Итоги года в сфере недвижимости и строительства в Краснодарском крае

В 2024 году строительный рынок Краснодарского края сталкивался с новыми вызовами, обусловленными экономической нестабильностью, рекордным ростом ключевой ставки и изменениями в ипотечном законодательстве. Однако, несмотря на все сложности, рынок продолжает развиваться, а застройщики ищут новые возможности для роста. Экспансия в соседние регионы, развитие программ рассрочки и других стимулирующих мер — лишь некоторые из ключевых трендов, которые формируют ближайшее будущее отрасли. О том, как кубанский рынок недвижимости пережил этот непростой год, «G» рассказали эксперты и застройщики.

Ввод жилья в Краснодарском крае в январе—октябре 2024 года составил 5,5 млн кв. м. Это на 5,7% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, следует из данных Росстата. Ввод многоквартирных домов за этот же период снизился сразу на 15,9% — до 1,99 млн кв. м. По итогам октября падение показателей оказалось еще более существенным: за месяц было введено лишь 138,9 тыс. кв. м многоквартирного жилья — на 35,5% меньше, чем год назад. Тем не менее сейчас Краснодарский край занимает второе место по вводу жилья в целом в России и шестое — по вводу многоквартирных домов.

«С самого начала 2024 год был непростым для рынка жилья из-за ужесточения условий по льготным программам, которое началось еще во второй половине 2023 года. В итоге продажи жилья в Краснодаре в первом квартале упали сразу на 57% по сравнению с четвертым кварталом прошлого года. Застройщики возлагали надежды на май-июнь, когда мог произойти очередной виток ажиотажного спроса в связи с завершением льготной программы. Он действительно произошел, однако спрос все равно остался ниже, чем в конце 2023 года»,— прокомментировала директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская.

Пессимизм и оптимизм

Главным фактором, оказавшим наибольшее влияние на строительный рынок в Краснодарском крае в 2024 году, эксперты и участники рынка, опрошенные «G», единодушно называют сокращение льготных ипотечных программ и рекордное повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Однако в оценке последствий таких решений их мнения несколько разошлись.

«Повышение ключевой ставки, такое резкое и неоднозначное, российская экономика еще не испытывала – потеряли в прибыли и объемах продаж не только на строительном рынке, но и в других отраслях экономики. Одновременные отмена льготных программ и рост ставки сократили объемы продаж застройщиков по стране в 2-3 раза. Сегодня мы вернулись по показателям продаж примерно на уровень 2022 года», — отмечает директор ГК «Точно» Анастасия Маслеха.

По словам Ольги Змиевской, рынок как будто не верил в завершение программы льготной ипотеки, поскольку до этого ее неоднократно продлевали.

«Кажется, что даже в июле рынок не осознал того факта, что льготная программа завершена: имели место ожидания каких-то изменений в условиях или усиления адресности. Но их так и не последовало. В июле-августе сделки обвалились до уровня 2022 года, и даже к октябрю их заметного восстановления так и не последовало»,— говорит она.

Директор по исследованиям компании Macon отмечает, что сейчас рынок держится только на семейной ипотеке, однако по ней уже несколько раз была приостановка выдачи и ужесточение требований к первоначальному взносу из-за быстрого исчерпания лимитов.

«Высокая ключевая ставка отрезает доступ к рыночной ипотеке, ставки по которой уже прыгнули выше 20%. Она же делает льготные программы слишком дорогими для реализации. Чтобы показать, сколь сильно влияние ипотеки, достаточно сказать, что в 2023 году 90% сделок в Краснодаре совершалось с ее участием. Закрытие льготной программы отсекло по меньшей мере половину спроса»,— констатирует госпожа Змиевской.

Менее пессимистичны в оценках оказались представители других застройщиков, работающих в Краснодарском крае. Исполнительный вице-президент ГК Dogma Артем Колесников говорит, что рынок новостроек в столице Кубани сохранял стабильность и к концу третьего квартала даже начал показывать некоторый рост. Так, в сентябре в Краснодаре на первичном рынке приобрели почти 1,9 тыс. квартир, или 90 тыс. кв. м,— это больше продаж в августе на 14%, отмечает он.

«В структуре инструментов покупки в третьем квартале произошли изменения. Доля ипотеки в целом в продажах, естественно, снизилась. Лидер среди инструментов продаж сейчас — семейная ипотека. В октябре ее доля достигла 75%, тогда как в январе—июне она не превышала 56%. Кроме того, более чем в три раза увеличилась доля рассрочки»,— добавляет господин Колесников.

По его словам, доля рассрочки на пике в структурах продаж компании Dogma достигала 13% (осенью она снизилась до 4–6%). В то же время увеличилась доля военной ипотеки — с 4–5% в первом полугодии до 7–8% во втором. Также покупатели стали значительно чаще приобретать жилье за наличные: в ноябре доля таких сделок достигла 25%.

