Почему даже при высоких ставках аренды свободных складских площадей почти не остается

Объемы ввода складской недвижимости в России растут с низкой базы — обеспеченность такими площадями по-прежнему ниже, чем в развитых странах. Девелоперы продолжают наращивать объемы ввода новых проектов, большинство из них строятся под конкретного пользователя, в формате build-to-suit. Те же площади, которые реализуются спекулятивно, оказываются законтрактованными еще до сдачи в эксплуатацию. Как долго продлится такой ажиотажный спрос, разбирался «Ъ-Review».

По данным NF Group, общий объем качественного предложения складских площадей в России достиг 47,1 млн кв. м, к концу года этот показатель может превысить 50 млн кв. м. Из этого объема более половины площадей (53%) расположены в Московском регионе, 11% — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 36% — в других регионах страны.

Для сравнения: за тот же период 2023 года в эксплуатацию были введены площади в объеме 941 тыс. кв. м, однако, несмотря на повышение темпов ввода, доля свободных площадей остается на минимальном уровне — менее 1% по всей стране.

Дело — в цикле

До 2020 года ситуация была стабильной: потребление и ввод площадей были планомерными, вспоминает CEO индустриального агентства Herzen Ярослав Туа. Однако с началом пандемии многие девелоперы пересмотрели планы на строительство новых объектов, поскольку не понимали, как будет развиваться ситуация. Параллельно резко вырос спрос на складские помещения со стороны сегмента e-commerce, который начал стремительно развиваться в период локдауна. Поскольку большая часть покупок переместилась в интернет, у ритейлеров появилась потребность в новых складских площадях, а после окончания пандемии этот тренд только усилился.

В 2022 году из-за общего состояния неопределенности на рынке недвижимости и в стране в целом ряд крупных потребителей складских площадей охладили свою деловую активность и перенесли планы по развитию на более поздний срок, продолжает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers Виктор Афанасенко. Таким образом, объем поглощения в 2022 году упал в 2,5 раза по сравнению с 2021 годом, а уровень вакантных площадей вырос на 1,3 процентного пункта.

Одновременно объем онлайн-заказов за год увеличился на 69%, что сформировало отложенный спрос. В результате 2023 год стал рекордным в истории рынка по объему заключенных сделок — 6,6 млн кв. м, говорит старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. Результативным было и первое полугодие 2024 года, когда было заключено сделок на 3,5 млн кв. м. Основной спрос пришелся на build-to-suit (BTS) проекты маркетплейсов, которые стали в том числе активно расширять свои складские площади в регионах.

Инвестиционный директор ГК «Ориентир» Ольга Кашкарова добавляет, что строительство спекулятивных площадей остается ограниченным, поэтому такие объекты оказываются законтрактованными к моменту ввода в эксплуатацию. Управляющий партнер компании Parametr Александр Манунин добавляет, что помимо e-com-сегмента с начала года активный спрос проявляет и офлайн-ритейл. Также спрос формируют и те арендаторы, которые в последние два года откладывали решение об аренде под влиянием динамики ставки, а теперь возвращаются на рынок с увеличенным запросом.

«Можно сказать, что сейчас — рынок арендодателя»,— резюмирует господин Афанасенко, добавляя, что дисбаланс спроса и предложения, рост себестоимости строительства, ключевой ставки и издержек по финансированию приводят к продолжающемуся увеличению стоимости покупки и аренды складов.

Новые игроки

В то же время количество девелоперов, реализующих складские комплексы, остается ограниченным, уточняет Антон Алябьев. Хотя новые игроки на рынке все же появляются, в том числе в регионах,— это и генподрядчики, и компании из других сегментов недвижимости.

В Москве в последние годы благодаря программе МПТ на складской рынок вышли многие застройщики жилья. Появление таких игроков, безусловно, позитивное явление, которое позволит реализовать часть спроса, отмечают в CORE.XP. Господин Манунин отмечает: «Пока сложно сказать, насколько эти компании смогут повлиять на расстановку сил на рынке. В первую очередь результат будет зависеть от того, рассматривают ли новые игроки выход в складской сегмент как полноценную диверсификацию своего основного бизнеса, или планируют реализовать проекты ситуативно».

«Хотя конкуренция в сегменте присутствует, ее пока недостаточно, чтобы это позволило снизить арендные ставки и полностью удовлетворить растущий спрос со стороны арендаторов»,— заключает партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко.

