Возможна ли в Краснодаре реновация

Краснодар — один из самых быстрорастущих городов России. При этом эксперты считают, что инфраструктура города, возводимая по большей части в советское время, нагрузки не выдерживает, она устарела и требует реновации. Однако в условиях существующих градостроительных норм себестоимость квадратного метра в наиболее ветхой, центральной части города может превысить 500 тыс. руб., что делает снос старых и строительство новых зданий нерентабельным для бизнеса. Для решения проблемы, по мнению экспертов, нужно внести корректировки в правовой режим застройки исторического центра кубанской столицы.

Реновация неизбежна

По мнению гендиректора «Ъ — Кубань-Черноморье» Александра Вашины, реновация Краснодара не просто необходима, а неизбежна, так как иначе город уже довольно скоро придет в аварийное состояние — наибольшая часть жилья и инженерной инфраструктуры краевого центра создавалась в XX веке. Такую позицию глава издания озвучил в лекционно-дискуссионной части мероприятия, посвященного награждению победителей бизнес-премии «Лучший городской бизнес. Краснодар — 2024». Премию учредили издание «Коммерсантъ — Кубань-Черноморье» и мэр кубанской столицы Евгений Наумов.

«Нет никаких сомнений, что все крупные города Краснодарского края будут подлежать реновации. Проблема давно назрела в Сочи, Новороссийске, Туапсе... Что касается Краснодара, для экономики мегаполиса реновация — это безусловная точка роста»,— считает Александр Вашина.

Как рассказал первый заместитель главы администрации краевого центра Дмитрий Васильев, на строительную сферу Краснодара приходится 44% от общего ВРП Кубани, а объемы ввода жилья составляют 42% от общего регионального объема. «Строительство, наряду с промышленностью, торговлей и транспортом, является одним из основных векторов развития экономики города»,— отметил Дмитрий Васильев.

По мнению экспертов, в первую очередь реновации подлежит Центральный внутригородской округ, на который приходится 54% аварийного жилья кубанской столицы. «Это 105 многоквартирных домов. Второй по объему аварийного жилья — Западный внутригородской округ с долей в 31%, третий — Прикубанский — 22%»,— уточнила заместитель директора по сопровождению проектов ЮФО инвестиционного холдинга Alias Group Екатерина Вострокнутова.

Расти нельзя остановиться

Заслуженный экономист Кубани, доктор экономических наук, профессор Александр Полиди напомнил, что по численности населения Краснодар занимает 6-е место среди других городов России, притом что 20 лет назад город был 20-м. При этом численность населения России сокращается, в стране демографический кризис, а в кубанской столице жителей каждый год становится больше. По скорости прироста населения мегаполис занимает 2-е место в стране, подчеркнул экономист.

«Краснодар — один из самых быстрорастущих городов. Вопреки общепринятому мнению о том, что на юг в основном переезжают пенсионеры, средний возраст переезжающих в краевой центр на ПМЖ составляет 35+ — это экономически активный возраст, я бы сказал, расцвет, когда человек полон желаний, сил, энергии и при этом уже обладает определенным опытом и профессиональными компетенциями»,— отметил эксперт.

Такой уровень и качество миграции (что особенно ценно во время тотального дефицита кадров) вкупе с логистическими, климатическими и другими преимуществами города, по мнению Александра Полиди, открывают большие возможности для развития мегаполиса, в первую очередь — инновационной промышленности, креативных индустрий и событийного туризма.

«Долгое время в экономике города преобладала торговля, в приоритете были индустрии с низкой добавленной стоимостью, а мы идем к южному полюсу роста, ситуация меняется»,— считает экономист.

Дмитрий Васильев рассказал, что на сопровождении администрации Краснодара находится 36 инвестиционных проектов на общую сумму 161,2 млрд руб. «Только в этом году будет реализовано порядка пяти инвестиционных соглашений на общую сумму 5,1 млрд руб. с созданием более 520 рабочих мест. За последние пять лет объем инвестиций в Краснодаре практически удвоился»,— подчеркнул вице-мэр.

При этом город за потребностями населения, по мнению Александра Полиди, не поспевает, инфраструктура, в первую очередь центральной его части, сильно устарела, а транспортная не справляется с ежегодно растущими нагрузками.

«В результате Краснодар ассоциируется у людей не только с парком Галицкого, теплым климатом, но и с многочасовыми автомобильными пробками. И это грустно. По факту, жилой комплекс на Западном обходе — это 15 минут дороги на машине до исторического центра и час до берега моря, но только если ехать в межсезонье и глубокой ночью»,— констатировал Александр Полиди.

