Послание президента, ипотечный стандарт, денежно-кредитная политика

Участники рынка поделились с «Деньгами» ожиданиями на 2025 год. Главные надежды — на снижение ключевой ставки и возможное замедление инфляции: если кредиты подешевеют, а строительные материалы перестанут интенсивно дорожать, можно рассчитывать на признаки стабилизации ситуации на рынке первичной недвижимости. Сейчас он падает.

Важным событием 2025 года станет послание президента Федеральному собранию, в котором традиционно обозначаются контуры экономической политики, в том числе касающиеся строительства и рынка недвижимости. «Можно ожидать анонсирования новых мер поддержки отрасли и покупателей жилья, хотя пока сложно предположить их характер. Возможно, программы субсидирования ипотеки будут заменены другими инструментами стимулирования спроса. Влияние на экономическую ситуацию в России окажут и изменения во внешнеполитической сфере. Разрядка международной напряженности, хоть и не гарантированная, может существенно повлиять на положение дел в стране», — говорит управляющий партнер компании Key Capital Сергей Камлюк. В текущей ситуации точечные меры поддержки спроса и предложения в строительстве, на его взгляд, вряд ли окажут существенное влияние на рынок. «Застройщикам необходимо не ждать государственной помощи, а адаптировать бизнес к новым реалиям. Это подразумевает изменение философии девелопмента и самостоятельное формирование благоприятных условий», — рассуждает он. В частности, застройщикам жилья стоит отказаться от строительства крупных жилых массивов, ориентированных на быструю перепродажу квартир, приобретенных с помощью льготной ипотеки. Перспективным направлением становится включение в проекты коммерческой и индустриальной недвижимости, востребованной в условиях роста отдельных отраслей экономики. Кроме того, необходимо развивать новые модели реализации жилья, такие как лизинг, аренда с правом выкупа, жилищно-накопительные кооперативы.

Сейчас высокая ключевая ставка затрудняет ведение бизнеса, которому остро необходимо доступное кредитование. «При текущей стоимости заемных средств многие отрасли, включая строительство, могут стать нерентабельными. Поэтому снижение ключевой ставки станет важным фактором развития рынка», — напоминает управляющий партнер «Метриум» Руслан Сырцов.

Но пока предпосылок для смягчения денежно-кредитной политики Центробанка нет, поэтому в 2025 году экономике и строительной отрасли, вероятно, придется работать в сложных условиях. «Анонсированные меры поддержки пока недостаточно конкретны, чтобы оценить их влияние на девелопмент. Очевидно, что необходимы экономическая стабилизация и доступ к недорогому финансированию — банковскому, государственному или альтернативным источникам»,— настраивает Руслан Сырцов.

Согласно базовому сценарию ЦБ, средний уровень ключевой ставки по итогам 2025 года должен составить 17–20%. «Это весьма широкий диапазон, но в любом случае подразумевающий снижение "ключа", ведь начало 2025 года рынок встретит с ключевой ставкой порядка 21–25%. На рыночную ситуацию повлияют также темпы инфляции в строительной отрасли. Если ее удастся обуздать, значительный рост цен сохранится только в самых ликвидных, инвестиционно привлекательных проектах. В-третьих, ожидается принятие моратория о банкротстве застройщиков»,— рассчитывает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Со смягчением денежно-кредитной политики можно ожидать постепенного восстановления активности ипотечных заемщиков. «Но по-прежнему самым актуальным инструментом на рынке, особенно в премиальном и элитном сегментах, останутся рассрочки. Девелоперы будут предлагать все больше вариаций этой выгодной опции: с гибкими платежами, низким первым взносом, продлением сроков после ввода новостройки и т. д. В случае введения анонсированного правительством моратория о банкротстве девелоперов удастся избежать новой волны проблем обманутых дольщиков, а застройщики получат дополнительный стимул для старта новых проектов», — не теряет оптимизма господин Голев.

Дополнительным стимулом развития и улучшения условий программ рассрочки станет новый ипотечный стандарт, считает директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. «Кабмин намерен в следующем году принять закон об этом финансовом инструменте. До сих пор рассрочка не регулируется нормативно-правовыми актами, так что с 2025 года рассрочки могут стать надежнее как для девелоперов, так и для их клиентов. Не исключено, что в результате их популярность сохранится и после снижения ключевой ставки», — рассчитывает госпожа Борисова. Она верит в стабильность рынка: «У большинства девелоперов сформирован хороший запас прочности. Власти продолжат оказывать посильную поддержку игрокам рынка. Но в целом наступающий год будет достаточно тяжелым для строительной отрасли».

Екатерина Геращенко