Цифровые финансовые активы (ЦФА) становятся все более популярны на рынке недвижимости. Застройщикам они позволяют быстрее привлекать финансирование, квалифицированным инвесторам — диверсифицировать портфель за счет вложений в инвестиционно привлекательные квадратные метры. Несмотря на то что рынок ЦФА находится на начальном этапе развития, все больше публичных компаний интересуются выпуском таких активов. Эксперты считают, что в данном случае рынок недвижимости обладает большим потенциалом.

Ситуация на российском рынке ЦФА

ЦФА представляют собой цифровой формат традиционных финансовых инструментов, таких как договоры, облигации, акции, займы. Их выпуск осуществляется на основе блокчейн-технологий с применением смарт-контрактов.

По оценкам операторов информационных систем (ОИС), в 2025 году общий объем выпуска ЦФА может достичь 1 трлн рублей. Опрос ОИС показал, что в ближайшие годы основным продуктом останутся ЦФА, представляющие собой краткосрочные беззалоговые денежные требования. При этом наибольший рост позитивных ожиданий наблюдается в отношении активов, обеспечивающих структурный доход, выплата которого может зависеть от внешних индикаторов: индексов, акций, цен на товары (например, металлы), стоимости недвижимости.

По данным Банка ДОМ.РФ, на текущий момент ЦФА пока не достиг пика развития, используется как инструмент краткосрочного фондирования, при этом наблюдается высокая концентрация по отраслям, а выпуски преимущественно небольшого размера. Эксперты считают, что у ЦФА есть очевидные преимущества по сравнению с облигациями. В их числе — высокая скорость и низкие издержки при подготовке выпуска.

Эксперты среди очевидных преимуществ ЦФА называют тот факт, что это выгодная альтернатива депозиту, накопительному счету и облигациям. Также отмечается, что при выпуске ЦФА компании меньше тратят на посредников, это позволяет направить сэкономленные средства инвесторам.

Развитие рынка ЦФА на недвижимость

В России первые ЦФА, привязанные к стоимости жилой недвижимости, были запущены в 2023 году. Эксперты отмечают, что этот инструмент обладает гибкостью и большим потенциалом: даже на фоне увеличения процентных ставок рынок ЦФА демонстрирует кратный рост объемов.

Уверенный рост ЦФА в текущем году в период турбулентности отмечают в Аналитическом кредитном рейтинговом агентстве (АКРА), подчеркивая также, что в настоящее время идет развитие нормативно-правовой среды. По данным агентства, эмитентами ЦФА в 2024 году выступают как финансовые институты, так и нефинансовые компании. Развитие рынка ЦФА на квадратные метры открывает новые возможности для застройщиков и инвесторов.

По словам директора по инновациям «Альфа-Банка» Дениса Додона, рынок цифровых финансовых активов, привязанных к квадратным метрам, в России в настоящее время нишевый. Однако его динамичное развитие создает мощный стимул для застройщиков использовать этот инструмент для финансирования проектов и привлечения инвесторов. Первые состоявшиеся выпуски ЦФА на квадратные метры на платформе «А-Токен» и ряде других ОИС подтверждают работоспособность механизма привлечения альтернативного финансирования.

Генеральный директор федерального девелопера «Неометрия» Артем Бортневский также отмечает, что хотя рынок ЦФА в России находится на этапе становления, он обладает значительным потенциалом. По словам господина Бортневского, данный инновационный инструмент предоставляет инвесторам новые возможности диверсификации портфеля, позволяя вкладываться в ликвидные и инвестиционно-привлекательные объекты недвижимости.

