Бизнес-центры

За три квартала 2024 в Петербурге введены в эксплуатацию восемь офисных зданий, совокупной арендопригодной площадью 54 тыс. кв. м. По итогам 2024 года в Северной столице ожидается рекордно низкий объем ввода офисной недвижимости: годовой показатель не превысит 100 тыс. кв. м. В последний раз подобный показатель (65 тыс. кв. м) был зафиксирован в 2004 году.

Такие данные приводит NF Group. При этом, по данным Maris, 100% валового прироста качественной офисной недвижимости пришлось на спекулятивное предложение. Объем ввода спекулятивных проектов в анализируемом периоде был на 54,2% ниже аналогичного показателя 2023 года, отмечают в компании.

По данным аналитиков компании Maris арендопригодная площадь офисных центров классов А и В Санкт-Петербурге по итогам трех кварталов 2024 года составила 4,25 млн кв. м. Из них площадь бизнес-центров класса А составляет 1,426 млн кв. м, класса В — 2,825 млн кв. м.

В NF Group говорят, что до конца года ожидается ввод двух бизнес-центров: «Невской ратуши» и «Атлас Сити» (вторая очередь). Большая часть площадей в строящихся объектах уже сдана в аренду. Аналитики отмечают, что дефицит офисов в Петербурге будет сохраняться не менее двух лет.

К концу октября 2024 года доля свободных офисных площадей Санкт-Петербурга опустилась до рекордно низких значений за 15 лет. В зданиях класса А свободно 3,1%, в зданиях класса В — 4,9%. В целом по рынку свободными остаются 4,3% офисов, или 183,3 тыс. кв. м. Это в 2,5 раза ниже, чем в декабре 2022 года, когда показатель вакантности был максимален в результате ухода международных компаний. В частности, пять офисных центров, строительство которых было завершено в 2023–2024 годах, были сданы полностью, отмечают в NF Group.

Средневзвешенные ставки аренды в действующих бизнес-центрах класса А продолжают рост и в конце октября составляют 2850 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и операционные расходы. Это на 27% превышает показатель по состоянию на декабрь 2023 года. В зданиях класса В — 1700 рублей за «квадрат» в год, что на 13% выше по сравнению с декабрем 2023 года.

Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, говорит: «Сегодня мы наблюдаем минимальный объем нового предложения офисов, рекордно низкую вакантность и стремительный рост арендных ставок, что связано с несколькими ключевыми факторами. Прежде всего дефицит новых офисных проектов объясняется высокой стоимостью строительства и финансирования, особенно в условиях текущих процентных ставок. Снижение вакантности и высокая заполняемость существующих объектов обусловлены также ограниченным предложением наиболее качественных площадей. Бизнес-центры класса А и реконструированные объекты класса В привлекают спрос со стороны крупных российских компаний, которые стремятся занять престижные офисы. Мы ожидаем, что дефицит офисных площадей в Петербурге будет сохраняться как минимум до 2026 года, что продолжит оказывать давление на рынок и способствовать дальнейшему росту ставок».

Как отмечают в Maris, основной спрос в трех кварталах 2024 года формировал финансовый сектор экономики (22%). В анализируемом периоде наблюдался нехарактерный рост спроса со стороны компаний государственного сектора (20% в валовом объеме спроса, тогда как ранее данный показатель не превышал 3%).

По итогам третьего квартала 2024 года спрос IT-компаний и предприятий нефтегазового сектора демонстрировал положительную динамику (+31 и +33% соответственно). Объем сделок по аренде офисных помещений в деловых центрах классов А и B в трех кварталах 2024 года, по оценкам аналитиков компании Maris, составил 288 тыс. кв. м (+51,8% год к году).

В офисном сегменте продолжает развитие направление коворкингов. По данным Maris, в Санкт-Петербурге по состоянию на конец сентября 2024 года функционировало 93 коворкинг-центра. За девять месяцев 2024 года на рынок вышло 12 новых офисных пространств и произошло расширение одного действующего проекта. В общей сложности рынок в трех кварталах 2024 года пополнился 2490 рабочими местами (+13,1 тыс. кв. м). Для сравнения, за девять месяцев 2023 года валовой прирост предложения рабочих мест в гибких офисных пространствах Санкт-Петербурга был ниже в 3,3 раза.

До конца 2024 года планируются к открытию пять новых гибких офисных пространства суммарной вместимостью 740 рабочих мест (4,9 тыс. кв. м). Таким образом, прирост предложения рабочих мест в годовом выражении в 2024 году составит 30,5% при условии сохранения относительно стабильной экономической ситуации.

Большая часть коворкинг-пространств располагается в центральных районах города: 63% валового объема предложения рабочих мест. Лидерами по числу предлагающихся в аренду рабочих мест выступают Центральный район — 35%, Петроградский район — 14%, Красногвардейский район — 9%, Выборгский район — 8%, Адмиралтейский район — 7%.

В сравнении с третьим кварталом 2023 года в третьем квартале 2024 года запрашиваемые ставки аренды на рынке гибких офисных пространств продемонстрировали умеренный рост. Максимальный рост стоимости наблюдался в нишах часового и дневного тарифов.

«По итогам третьего квартала стоимость аренды фиксированного рабочего места варьировалась от 5 до 34 тыс. рублей в месяц, средний тариф — 15,5 тыс. рублей. Плавающее рабочее место стоило 5–25 тыс. рублей в месяц, средний тариф — 10,8 тыс. рублей. Дневной тариф аренды рабочего места на конец третьего квартала находился в диапазоне от 500 до 1900 рублей в день»,— рассказали в Maris.

В компании обращают внимание, что предложение качественных оборудованных офисов в классических бизнес-центрах постепенно вымывается с рынка. В подобной ситуации все большую актуальность приобретают сервисные пространства, позволяющие компаниям быстро и с наименьшими потерями реагировать на динамично изменяющиеся экономические условия.

Вероника Абрамян