Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ»

Почему банки до последнего пытаются избежать банкротства проблемных заемщиков из числа компаний стройиндустрии и какие меры господдержки застройщиков жилья в текущей экономической ситуации можно ожидать, в интервью “Ъ” рассказал руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

— Кураторы стройотрасли предупреждают о рисках банкротства ряда компаний из-за роста их кредитной нагрузки из-за высокой ключевой ставки ЦБ. Готовы ли банки забирать себе активы девелоперов, которые не смогут исполнять кредитные обязательства?

— Для банка это непрофильные активы, а значит, невыгодны, так как требует дополнительных затрат и специальных компетенций на содержание объекта, на его дальнейшую реализацию. Более того, непрофильный бизнес с точки зрения банковского регулирования не добавляет никаких «бонусов» и не улучшает нормативы. В этой связи первоочередной интерес кредитной организации в том, чтобы сохранить работоспособный бизнес клиента, помочь ему преодолеть сложности.

— Есть ли у банка возможность не забирать актив?

— Есть, и любой банк стремиться это сделать для минимизации собственных убытков. Введение любых процедур — наблюдения, внешнего управления, банкротства — это крайняя мера.

— Какие активы могут быть интересны кредитной организации, а какие — нет?

— Непрофильные активы в целом неинтересны банку, поэтому ему нет разницы, какие именно это объекты — коммерческая недвижимость или жилье.

— И все же какие варианты урегулирования вопроса с проблемными заемщиками банки могут использовать?

— Во-первых, есть возможность реструктуризировать долг, перенеся уплату процентов на более поздний срок проекта. Но это не означает снижения процентной нагрузки. С помощью этого инструмента банк перераспределяет кредитную нагрузку по проекту, чтобы заемщик мог пройти сложный период, восстановить свое финансовое положение и вернуться в график платежей. Во-вторых, если у текущего собственника не получается завершить проект самостоятельно, банк может войти в капитал проекта или привлечь дочерние компании для завершения проекта. Еще один вариант — переуступка долга.

— Чем для рынка недвижимости текущая турбулентность в экономике отличается от кризисов 2008 и 2014 годов?

— Применительно к стройотрасли важно отметить, что во время кризисов 2008 года и 2014 года у нас не было такого инструмента, как проектное финансирование. К тому же в 2008 году была часть ипотечных кредитов в валюте, по которым в итоге произошли дефолты из-за резкой девальвации рубля. Сейчас вся структура ипотечного кредитования в стране рублевая, а застройщики легче проходят кризисы. Относительно текущей ситуации наши данные показывают, что с точки зрения соотношения строительной готовности и объема проданных квартир у застройщиков все в порядке. Некоторые сложности могут возникнуть у девелоперов с большим объемом корпоративного долга, привязанного к ключевой ставке ЦБ.

В целом мы рассчитываем, что этот кризис пройдет мягче за счет действия механизма проектного финансирования, по которому средняя ставка для застройщиков до сих пор составляет 8% годовых. А на счетах эскроу находится около 7 трлн руб., что страхует от банкротств отдельных компаний стройиндустрии.

— Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о подготовке дополнительных мер господдержки застройщиков жилья. Стоит ли отрасли рассчитывать на какие-либо послабления?

— Уровень продаж жилья в третьем квартале снизился на 25–30% к уровню первого полугодия 2024 года, когда действовала массовая льготная ипотека. Но текущие объемы продаж достаточны для завершения строительства начатых проектов. В дальнейшем будет наблюдаться постепенное снижение объемов жилищного строительства. Поэтому уже сейчас нужно стимулировать застройщиков выводить новые проекты, несмотря на низкие объемы продаж. Для этого, по нашему мнению, целесообразно субсидировать ставку по проектному финансированию для застройщиков.

Интервью взяла Дарья Андрианова