Как Ходынка превращается в новый офисный субрынок Москвы

Есть в Москве районы, превращающиеся на наших глазах в новые точки притяжения бизнеса. К таковым относится Ходынское поле. Эта некогда крупная промзона стала не только востребованным горожанами жилым кварталом с большой парковой зоной, но и заметным офисным кластером столицы. Фактически из Ленинградского делового района Ходынка выделяется в отдельный субрынок.

Много или мало

На столичном рынке исторически существовали субрынки, которые пользуются особым спросом. В первую очередь это, конечно же, «Москва-Сити», где вакансия офисного сегмента находится в узком диапазоне от 1,5% до 3%. Однако еще десять лет назад ситуация была прямо противоположной: в этом деловом кластере города объем пустующих площадей достигал 30%. Причиной этому стал весомый ввод в эксплуатацию новых площадей: тогда за один год было запущено примерно 700 тыс. кв. м.

Ситуация стала меняться с развитием в этом районе инфраструктуры, включая транспортную. Сейчас все больше компаний хотят разместить свои штаб-квартиры в «Москва-Сити». Поэтому, когда туристы хотят ощутить пульс деловой жизни российской столицы, они прямиком направляются в этот район.

Такая же популярность, очевидно, ждет другие офисные субрынки города, которые только застраиваются новыми объектами коммерческой недвижимости и создают свой транспортный каркас, необходимый для развития. В этот список можно смело внести район Ходынского поля. Изначально он считался одним из сегментов Ленинградского делового коридора (назван так из-за близости одноименного проспекта и шоссе). Но сейчас Ходынка — это отдельный субрынок офисной недвижимости Москвы.

Согласно данным консалтинговой компании CMWP, Ходынка стремительно набирает популярность среди деловых районов. По итогам января–сентября 2024 года спрос на офисные помещения в этом районе увеличился на 32% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув отметки 28 тыс. кв. м. Так, фактически все свободные площади в локации нашли своего арендатора, а уровень вакансии на начало ноября составил всего 2,2%.

Такой повышенный интерес обусловлен транспортной доступностью и удобным расположением района, который сочетает в себе близость к центру города, «Москва-Сити» и к давно сформировавшемуся деловому району у станции метро «Белорусская». При этом свободных площадей для аренды в локации сегодня практически нет: учитывая развитие офисной составляющей и рост спроса, темп поглощения в перспективе пяти лет будет расти пропорционально новому объему, а качественные лоты будут вымываться в том числе за счет локальных арендаторов, которые захотят повысить качество своего офиса.

Непосредственно в границах Ходынского поля общая площадь существующих офисов составляет 210 тыс. кв. м, но если говорить о примыкающих локациях, то этот показатель уже достигает примерно 900 тыс. кв. м, уточняют в консалтинговой компании CORE.XP. Как отмечает руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева, в ближайшие пять лет на Ходынке планируется ввод в эксплуатацию новых офисных объектов общей площадью 287 тыс. кв. м. Но этого объема явно недостаточно, учитывая текущие темпы среднерыночного поглощения.

По мнению экспертов, ключевой фактор успеха Ходынки — ее уникальность в плане географического положения. С одной стороны, район входит в границы Ленинградского делового коридора, с исторически минимальным уровнем вакансии. С другой стороны, он органично вписывается в концепцию «Большого Сити», расширяя возможности для развития бизнеса в столице. Таким образом, Ходынка становится новым центром притяжения для компаний, стремящихся оптимизировать свои рабочие процессы и обеспечить сотрудникам комфортные условия труда. Это привело к появлению в локации крупных девелоперов, специализирующихся на строительстве бизнес-центров.

Кто строит

В 2023 году Stone представил сразу же напротив выхода из станции метро «ЦСКА» Большой кольцевой линии (БКЛ) премиальный офисный квартал «Stone Ходынка 1». О старте другого своего проекта — «Stone Ходынка 2» — девелопер объявил весной 2024 года. В этом же году был анонсирован третий проект — бизнес-центр под штаб-квартиру крупной компании. Сегодня общая площадь проектов девелопера на Ходынском поле достигает 235 тыс. кв. м. Stone стал тем девелопером, который придал новый импульс развитию Ходынки и формированию здесь самостоятельного субрынка. За ним потянулись и другие компании.

