Чем привлекателен новый формат складской недвижимости

У рассматривающих вложения в коммерческую недвижимость частных инвесторов появляется новая перспективная ниша — промышленные парки light Industrial. Формат активно развивается в Московском регионе с 2020 года, а в этом году ввод light industrial станет рекордным за все время наблюдения. Инвесторов привлекают более высокая доходность, чем в других сегментах с сопоставимым средним чеком, и низкая конкуренция при сдаче площадей в аренду, поскольку до недавнего времени основным клиентом light industrial являлись исключительно производственные, логистические и торговые компании, которые покупали такую недвижимость под размещение собственного бизнеса.

По итогам января—сентября 2024 года в Московском регионе введено в эксплуатацию 11 объектов light Industrial совокупной площадью 269 тыс. кв. м. Этот показатель в три раза превышает значение аналогичного периода прошлого года и стал рекордом нового строительства с 2014 года, подсчитали в IBC Real Estate. Как отмечают консультанты, прирост предложения обусловлен увеличением спроса на фоне нехватки качественных складских площадей для малого и среднего бизнеса, а также активным развитием онлайн-торговли.

Сегодня, по оценкам консультантов, на этапе строительства находятся более 600 тыс. кв. м, заявленных к вводу в 2024–2025 годы, еще более 2,5 млн кв. м — на стадии планирования к реализации. В структуре складского девелопмента доля формата light Industrial достигает 30%.

Управляющий партнер Parametr Александр Манунин говорит, что к концу года рынок готовых объектов light industrial может приблизиться к отметке 1 млн кв. м, при этом в готовых качественных объектах класса А свободное предложение практически отсутствует. «Объем неудовлетворенного спроса исчисляется несколькими миллионами квадратных метров. Только с начала текущего года мы получили запросов на размещение в промпарках light industrial более чем на 2,2 млн кв. м»,— рассказывает господин Манунин.

Растущий спрос

Light industrial — это промышленные парки, созданные специально для малых и средних легких производств. Универсальная конфигурация пространства позволяет размещать любые производственные линии, а также совмещать их с функциями хранения, офиса и шоурума. В России такой формат развивается с 2020 года, концентрируясь преимущественно в Москве и Подмосковье.

По словам Александра Манунина, один из ключевых драйверов спроса на light industrial — импортозамещение. По данным Parametr, 56% клиентов компании, которые интересуются помещениями light industrial, выбирают формат в связи развитием бизнеса. Именно представители малого и среднего предпринимательства — целевая аудитория light industrial — эффективно разрабатывают аналоги зарубежным товарам, отмечают в CMWP.

Кроме того, продолжает господин Манунин, спрос стимулирует программа комплексного развития территорий, которая вынуждает производственные компании уезжать из устаревших промышленных зон. Как замечает топ-менеджер, эти два фактора носят долгосрочный характер и сохранятся в перспективе пяти-семи лет. Также в Parametr фиксируют интерес к light industrial со стороны крупных компаний, для которых ввиду отсутствия вакансии в сегменте big box формат зачастую становится единственным решением для размещения.

Наконец, тренду способствуют программы развития промышленности, субсидии и инструменты помощи промышленным предприятиям, а также льготы для резидентов, говорят в NF Group.

Выгодное вложение

Формат light industrial также интересен инвесторам, в первую очередь частным. Порог входа в такие объекты составляет около 80 млн руб., что сопоставимо с покупкой помещения в street-retail, при этом срок окупаемости в случае light industrial короче, а стоимость активов стабильно растет. В Parametr отмечают, что за время строительства такие объекты могут подорожать до 40%. «При этом спекулятивных инвесторов, которые хотят заработать только на росте стоимости актива за время строительства, в light industrial нет. Инвесторы рассчитывают на долгосрочные инвестиции с целью сохранения капитала и получения стабильного арендного дохода»,— говорит Александр Манунин.

По подсчетам IBC Real Estate, с начала года в Московском регионе средневзвешенная ставка аренды на объекты формата light Industrial класса А выросла на 46%, до 14,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Средневзвешенная ставка аренды на существующие сухие big box склады класса А, для сравнения, с начала года увеличилась на 38%, до 12 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, разрыв между ставками аренды двух форматов достиг 22%.

В объектах light Industrial ставки всегда будут выше за счет универсальности, локации и специфики формата, отмечают в IBC Real Estate. В УК «Тетис Кэпитал» поясняют, что сегмент light Industrial более молодой, чем сегмент big box, поэтому нет аналогичного влияния старого портфеля на средние арендные ставки. «Ставки аренды сильно зависят от локации, но в целом недвижимость light Industrial по определению должна располагаться ближе к центру города, а значит, и ставки будут в среднем выше»,— считают в компании.

Арендная доходность инвестиций в light industrial, подсчитали в Parametr, достигает 15% годовых, общая может превышать 21% в зависимости от этапа покупки объекта, срока владения, объема используемых инвестором заемных средств. В пользу организации арендного бизнеса в формате light industrial говорит также то, что помещения полностью готовы к въезду резидентов и инвестор может начать сдавать его в аренду сразу после ввода объекта в эксплуатацию, дополнительных инвестиций в отделку не требуется.

Крупные покупки

Для инвесторов с большим чеком, помимо лотов light industrial, открывается возможность приобретения качественного склада класса А. «Мы увидели, что средний запрос в формате light industrial вырос в этом году на 27% и составляет 1,8 тыс. кв. м. Появляются сделки площадью 3–5 тыс. кв. м и даже крупнее. Для таких клиентов формат классического склада с рабочей высотой 12 м и офисным блоком, который консолидирован в одном месте здания, может быть более эффективным решением. Поэтому в нашем новом промпарке "Кувекино" мы тестируем такой формат, когда в продажу предлагается здание площадью всего 20 тыс. кв. м с возможностью деления блоков от 5 тыс. кв. м, но при этом обладающее всеми характеристиками big box класса А»,— рассказали в Parametr.

Такой своего рода «гибридный» формат актуален конечным пользователям под размещение собственной логистической инфраструктуры. В условиях высокой динамики арендных ставок на рынке классических складов класса А покупка собственного помещения решает задачу снижения риска неконтролируемого роста операционной нагрузки на бизнес.

Для инвесторов с чеком от 500 млн руб. это возможность выйти в стабильный сегмент коммерческой недвижимости, который ранее был доступен только очень крупным и институциональным инвесторам.

Как подчеркивает Александр Манунин, складской сегмент в целом один из самых стабильных для инвестиций. Обеспеченность складской недвижимостью класса А в России — всего 0,32 кв. м на человека — существенно ниже, чем в других странах, таких как Канада (4,6 кв. м на человека), Германия (4,4 кв. м на человека) и США (4 кв. м на человека). И ни кризис 2014 года, ни пандемия не вызвали заметного падения спроса на объекты складской недвижимости, говорит господин Манунин.

В Parametr отмечают, что рост объема инвестиционных сделок в складском сегменте сдерживается репутацией этого рынка как закрытого и доступного только профессиональным игрокам. «Инвесторы опасаются, смогут ли они найти арендатора на свои объекты»,— констатирует Александр Манунин. Поэтому, по его словам, Parametr предлагает клиентам услуги по сдаче помещений в аренду, а также при необходимости берет на себя полный аутсорсинг функции управления объектом, включая брокеридж, передачу объекта арендатору и весь процесс взаимодействия с ним.

Ольга Мухина