Архитектура

Еще 15 лет назад в Петербурге достаточно широко использовалась практика привлечения петербургскими девелоперами именитых мастеров для проектирования премиальных жилых домов. Тогда же нередки были и международные архитектурные конкурсы. Сегодня активность в этом направлении снизилась, тем не менее эксперты указывают, что архитектурная составляющая по-прежнему важна для продвижения продукта, причем как в премиальном сегменте, так и в более демократических классах недвижимости.

Значительная часть архитектурных проектов в Санкт-Петербурге разрабатывается сторонними мастерскими. Согласно различным оценкам, доля таких проектов может достигать 70%. Многие девелоперы предпочитают сотрудничать с независимыми бюро для создания уникальных архитектурных решений, а также в целях экономии и оптимизации процессов.

Все больше крупных девелоперов в Санкт-Петербурге открывают собственные архитектурные отделы или нанимают команды архитекторов для разработки проектов внутри компании. Однако это чаще встречается у крупных девелоперов с большими проектами. «У мелких и средних девелоперов обычно нет таких ресурсов, и они продолжают работать с внешними мастерскими»,— говорит Алина Козлова, главный архитектор Space.

Павел Быков, директор по проектированию группы RBI, замечает, что у девелоперов бывают разные подходы к вопросу проектирования. «Полноценные проектные департаменты есть, как правило, у крупных региональных компаний или федеральных игроков. У девелоперов с меньшим объемом строительства эти работы выполняет скорее компания-подрядчик, специалисты которой самостоятельно разрабатывают часть ключевых разделов, выполняют административную и координационную функции. В этом есть свой плюс: привлекая разные архитектурные мастерские, девелопер может создавать оригинальные решения для каждого своего нового проекта, не замыкаясь в определенной стилистике. Именно таким образом работаем мы в RBI: каждая локация диктует свою концепцию проекта, исходя из которой мы выбираем, в том числе, и проектировщиков»,— делится господин Быков.

Елизавета Гречухина, главный архитектор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, добавляет: «Сейчас есть тенденция к тому, что девелоперы открывают архитектурные и проектировочные подразделения, иногда такой процесс происходит за счет поглощения архитектурных мастерских. Это упрощает согласование практически всех этапов проекта, сокращает финансовые расходы на проектирование примерно на 10–30% и купирует большую часть рисков».

Соинвестор и один из акционеров «Резиденции Рощино» Георгий Рыков отмечает: «Сегодня качественная архитектура не просто формирует облик проекта, но и отвечает за интеграцию его в окружающую среду, что особенно важно для сегмента загородной недвижимости и курортных комплексов».

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», говорит, что многие девелоперские компании имеют свои внутренние проектные подразделения и архитектурные бюро. «Первый вопрос — насколько эффективно они работают. Чаще всего внутренние подразделения занимаются доработкой и разработкой рабочей документации, в то время как концептуальное проектирование достаточно часто отдается на сторону специализированным архитектурным бюро, у которых выше уровень экспертизы и насмотренности. Наша компания не исключение, но у нас есть еще одна причина для привлечения внешних партнеров. Сегодня у нас в работе более 300 тыс. кв. м жилья, и наше собственное бюро просто физически не может справиться с таким объемом. Кстати, мы тоже проводим конкурсы, хотя пока не добрались до мировых лидеров. Тем не менее мы работаем с известными творческими архитектурными бюро из России. Очень важно уделять достаточно времени внутренним проектным бюро, обучать сотрудников, позволять тестировать новые технологии и экспериментировать, чтобы постоянно повышать эффективность и профессионализм сотрудников. Мы это называем повышать "насмотренность и наделанность". В любом случае, для нашей компании привлечение сторонних проектировщиков и архитекторов всегда будет необходимо, так как это мотивирует сотрудников проявлять себя по-новому и более профессионально, а объем проектов, находящихся в разработке, будет превышать возможности in-house-подразделения»,— отмечает господин Жабин.

Цена вопроса

Госпожа Козлова рассказала, что обычно на архитектурную часть уходит 5–10% от общего бюджета проекта. Затраты могут варьироваться в зависимости от масштаба и сложности строительства. Более высокие затраты наблюдаются у уникальных и сложных проектов, где важны архитектурная концепция и детализация.

Господин Быков с такой оценкой согласен: «Если говорить о полном комплексе проектных работ, то доля затрат зависит от сложности участка и размера проекта. Чем меньше проект, тем дороже проектирование. В среднем для нас проектирование составляет 5–10% от производственных затрат, не считая стоимости земли».

По подсчетам госпожи Гречухиной, разработка архитектурного проекта, например района, занимает в среднем 5–7% от общей стоимости строительства. «Однако если проект окажется с ошибками, которые вскрываются только в момент реализации, то девелопер несет затраты на переделку. Нивелировать это помогают, с одной стороны, BIM-технологии, с другой — как раз опытные специалисты в штате»,— думает она.

Алина Козлова вспоминает, что ранее архитектурные конкурсы были популярным способом выбора проектов для крупных застройщиков. Сегодня такая практика встречается реже, но полностью не исчезла. Конкурсы чаще проводят при проектировании общественных пространств, культурных и инфраструктурных объектов.