Директор по продажам «Инсити Девелопмент» Ксения Гагарина признает, что 2024 год был непростым для строительного сектора, однако подчеркивает, что положительная динамика все равно сохранялась. Она также обращает внимание, что ипотека, пусть и претерпевшая изменения, остается основным источником финансирования сделок.

«Строительные компании продолжали соблюдать сроки ввода объектов в эксплуатацию, что свидетельствует о стабильности отрасли. Одним из ключевых факторов поддержания спроса стало внедрение альтернативных форм финансирования, таких как рассрочка от застройщиков, которая сделала процесс приобретения жилья более доступным для широких слоев населения»,— отметила собеседница «G».

Дешевле не будет

Несмотря на снижение спроса, ответной меры по снижению цен на жилье ждать не приходится. Ольга Змиевская напоминает, что у застройщиков, во-первых, есть обязательства перед банками, выдававшими проектное финансирование. Во-вторых, в условиях высокой инфляции растет себестоимость строительства.

«В-третьих, сейчас дело не столько в цене, сколько в падении доступности ипотеки. Для того чтобы вернуть доступность приобретения жилья в ипотеку при текущих рыночных ставках, нужно снизить цену более чем в два раза, что звучит абсурдно»,— добавляет она.

Одной из мер по адаптации застройщиков к текущим условиям эксперт называет появление так называемой траншевой ипотеки, когда выдача кредита делится на этапы: первый транш выдается на один-два года по текущей ставке, а последующие могут быть выданы по более низкой — при условии снижения ключевой ставки ЦБ.

«Застройщики, скорее, лавируют между постоянно заканчивающимися лимитами по семейной ипотеке и растущими комиссионными вознаграждениями за процентные ставки – естественно, борются за внимание своих клиентов, которых стало меньше», — констатирует Анастасия Маслеха.

Ксения Гагарина также сомневается в возможном снижении цен на жилье. «Основные статьи расходов включают оплату труда, затраты на благоустройство территорий и строительные материалы, стоимость которых увеличилась. Сокращение издержек возможно только за счет ухудшения качества строительства, что недопустимо для сохранения конкурентоспособности и репутации компаний»,— комментирует директор по продажам «Инсити Девелопмент».

Для успешной адаптации к изменяющимся экономическим реалиям, по ее словам, застройщики стараются оптимизировать затраты, пересматривать портфель проектов, разрабатывать новые маркетинговые стратегии.

Только для себя

Собеседники «G» отмечают, что из-за ужесточения условий выдачи ипотеки в 2024 году стала снижаться доля покупателей, приобретающих жилье не для собственного проживания. «Сказывается и высокий уровень цен, в дальнейший интенсивный рост которого уже мало кто верит, и низкая доходность от сдачи квартир, и запредельные ипотечные ставки»,— говорит Ольга Змиевская (Macon).

Однако она полагает, что эта категория покупателей вряд ли полностью покинет рынок: «В условиях высокой нестабильности недвижимость продолжает восприниматься населением в качестве надежного инструмента сбережения денежных средств. Покупки "не для себя" совершаются в том числе и с применением материнского капитала и семейной ипотеки»,— добавляет госпожа Змиевская.

Ксения Гагарина также говорит, что основная доля покупателей сейчас приобретает жилье для личного пользования, однако на рынок вернулись инвесторы, заинтересованные в приобретении недвижимости с целью последующей сдачи в аренду. «Внедрение программ рассрочки помогло частично восстановить интерес со стороны инвесторов, предлагая им более выгодные финансовые условия»,— констатирует представитель компании «Инсити».

По словам эксперта в сфере строительного рынка Михаила Говорова, в условиях экономической нестабильности люди стремятся решать базовые жилищные потребности, откладывая долгосрочные инвестиционные планы. Тем не менее инвестиционная составляющая сохраняется, особенно в сегменте готового жилья или объектов на финальных стадиях строительства. Здесь, подчеркивает господин Говоров, сохраняют активность частные инвесторы, рассчитывающие на аренду или перепродажу.

«Важно отметить, что общий спрос на рынке стал более избирательным: покупатели стали внимательнее относиться к качеству строительства, репутации застройщиков и долгосрочным характеристикам объектов, таким как инфраструктура, локация и стоимость содержания жилья»,— отметил он.

Когда на Кубани становится тесно

Несмотря на сложные экономические условия, многие краснодарские застройщики в 2024 году продолжали экспансию в новые для себя регионы. По словам Ольги Змиевской из консалтинговой компании Macon, это общероссийский тренд. Еще лет 7–10 назад девелопмент преимущественно был региональным: застройщики редко выходили за пределы своего региона — это было характерно для столичных компаний.

