Дело о сносе части комплекса апартаментов Korse в центре Сочи пересмотрят

Дело о сносе части комплекса апартаментов бизнес-класса Korse в центре Сочи решением кассационного суда направлено на пересмотр. Ранее нижестоящие инстанции удовлетворили иск администрации курорта о демонтаже восьми незаконно возведенных этажей 13-этажного здания. По мнению юристов, при новом рассмотрении дела застройщик может отстоять гостиницу, если грамотно выстроит доказательную базу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил решения нижестоящих судов о сносе восьми этажей здания бизнес-класса в центре Сочи. Речь идет об апартаментном комплексе Korse (Курортный проспект, 71), который застройщик ООО «Новая техника» начал возводить в 2012 году. Истец — администрация курорта, считает, что восемь этажей необходимо снести, потому что застройщик построил вместо разрешенных пяти этажей — 13. Следующее заседание по делу назначено на 9 декабря 2024 года.

Согласно решениям судов, земельный участок площадью 2,9 тыс. кв. м под спорным объектом принадлежит ООО «Новая техника». В октябре 2011 года мэрия Сочи выдала застройщику разрешение на строительство двухэтажной гостиницы общей площадью 1,4 тыс. кв. м. В мае 2012 года проверка выявила, что на спорном объекте ведутся работы по возведению уже четвертого этажа. Тогда же ответчику выдали разрешение на строительство пятиэтажного здания площадью 6,4 тыс. кв. м. Однако в августе того же года представители мэрии зафиксировали, что уже возведен восьмиэтажный объект.

В 2013 году мэрия Сочи обратилась в краевой арбитражный суд с иском о сносе надстроенных этажей здания (с 5-го по 13-й). Суд удовлетворил требования, апелляция поддержала это решение. Однако летом 2023 года компания подала заявление о пересмотре решений по вновь открывшимся обстоятельствам, заявив, что в 2022 году Центральный райсуд Сочи удовлетворил требования 11 человек о признании права собственности на недвижимое имущество в спорном здании. Истцы, как установлено в рамках дела, заключили договоры инвестирования в строительство гостиницы.

Судебная экспертиза показала, что гостиница соответствует строительным и противопожарным нормам. Согласно заключению специалиста, при демонтаже конструкций из монолитного железобетона «произойдут механические повреждения конструктивных элементов здания начиная с пятого по цокольный этаж в виде трещин и скалываний». По мнению эксперта, трещины могут привести к разрушению строения, из-за чего возникнут подвижки грунтов, которые будут иметь механическое воздействие на соседние здания и на участки автодорог по Курортному проспекту и улице Театральная.

«Объект возможно эксплуатировать в построенном виде. При его эксплуатации не создается угроза безопасности третьих лиц»,— говорится в решении суда.

Это решение мэрия Сочи обжаловала в Арбитражном суде Северо-Кавказского округа.

В декабре 2023 года на сервисах бесплатных объявлений появилось сообщение о старте продаж апартаментов в АK Korse. Цена за квадратный метр составляла 600 тыс. руб. Несмотря на продолжающийся судебный спор о сносе объекта, на портале «ЦИАН» сегодня есть публикации о продаже двухкомнатных апартаментов площадью 60 кв. м в комплексе за 39 млн руб.

«Ссылаясь на признание права собственности за третьими лицами, апелляционный суд не исследовал надлежащим образом, все ли помещения в спорном здании, а также земельный участок под ним, выбыли из владения общества, учитывая, что строительство спорного объекта осуществлено до заключения договоров инвестирования и вынесения решения судом общей юрисдикции»,— говорится в постановлении кассационной инстанции.

Кроме того, кассация указала, что нижестоящие суды не дали оценку доводу администрации о том, что общество действовало недобросовестно: «Суды не выяснили, какие меры принимало общество для получения разрешения на строительство (внесения изменений в ранее выданное разрешение на строительство) и какие препятствия у него имелись для соблюдения требований законодательства».

По мнению партнера юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Антона Помазана, при новом рассмотрении дела у застройщика есть шансы отстоять гостиницу, но для этого необходимо максимально грамотно выстроить доказательную базу. В частности, «Новая техника» должна доказать в суде, что спорный объект безопасен и построен без существенных нарушений строительных норм, добавляет эксперт.

«Ответчик может опираться на несколько законодательных норм, которые помогут доказать, что объект может оставаться в эксплуатации, несмотря на отклонения от изначального проекта. Если компания докажет, что отклонения от проекта не затрагивают безопасность здания и что объект введен в эксплуатацию, это может стать весомым аргументом. Также он может сослаться на ст. 55.24 Гражданского кодекса, которой допускается возможность сохранения объектов при самовольных отклонениях, если изменения не представляют угрозы для безопасности»,— прокомментировал господин Помазан.

Тат Гаспарян