ВС: залоговый кредитор отвечает перед покупателем за действительность сделки
Верховный суд РФ (ВС) определил, что залогодержатель несет риски признания заложенного имущества общедомовым, в том числе если оно было реализовано третьему лицу на банкротных торгах. Это следует из определения экономколлегии ВС, которая позволила покупателю недвижимости взыскать с залогового кредитора неосновательное обогащение.
Напомним, в июле 2018 года арбитражный суд Воронежской области признал ООО «Молодежный центр "Компас"» банкротом. В рамках этого дела конкурсный управляющий ООО реализовал с торгов активы должника — нежилые помещения, находившиеся в залоге у банка «Кремлевский», который и получил большую часть средств от продажи. Выкупил имущество ИП Александр Сероштанов. Но позднее райсуд признал ряд объектов общедомовым имуществом, которое не могло быть продано, что повлекло лишение покупателя прав на помещения стоимостью 721,8 тыс. руб.
Покупатель потребовал взыскать с банка эту сумму как неосновательное обогащение, ссылаясь на ничтожность соглашений об ипотеке и купле-продаже с торгов. Но арбитражные суды отклонили его иск, указав, что ни договоры, ни торги недействительными не признавались (подробнее — см. «Ъ» от 10 октября). Однако по жалобе Александра Сероштанова дело передали в экономколлегию ВС, которая встала на его сторону. ВС признал, что сделки, направленные на отчуждение активов, «относящихся к общему имуществу многоквартирных домов, являются ничтожными» в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ (ГК). В связи с этим, указал ВС, нижестоящие инстанции не могли игнорировать доводы покупателя «по мотиву отсутствия судебного акта» о признании соглашений ничтожными (по ст. 166 ГК ничтожные сделки недействительны вне зависимости от признания их таковыми судом).
Выручку от реализации имущества банкрота получили его кредиторы, включая банк, хотя правовых оснований для распределения между ними средств не имелось, поскольку «имущественная масса банка приросла безосновательно», подчеркнул ВС. Неправомерность получения кредиторами выручки подтвердил и райсуд, признав объекты недвижимости общедомовым имуществом, говорится в решении экономколлегии. Для определения точной суммы, полученной банком от продажи общедомового имущества, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд Москвы.