«Сейчас мы наблюдаем увеличение числа игроков, деятельность которых охватывает два и более региона. И среди них не только московские компании. Тенденция выхода в другие субъекты — одна из вариаций диверсификации бизнеса девелоперов, наряду с открытием смежных видов бизнеса: например, производства строительных материалов, управления недвижимостью, риелторской деятельности и прочих видов. Но также справедливо будет сказать, что с развитием технологий и удаленных средств коммуникации управлять проектами в других регионах стало проще. А может быть, на других рынках покупатели кажутся богаче, а конкуренция ниже»,— предполагает она.

Исполнительный вице-президент ГК Dogma Артем Колесников говорит, что диверсификация портфеля и масштабирование бизнеса — часть корпоративной стратегии. Он подчеркивает, что именно 2024 год стал для компании наиболее «урожайным». В июне девелопер получил разрешительную документацию на строительство жилого квартала в Омске. Кроме того, были запущены продажи жилого комплекса в подмосковном Пушкино — это уже второй проект ГК Dogma в Московской области. Также началось строительство ЖК в Калуге. Господин Колесников обращает внимание, что при относительной близости к Москве в этом городе достаточно низкая стоимость квадратного метра и высокий спрос на новое жилье.

Ксения Гагарина («Инсити Девелопмент») отмечает, что экспансия в новые регионы становится стратегически важной задачей для многих застройщиков в текущих экономических условиях.

«Девелоперы видят потенциал в расширении своего влияния на федеральном уровне, что позволяет диверсифицировать риски и укрепить рыночные позиции. Географическая экспансия способствует привлечению большего числа клиентов и повышению узнаваемости бренда в других регионах. Кроме того, освоение новых территорий открывает доступ к местным ресурсам и партнерствам, что может положительно сказаться на операционной эффективности компании»,— считает она.

Эксперт в сфере строительного рынка Михаил Говоров среди других причин экспансии кубанских застройщиков называет насыщенность местного рынка. По его словам, расширение географии позволяет застройщикам избежать «перегрева» и зависимости от одного региона. Кроме того, в некоторых регионах действуют программы стимулирования застройщиков: налоговые льготы, упрощенное получение разрешений или субсидии на развитие инфраструктуры, отмечает он.

В 2025 году будет непросто, считает Анастасия Маслеха (ГК «Точно»): количество девелоперов, которые предлагают новые жилые комплексы и открывают дополнительные очереди в действующих проектах, значительно сократится. Тем не менее, она уверена, что через полгода-год ситуация на рынке снова начнет меняться – цены на квартиры вырастут из-за всплеска спроса, который влияет на конечную стоимость продукта.

Экономно и функционально

«G» также попросил своих собеседников оценить, какие проекты в сфере жилой недвижимости будут востребованы в Краснодарском крае в ближайшие годы. Ольга Змиевская сомневается, что покупательские предпочтения серьезно изменятся. Однако она полагает, что в долгосрочной перспективе возможно смещение в сторону проектов с высокой транспортной доступностью, так как проблема автомобильных пробок очень остро стоит в Краснодаре.

«Вероятно, более щепетильно покупатели будут относиться к доступности социальной инфраструктуры, особенно с учетом высокого влияния семейной ипотеки»,— считает директор по исследованиям консалтинговой компании Macon.

Артем Колесников (ГК Dogma) называет современным стандартом качественного жилья комплексную застройку с продуманной инфраструктурой и благоустройством.

«Базово на территории жилого комплекса должны быть зоны рекреации, спортплощадки, озеленение. В шаговой доступности — соцобъекты и необходимая коммерция: магазины, салоны красоты, пункты выдачи заказов. Растет запрос на благоустройство для питомцев — важно не только наличие отдельной зоны для выгула, но и специальных площадок для тренировки. В Краснодаре из-за особенностей климата плюсом являются крупномерные деревья, теневые навесы, водные объекты»,— прокомментировал он.

Михаил Говоров выделяет сразу несколько направлений, по которым, вероятно, будет развиваться рынок жилой недвижимости в Краснодарском крае. Основной спрос, уверен он, по-прежнему будет сосредоточен в сегментах эконом- и комфорт-класса, так как они остаются наиболее доступными для большинства покупателей. Эксперт также выделяет комплексные проекты освоения территорий, но видит перспективы и в развитии загородного и малоэтажного жилья.

«В условиях удаленной работы и стремления к экологичности возрастает интерес к таунхаусам, коттеджным поселкам и малоэтажным жилым комплексам. Особенно это актуально для регионов с природными преимуществами, как в Краснодарском крае»,— подчеркивает он.

Также, по словам Михаила Говорова, будет расти спрос на микроквартиры и апартаменты, так как у молодежи и одиноких профессионалов есть интерес к небольшим, но функциональным жилым площадям с доступной ценой и удобным расположением. С ростом ставок по ипотеке и снижением доступности покупки жилья увеличивается спрос на качественное арендное жилье, особенно в крупных городах, добавляет он.

Александр Орлов