— отмечает директор по маркетингу и бренду ГК Prime Development София Ангели.— Во-первых, как показывает практика городов-миллионников — Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи, — формат апартаментов неизбежен. Здесь много и правовых аспектов, и аспектов, связанных с локациями. В городской застройке много привлекательных площадок, которые по ряду причин могут быть адаптированы только под формат нежилых помещений. Естественно, такие локации не должны умирать, они должны жить в новом прочтении. Мне кажется, формат апартаментов очень для этого подходит.

Второй аспект основан на принципе компании — человекоцентризме. Когда мы проектируем тот или иной комплекс, формируем какую-то идеологию, образ жизни, мы думаем о том, как в этом месте будет проживать человек. Я всегда привожу такой пример: человеческая жизнь непредсказуема, происходят разные события — счастливые и не очень. Порой человеку нужно что-то универсальное. Апартаменты как раз эту потребность закрывают. Сложно представить, что, к примеру, в пятиэтажном доме на четвертом или пятом этаже квартира может внезапно превратиться в креативную студию или дизайн-бюро. Или же в полноценном бизнес-центре, куда люди приходят работать, невозможно организовать спальные места и жить там, пользуясь кухней, душем и т.д. Апартаменты гостиничного типа приобретаются под некий смешанный формат. Кто-то их рассматривает под бизнес, кто-то — для постоянного пребывания, так как в них можно оформить временную прописку на 5 лет. При таком подходе можно полагать, что рынок апартаментов займет свою нишу и постепенно этот формат будет расти по количеству строящихся объектов».

_{* при заключении договора обслуживания с управляющей компанией}

ООО «ПРО.КВАДРАТ», ИНН 0276965020. ООО «СЗ «ГЛОБАЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ», ООО «СЗ «ГРАНД ДЕВЕЛОПМЕНТ», ООО «СЗ «АДАМАНТ». Проектные декларации размещены на сайте наш.дом.рф

Реклама