С какими рисками можно столкнуться при оплате недвижимости частями

Россияне все чаще покупают квартиры в рассрочку, но Центробанк против. Доля таких сделок на первичном рынке уже достигла 35%, хотя еще в начале 2024 года подобные предложения считались редкостью. Ситуацию изменил рост ключевой ставки и завершение льготных ипотечных программ. Теперь услугу считают одним из драйверов в сегменте новостроек. Впрочем, регулятор считает рассрочку слишком рискованным продуктом. Почему? И стоит ли оплачивать недвижимость частями? Разбирался Иван Хорушевский.

Девелоперы предлагают клиентам оформить сделку с низким первоначальным взносом — всего около 10-15%. Остальную часть суммы разрешается перечислять фиксированными платежами ежемесячно или ежеквартально, причем нередко задолженность не облагается процентами. Таким образом компании фактически привлекают средства дольщиков для строительства. Иного выхода в нынешней ситуации нет, сетует управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт: «То, что рассрочка становится основным инструментом и в принципе пока единственная работает с покупателем, это правда.

Ипотека, по крайней мере, в премиальном сегменте точно не работает. И банки сами рекомендуют таким образом выстроить график пополнения эскроу, чтобы спрос выровнялся, чтобы пережить это все как-то к весне. Потому что есть какие-то фантазии, ожидания, чаяния, что ставка снизится, и как-то опять средства вернутся с депозитов в реальные деньги».

В выигрыше, кажется, остаются все. Покупатели недвижимости могут спокойно открывать вклады, зарабатывать проценты и постепенно расплачиваться за квартиру. А девелоперы получают возможность накапливать средства клиентов на эскроу-счетах. При этом риска потерять свои деньги у дольщиков нет: формально финансируют проект не они, а банки.

Впрочем, есть нюанс, отмечает гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков: «Ипотека зарегулирована полностью, понятно, какие там надбавки, какие процентные ставки, есть лимиты и прочие вещи, а рассрочка — это вроде такой же условный кредит, но она не регулируется. В итоге застройщик может в рамках этого стимулировать продажи за счет увеличения стоимости объекта недвижимости. Условно, квартира стоит 10 млн руб., вам она обходится в 12 млн руб., но вам дают рассрочку на два года, например».

Центробанк видит в этом риски и хочет запретить бизнесу устанавливать наценки. Такими полномочиями ЦБ может наделить Госдума. В конце лета в нижнюю палату парламента был внесен законопроект, который усиливает контроль над рынком рассрочек. В документе предусмотрены ограничения на размер штрафных санкций, требования к информированию клиента и другие нормы.

Впрочем, как выяснили СМИ, новые правила коснутся лишь посредников, продажа квартир напрямую от застройщика под регулирование не подпадет. Значит, руки у девелоперов останутся развязанными, предупреждает директор головного офиса компании «Бест-Недвижимость» Шамиль Кочекаев: «Когда у застройщика вы берете рассрочку, он может прописать все что угодно. Премия у них составляет 0,1% от каждого дня просрочки. Ипотека бывает на 10-20 лет, даже если с банком что-то случится, есть отработанная схема, ни ваши деньги, ни обязательства никуда не денутся. Все, что прописано в изначальном кредитном договоре, будет исполнено. А рассрочка, в общем-то, предлагается на два года, и с частной структурой может все что угодно случиться».

Еще одна важная деталь: согласно закону, квартира, проданная в рассрочку, находится в залоге. При нарушении условий договора застройщик может потребовать ее вернуть. При этом компенсировать уже внесенную сумму продавец не обязан. Таким образом, покупатели, пропустившие сроки платежей, рискуют остаться и без денег, и без недвижимости.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".

Иван Хорушевский, Иван Якунин