Такое положение дел, по мнению Александра Вашины, значительно сдерживает развитие мегаполиса, не позволяя в полной мере реализовать имеющийся потенциал центра гастрономического, медицинского, событийного туризма. Современный мегаполис требует современной инфраструктуры, подчеркнул эксперт.

Процесс дорогостоящий

Руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Илья Поздняков отметил, что себестоимость квадратного метра в центральной части Краснодара может достигать 200–250 тыс. руб.

По мнению Александра Вашины, при соблюдении требования строительства зданий не более трех этажей себестоимость квадратного метра, скорее всего, превысит полмиллиона руб.

«Тем не менее спрос на качественные точечные проекты, безусловно, есть, потому что нет конкуренции. Но на текущий момент она возможна только в рамках, наверное, каких-то внутренних инициатив, которых не так много. Мы наблюдаем только первые шаги в этом направлении. Я думаю, что администрация края такой проект поддержала бы и захотела помочь инвесторам их реализовать»,— отметил архитектор.

Илья Поздняков добавил, что на данный момент сложность составляют сроки реализации таких проектов, которые сильно растянуты. «Чтобы выкупить один квартал, нужно потратить 1,5–2 года активных действий. Это порядка 1–2 млрд руб., которые будут заморожены»,— пояснил эксперт.

В целом, по мнению архитектора, реновация в Краснодаре — это сложный и дорогостоящий процесс, за который могут взяться далеко не все игроки рынка. «Кубанские застройщики в большей степени сейчас увлечены крупными комплексными проектами, и таких проектов довольно много. Они будут строиться еще не один десяток лет. Я думаю, что лет 10–15 есть у нас зазор по освоению той территории, которая уже сформирована»,— считает Илья Поздняков.

Эксперт рекомендовал кубанским девелоперам обратить внимание на то, что центральный Краснодар — это не только непосредственно исторический центр, но еще порядка 250 кварталов вокруг него. «Реновацию можно было бы начать с них. Застройщики часто оправдываются тем, что в историческом центре жесткие ограничения, но никто не мешает сместиться буквально на 500–600 метров вправо-влево от исторического центра и рассмотреть кварталы поблизости»,— считает архитектор.

Он также обратил внимание, что реновация центр не разгрузит, а дополнительно нагрузит. Такие проекты всегда ведут к увеличению плотности застройки. «Никто не будет сносить один дом, чтобы построить точно такой же. Поэтому в качестве альтернативы мы рассматриваем создание дополнительных центров экономической и культурной жизни мегаполиса, таких как проект "Новый Краснодар"»,— резюмировал Илья Поздняков.

Снести и построить

Капитальный ремонт, реставрация и реконструкция жилого фонда проблему в Краснодаре не решит, а лишь отодвинет, считает Екатерина Вострокнутова. Наиболее перспективным эксперту представляется снос старых зданий и строительство новых объектов — путь, по которому пошли власти в Москве. Такой подход к реновации в Краснодаре Екатерина Вострокнутова считает стратегическим шагом, который помог бы избежать появления массового аварийного жилья через 10–15 лет.

«Из плюсов реновации в столице России можно отметить квартальную застройку, что позволяет в достаточно сжатые сроки переселять людей из аварийного жилья в новое и, конечно же, создавать, помимо жилых комплексов, необходимые объекты социальной инфраструктуры, общественные центры, то есть качественный современный продукт»,— отметила эксперт.

Но для реализации такого подхода в Краснодаре существует ряд препятствий. Первое — это высокая себестоимость квадратного метра жилья, о чем сказали Илья Поздняков и Александр Вашина.

Эксперт пояснила, что в 2019 году администрация Краснодарского края издала приказ «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения город Краснодар». Документ налагает ограничения на застройку, реконструкцию и ремонт в центральной части города.

«Есть зоны, позволяющие строить новые жилые здания, деловые здания, но с ограниченной этажностью. Есть зонирование, где ограничено строительство жилых домов. Есть жесткие ограничения по строительству инженерной инфраструктуры. В совокупности соблюдение всех этих требований приводит к увеличению себестоимости квадратного метра нового жилья»,— отметила Екатерина Вострокнутова.

Кроме того, эксперт напомнила, что строительные проекты реализуются в кубанской столице в соответствии с требованиями к комплексному развитию территории, которые предполагают строительство не только жилых домов, но и социальной инфраструктуры. «В исторической части города это реализовать сложно, так как возникает проблема с нехваткой площади земельного участка. На объект социальной инфраструктуры требуется порядка 2–3 га»,— рассказала Екатерина Вострокнутова.

Эксперт считает, что для решения проблемы необходимо создание особого правового режима, внесение изменений в приказ о требованиях к застройке исторического поселения, увеличив в первую очередь этажность новых объектов.