Так, Tekta Group объявила о реализации своего проекта на Ходынском поле. Речь идет о премиальном офисном центре AIR из трех башен, старт строительства которого намечен на 2025 год. Еще один офисный объект на Ходынке возводит девелопер Business Club. Бизнес-центр планируется реализовать в формате штаб-квартиры для одной или нескольких крупных корпораций, которые могут арендовать эти площади либо выкупить.

Активное развитие Ходынки может в обозримом будущем привести к тому, что этот офисный субрынок столицы составит серьезную конкуренцию ближайшим деловым кластерам у Белорусского вокзала и «Москва-Сити», уверена директор по аренде департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Виктория Гусева. Ходынка уже стала лидером среди всех деловых кластеров, расположенных в черте «Большого Сити», уточняет руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева. Этому не в меньшей мере способствовало появление в этом районе станции «ЦСКА», входящей в БКЛ.

Открытие этой линии весной 2023 года подтолкнуло развитие в целом всех деловых районов, находящихся вдоль нее, говорит госпожа Афанасьева. Но и здесь Ходынка выбивается из общего списка. По данным CMWP, у станции «ЦСКА» средняя стоимость офисной недвижимости в строящихся объектах достигает 411 тыс. руб. за 1 кв. м. По данным Stone, на Ходынке в небольших офисных блоках цена продажи превышает 550 тыс. руб. за 1 кв. м.

Что касается средней ставки аренды в этой локации, то она, по подсчетам CMWP, составляет 38,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год без НДС. При этом в возводимых сейчас бизнес-центрах возможен рост этого показателя на 15–20%, на что накладывается рост себестоимости строительства.

Подсчет для инвестора

Сравнительно высокая стоимость офисных площадей на Ходынке и весомый уровень ставки аренды связаны с недостатком предложения такой недвижимости на фоне высокого спроса, продолжает Полина Афанасьева. В перспективе четырех лет положение, возможно, начнет несколько выправляться. До 2028 года на Ходынке будет построено пять новых объектов, реализуемых на продажу, но с точки зрения продолжающегося роста спроса такой объем все же можно считать минимальным.

Ограниченное предложение привело к тому, что в этом районе отмечен минимальный уровень вакансии в офисных центрах, поясняет госпожа Афанасьева. Это вкупе со ставкой аренды, эквивалентной по размеру с объектами в «Москва-Сити», привлекает на новый субрынок потенциальных инвесторов из числа частных лиц.

Одно из главных инвестиционных преимуществ этого делового района — большая вариативность площадей, предлагаемых на продажу. Например, в кварталах от Stone представлены как классические офисы, так и уникальные предложения: офисы с собственными террасами, а также помещения свободного назначения. Кстати, продажи в квартале «Stone Ходынка 2» начались весной этого года, и к середине осени была распродана почти половина площадей. В «Stone Ходынка 1», которая вышла в рынок в прошлом году, реализовано уже свыше 75% площадей, а более половины из них — под конечное использование

Инвесторам, вкладывающим средства в такую недвижимость, не придется особо волноваться по поводу сдачи ее в аренду. Во-первых, этот субрынок будет таким же успешным, каковым сейчас является деловой кластер «Москва-Сити». Это случится за счет текущего дефицита предложения на фоне высокого спроса на офисные помещения на Ходынке.

Во-вторых, у потенциальных арендаторов высокий спрос на качественные офисы, учитывая, что на фоне кадрового дефицита им приходится прислушиваться к мнению сотрудников. А для них, как показало исследование компании IBC Real Estate, при выборе работодателя главное значение имеет офис, где они будут трудиться. Так ответили 83% опрошенных. Из них 22% отметили, что офис должен быть близко к станции метро, 20% респондентов важно наличие сопутствующей инфраструктуры, включая фитнес, зоны отдыха, рестораны. Учитывая, что все это есть на Ходынке — станция БКЛ, вокруг которой сейчас начинают концентрироваться новые офисные проекты и уже действующие сервисы, то этот деловой район кажется идеальным для требовательных клерков.

Антон Боровой