Так, федеральный девелопер «Неометрия» принял участие в акции от «Альфа-Банка» «Неделя недвижимости» и совершил первый выпуск ЦФА. Этот формат активов позволяет квалифицированным инвесторам использовать современные технологии для инвестиций в объекты недвижимости наряду с классическими финансовыми инструментами. В частности, в квадратные метры второй очереди жилого комплекса «Лестория», который строится в одном из наиболее инвестиционно-привлекательных городов страны — Сочи. Цена одного актива составляет 4230 рублей, он включает 0,01 кв. м. Расчет стоимости основан на данных ежемесячных отчетов сервиса аналитики рынка жилой недвижимости. Проект реализуется по договору о комплексном развитии территории, в рамках которого уже построены значимые социальные и инфраструктурные объекты.

Как работает этот инструмент? Прибыль по ЦФА выплачивается инвесторам единовременно по завершении срока погашения выпуска, установленного на 21 декабря 2026 года. Доходность этого продукта привязана к индексу стоимости одного квадратного метра недвижимости и средневзвешенной ключевой ставке Банка России. По прогнозам аналитиков ФД «Неометрия», в зависимости от уровня ключевой ставки доходность может составить до 39%.

По словам экспертов, за последние три года средняя цена одного квадратного метра жилья в Сочи выросла на 37% (+178 тыс. руб.). За первые шесть месяцев 2024 года стоимость достигла 661 тыс. руб. Такой рост связан с увеличением количества туристов на черноморском побережье, высокой привлекательностью региона, в том числе инвестиционной, и государственными вложениями в развитие городской инфраструктуры.

Как отмечает Денис Додон, недвижимость в курортных зонах обладает высоким потенциалом для капитализации, особенно в развивающихся районах, где цены на квадратные метры растут практически постоянно. Инвестируя в квартиры на стадии котлована, квалифицированные инвесторы могут рассчитывать на значительное увеличение стоимости по мере завершения строительства. Преимуществом ЦФА является возможность инвестировать в небольшие доли объекта недвижимости, в данном случае — 0,01 квадратного метра, что предоставляет доступ к инвестиционно-привлекательным объектам без необходимости полного выкупа недвижимости. Это создает возможность диверсификации инвестиционного портфеля и снижает порог входа.

«Размещение является первым в Сочи. Из региональных выпусков можем отметить Казань — мы выпустили ЦФА на коммерческую недвижимость и выявили интерес инвесторов. В целом видим большой потенциал в расширении географии и объектов недвижимости»,— говорит господин Додон.

По словам независимого эксперта рынка коммерческой недвижимости Алексея Чернушевича, хотя идея ЦФА как сегмента рынка в настоящее время находится в начальной стадии развития, цифровые финансовые активы могут быть привлекательным инструментом как ценные бумаги, которые обеспечены квадратными метрами крупного застройщика курортной зоны.

По мнению эксперта, подобного рода инструменты в целом удобны тем, что делают ситуацию прозрачной для инвестора. Они позволяют сопоставлять примерную стоимость ЦФА со средней стоимостью квадратного метра, в частности на юге РФ, и таким образом выстраивать определенные торговые стратегии.

«Условно говоря, покупая сейчас за 200 тысяч рублей квадратный метр на первичном рынке, на вторичном можно продать с учетом ожиданий роста за 250–300 тысяч рублей за квадратный метр. Кроме того, пока инвестор держит ценные бумаги, эмитент выплачивает ему определенный купонный доход. В данном случае это некий квазидепозит, который привязан к стоимости квадратного метра жилья»,— говорит Алексей Чернушевич. При хорошей конъюнктуре рынка ставок в целом рынок недвижимости имеет свойство расти, при этом у него малый даунсайд и хороший апсайд.

В настоящее время Московская биржа работает над созданием площадки, где можно будет выставлять котировки на покупку и продажу ЦФА, и есть вероятность, что технически она скоро будет готова, отмечает эксперт. Площадка позволит инвесторам покупать ЦФА на вторичном рынке и таким образом инфлиировать свои инвестиции, которые будут зависеть от стоимости квадратного метра курортной зоны РФ. Поскольку стоимость растет, ценная бумага обеспечена курортными квадратными метрами. Таким образом, купив ее, инвестор индексирует свои инвестиции, резюмирует эксперт.

https://neometria.ru/

Реклама