Высокобюджетный ажиотаж
Почему растет спрос на элитное жилье
На рынке первичной высокобюджетной жилой недвижимости Москвы в 2024 году отмечаются рекордные показатели. По данным «Метриум Премиум», в январе—июне 2024 года в Москве было совершено 222 сделки по ДДУ, что на 77,6% больше, чем за аналогичный период минувшего года. При этом стоимость квадратных метров в высокобюджетных проектах в отличие от массовых сегментов заметно выросла. С чем связан рост интереса покупателей и как меняется структура предложения на элитном рынке, разбирался «Ъ-Review».
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Стройка продолжается
В то время как продажи жилья в массовом сегменте снизились, по оценкам консультантов, на 30–40% год к году, рынок дорогой столичной недвижимости, наоборот, бьет рекорды в части и спроса, и предложения. «Мы наблюдаем заметное повышение активности на рынке высокобюджетных проектов как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей. В первом полугодии в продажу вышло 30,5 тыс. кв. м жилья, что стало одним из самых высоких показателей за последние пять лет»,— говорит коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.
По оценке коммерческого директора по девелопменту компании Rariteco Екатерины Борисовой, в сегменте элитной недвижимости объем предложения увеличился за год на 28,7%, до 905 помещений. В делюкс-классе количество лотов в продаже выросло на 4,1%, до 553 штук. Только в первом полугодии девелоперы объявили о старте продаж в девяти комплексах элитного и делюкс-класса, еще три элитных проекта стартовали в третьем квартале, добавляет директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
При этом новые жилые комплексы продолжают тенденцию последних лет: в высокобюджетном сегменте класс дома все меньше зависит от его формата и расположения. В числе таких новостроек появляются и камерные клубные комплексы, и проекты с несколькими сотнями квартир.
Цены тянутся за спросом
Рост предложения на высокобюджетном рынке не стал основанием для снижения цен. По оценке топ-брокера Whitewill Екатерины Левиной, средняя стоимость 1 кв. м в проектах премиум-класса за год выросла на 12,3%, достигнув 773,2 тыс. руб./кв. м. В проектах делюкс-сегмента средняя цена превышает 2 млн руб. за 1 кв. м и многие проекты находятся в закрытых продажах. «Снижения стоимости высокобюджетной недвижимости ожидать не стоит, особенно в центральных локациях, где возможности для строительства новых проектов отсутствуют»,— отмечают аналитики ГК «Родина». Цены будут только расти, подтверждает генеральный директор холдинга РСТИ в Москве Алексей Туркин: это связано также с удорожанием строительных материалов и зарубежных отделочных материалов, которые к тому же сейчас в дефиците.
Несмотря на рост цен, интерес к высокобюджетным квадратным метрам остается крайне высоким, отмечают все опрошенные эксперты. «За первое полугодие 2024 года заметно вырос спрос на премиум- и делюкс-недвижимость — на 64,9% и 85,2% год к году соответственно»,— подсчитала генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. Часть собеседников «Ъ-Review» объясняют это репатриацией в Россию капитала состоятельных граждан страны. «В первой половине года наблюдалось смещение интереса покупателей от зарубежной недвижимости к российским активам: изменения рыночной конъюнктуры и в экономической политике сделали высокобюджетные объекты в Москве более привлекательными»,— отмечает Екатерина Борисова.
Вторая причина — сам факт выхода новых проектов, стимулирующий покупательский спрос. По словам заместителя председателя совета директоров ГК «Стилобат» Булата Алимова, в течение длительного периода новые жилые комплексы появлялись в единичном количестве и большинство из них реализовывалось в режиме закрытых продаж.
По мнению Анны Раджабовой, высокобюджетная недвижимость пользуется значительным спросом и из-за переезда региональных клиентов в Москву, которые к тому же выбирают большие квартиры: «Эти покупатели привыкли в своих субъектах жить в просторных коттеджах и хотят иметь в столице жилье сопоставимой площади, при этом их уровень доходов позволяет рассчитывать на его приобретение».
Мотивируют покупателей также различные механизмы финансирования сделки, которые девелоперы сегодня активно внедряют с расчетом привлечь дополнительную аудиторию. «Основным двигателем продаж стала рассрочка, которая дает возможность размещать денежные средства на депозитах»,— делится Екатерина Левина.
Новые условия
В условиях активного спроса девелоперы сталкиваются и с растущей конкуренцией, которая приводит к необходимости менять продукт. «Клубные дома, которые долгое время считались атрибутом центра столицы, все чаще появляются за Третьим транспортным кольцом. По нашим данным, предложение в проектах камерного формата за пределами ЦАО выросло почти на 90% с 2021 года»,— говорит коммерческий директор October Group Юрий Коган. С ним соглашается руководитель отдела интерьеров российского офиса бюро Blank Анатолий Артов, уточняя, что к расширению географии элитного жилья приводит дефицит площадок под новое строительство в историческом центре.
«Чтобы компенсировать покупателям фактор локации и поддержать спрос на проект в непривычных для элитной недвижимости районах, девелоперы должны разработать новые смыслы в своих проектах: например, предусмотреть образовательную инфраструктуру за счет большей площади участков, увеличить объемы благоустройства, предложить высококлассный сервис»,— рассуждает господин Артов.
Главный архитектор и партнер Mors Architects Дмитрий Макеенко добавляет, что изменения в продукте диктует и городская политика: долгое время элитное жилье оставалось исключительно закрытым форматом, объекты ограждались неприступными заборами и исключались из общедоступной среды. «Современная Москва однозначно отторгает такие решения: им на смену должны прийти элитные дома, сочетающие в себе приватные и общественные пространства, обладающие как закрытой, так и доступной всем инфраструктурой, включенные в контекст окружения»,— рассуждает он.
В свою очередь, директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева напоминает еще об одном тренде — растущей активности региональных компаний. «Сейчас на рынке работает порядка 35% девелоперов, которые никогда не строили в столице. Хватит ли им опыта — вопрос открытый»,— рассуждает она. Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова подтверждает усиление конкуренции и появление на высокобюджетном рынке новых региональных игроков.