В последние годы интерес к работе с зарубежными архитектурными бюро в Санкт-Петербурге снизился по сравнению с 2000-ми годами. Однако в отдельных случаях застройщики продолжают привлекать международных архитекторов для имиджевых проектов. Примером может служить проект реконструкции исторических зданий или создание крупных инфраструктурных объектов.

Алексей Медведев, директор по качеству «ГК Алькор», полагает, что привлечение архитектурных и дизайнерских бюро целесообразно при реализации крупных и знаковых объектов. «В нашем случае мы работали с бюро "Проектная культура" и международной архитектурной компанией Chapman Taylor. Сотрудничество с известными и авторитетными бюро повышает статус и привлекательность проекта, что важно для комплексов класса "бизнес" и выше»,— подчеркивает эксперт.

По его мнению, конкурс позволяет за короткий промежуток времени рассмотреть сразу несколько концепций и выбрать наилучшую. К тому же привлечение сторонних профессионалов позитивно отражается и на продажах: интересные планировки квартир и нетривиальное благоустройство нравятся покупателям. «Взгляд со стороны порой бывает очень полезен»,— объясняет господин Медведев.

Создание архитектурной и дизайнерской концепций своими силами имеет смысл при больших объемах типовой застройки, не требующих нестандартных решений, считает он.

Без конкурса

«Архитектурные конкурсы сейчас не самое распространенное решение при проектировании, по крайней мере в публичном поле. Чаще всего их устраивают для объектов в значимых локациях города, что может способствовать согласованию архитектурного облика с комитетами,— говорит господин Быков.— Если говорить о зарубежных архитекторах, то в текущей момент мы еще можем увидеть реализацию проектов, международный конкурс для которых проводился достаточно давно. Однако это не говорит о том, что к архитектуре уже не предъявляются высокие требования, наоборот, своих талантливых архитекторов у нас более чем достаточно. Можно вспомнить, например, начало 2010-х годов, когда мы в RBI объявили архитектурный конкурс на создание концепции нового масштабного квартала Ultra City в Приморском районе, в том числе с участием иностранных бюро. А победителем в нем выбрали одну из именитых и опытных петербургских мастерских. Теперь фокус внимания девелоперов тем более обращен в сторону эффективности проектных решений, когда знание реалий местного рынка, поставщиков материалов и конъюнктуры согласований проектов значительно важнее иностранного имени».

Госпожа Гречухина также полагает, что архитектурные конкурсы целесообразно устраивать для крупных, знаковых объектов на территории. «Архитектурные конкурсы и привлекают дополнительное внимание к проекту, и дают разнообразие вариантов, позволяя найти оптимальное решение для порой сложной территории или концепции. При проектировании более простых объектов, с понятной конфигурацией конкурсы не требуются»,— полагает она.

Алия Ханбекова, директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, говорит, что сегодня зарубежных архитекторов застройщики практически не привлекают, однако есть несколько исключений: ЖК One Trinity Place, проект которого разрабатывало британское архитектурное бюро Squire & Partners, клубный дом Cheval Court, архитектурная концепция которого разработана Gregory Tuck Architecture, и ряд других.

Георгий Рыков признает: популярность архитектурных конкурсов действительно снизилась, так как компании все чаще выбирают проверенных партнеров и опытные архитектурные бюро. «Такой подход позволяет ускорить процессы и эффективно управлять проектом на каждом этапе, что особенно важно для премиального сегмента, где требуются как эксклюзивность, так и безупречное качество исполнения»,— указывает он.

Игорь Кокорев, операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers, также говорит о том, что публичные архитектурные конкурсы на жилые комплексы в настоящее время редкость. Впрочем, замечает он, часть девелоперов могут устраивать закрытые конкурсы внутри выбранной команды или своих архитекторов. «Также иногда заказываются несколько концепций, но формально эти проекты не объединяются в конкурс. Последний значимый публичный конкурс на ЖК был, видимо, по проекту ЛДМ, в котором, к удивлению многих, победило собственное архитектурное бюро застройщика»,— напоминает он.

Практика работы с именитыми зарубежными архитекторами на жилом рынке никогда не носила массовый характер, полагает господин Кокорев, иногда несколько бюро приглашалось в один конкурс, например, на фасады для разных корпусов проекта «Набережная Европы» было привлечено сразу несколько иностранных бюро. В настоящее время, очевидно, сотрудничество девелоперов и иностранных архитекторов стало еще менее вероятным, но, надо заметить, что для целей жилых проектов, которые не требуют появления уникального сложного архитектурного решения (каким, например, стали «голландские» золотые шпили проекта «Голден сити»), вполне резонно пригласить локальные бюро, многие из которых имеют значительный опыт работы и готовы предложить качественную и достаточно функциональную современную архитектуру.

Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well, заключает: «Как девелопер могу сказать, что каждый проект уникален. Но абсолютно точно — участие известных архитекторов или бюро всегда повышает уровень и формирует дополнительный спрос. Сотрудничество с профессионалами дает шанс создать действительно яркий объект, иногда — новую доминанту территории. И имя архитектора воспринимается как знак качества, как существенное преимущество».

Петр Моторин