Как меняются ставки аренды

Сейчас средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на спекулятивные складские площади класса A в Московском регионе достигает 11 тыс. руб. за 1 кв. м в год (triple net, без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), на площади формата build-to-suit — 10 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В Санкт-Петербурге средневзвешенная ставка аренды на спекулятивные площади класса A достигает 9,5 тыс. руб., а в остальных регионах России — 9,2 тыс. руб. До конца года, по прогнозам NF Group, показатели могут вырасти еще на 1 тыс. руб. за 1 кв. м в Москве, 0,5 тыс. руб.— в Санкт-Петербурге и 0,8 тыс. руб.— в остальных регионах.

Хотя большинство компаний по-прежнему стремится к приобретению складов вблизи Москвы, ее транспортных узлов и коммуникаций, из-за роста арендных ставок многие компании вынуждены рассматривать менее привлекательные локации, в том числе в удаленных районах, отмечает Ярослав Туа. В Nikoliers добавляют, что доля региональных рынков в общем объеме спроса постепенно растет: по итогам 2024 года на него придется 42% от реализованных сделок, тогда как в 2023 году показатель был на уровне 35%, а в 2022 году — 30%. Наибольший рост наблюдается в тех регионах, где активно развиваются крупные маркетплейсы и ритейлеры: например, компания «Ориентир» вышла в новый для себя регион — Калининград, начав строить для X5 Group мультитемпературный распределительный центр. В топе также остаются крупные города-миллионники, такие как Екатеринбург и Новосибирск.

Как меняется обеспеченность складами

Хотя российский рынок складской недвижимости растет по сравнению с некоторыми зарубежными опережающими темпами, страна пока отстает по уровню обеспеченности площадями от крупных рынков. За последние пять лет объем качественного складского предложения в России увеличился почти на 40%, в США — на 14%, в Канаде — на 7%, в Великобритании — на 25%, подсчитали в IBC Real Estate. Однако обеспеченность складскими площадями в стране сейчас составляет 0,32 кв. м на человека, тогда как в Великобритании показатель достигает 0,8 кв. м, в Бельгии — 2,2 кв. м, в Канаде — 4,6 кв. м, следует из данных NF Group. «Путь обеспеченности складами от 0,17 до 0,32 кв. м на человека мы прошли за десять лет, соответственно, для сближения как минимум с Великобританией нам нужно еще около десяти лет»,— подсчитали в ГК «Ориентир». С учетом текущей стоимости долга и, как следствие, замедления инвестиционной активности, возможно, что времени потребуется еще больше.

В развитых западных странах рынок качественной складской недвижимости формировался на протяжении 40–50 лет, напоминает господин Фомиченко, тогда как российский рынок начал активно развиваться лишь около 20 лет назад. В Herzen считают, что для роста обеспеченности необходимы не только сопоставимая покупательная способность и размер экономики, но и большее внимание к среднему классу и частному бизнесу: «Крупному бизнесу проще реализовать масштабные объекты, а чтобы все росло так, как на Западе, должен быть рост в каждом сегменте и особенно в бизнесе среднего класса». В западных странах доля малого и среднего бизнеса выше, и именно они являются основными пользователями таких складов, подтверждает господин Фомиченко.

Впрочем, обнадеживают в Nikoliers, темпы строительства складов сейчас находятся на хорошем уровне, особенно благодаря BTS-проектам и собственному строительству маркетплейсов по всей стране, включая регионы.

Основной же риск, с которым сегодня сталкиваются инвесторы в складскую недвижимость,— это высокая ключевая ставка, она усложняет обслуживание существующих кредитов, ведет к ухудшению финансовых моделей и, как следствие, снижению интереса инвесторов к сектору, предупреждают в NF Group. Один из наиболее опасных сценариев в таких условиях, по мнению аналитиков, возможность появления проблемных активов. Такие риски уже беспокоят участников рынка и могут снизить активность девелоперов в сегменте, предупреждают в компании. Кроме того, высокая ставка влияет на интерес со стороны частных инвесторов, которые, к примеру, вместо покупки паев ЗПИФов складской недвижимости сегодня скорее предпочтут депозиты.

Впрочем, по прогнозам NF Group, до конца года ожидается поглощение на уровне еще около 3 млн кв. м. Таким образом, общий объем сделок за весь 2024 год достигнет 7 млн кв. м, что сопоставимо с рекордным показателем 2023 года.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Наталья Пиунова