Рынок будут поддерживать совместные программы банков и застройщиков

Ипотечный рынок, росший в РФ в последние годы рекордными темпами, по большей части за счет госпрограмм, уже в этом году может не достичь прогнозных значений. А в следующем году выдачи ипотеки и вовсе рискуют упасть до уровня 2020 года. В условиях высокой ключевой ставки ЦБ ставки по рыночной ипотеке могут дойти до 30% к началу года, госпрограммы же будут иметь влияние, но ограниченное, на фоне сворачивания самой масштабной из них — льготной ипотеки на новостройки — в середине 2024 года. Восстановление рынка начнется после цикла снижения ключевой ставки ЦБ, пока же поддерживающим фактором будут совместные программы банков и застройщиков, которые, впрочем, не слишком нравятся ЦБ.

Прогноз не подтверждается

2 декабря крупнейший игрок ипотечного рынка Сбербанк на открытии Domclick Digital Forum представил неутешительные, несмотря на конец года, прогнозы по ипотеке. Согласно им, по итогам 2024 года объем выдач ипотеки в РФ может не достичь спрогнозированных 5,2 трлн руб. и составит 5 трлн руб. В количественном выражении прогноз также не будет исполнен: вместо 1,5 млн сделок по итогам года будет заключено 1,2 млн.

Согласны с этим и в ВТБ, который занимает второе место на рынке ипотеки. «По итогам года мы прогнозируем выдачи ипотеки на рынке на уровне 5 трлн руб.— на 36% меньше, чем годом ранее,— отметили в пресс-службе ВТБ.— Помимо экстравысоких рыночных ставок, сегмент охлаждают ужесточившаяся риск-политика ЦБ, отмена одних и модернизация других госпрограмм». Де-факто рынок по итогам года откатится к результату 2022 года, когда объем выдач составил около 4,8 трлн руб., говорят в ВТБ.

По данным института развития ДОМ.РФ (на 29 ноября 2024 года), ставки по рыночным программам ипотеки превышают 28%. У топ-20 крупнейших банков в сегменте ипотеки средневзвешенные ставки по программам ипотеки на новостройки — 28,5%, 28,67% — на вторичном рынке (при уровне ключевой ставки 21%).

По прогнозам главного эксперта «Русипотеки» Сергея Гордейко, ставки по рыночной ипотеке могут достичь 30% уже в январе 2025 года. При этом анализ Сбербанка показывает, что еще в начале года разрыв был не столь значительным — в среднем 17% по рыночным программам при ключевой ставке ЦБ 16%.

Льготные программы

В таких условиях очевидным становится лидерство льготных программ, самая масштабная из которых — «Семейная ипотека», где ставка зафиксирована на уровне 6%.

«Семейная ипотека» стала лидером льготных ипотечных программ, после того как 1 июля завершилась программа массовой льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках под 8%, действовавшая с апреля 2020 года. В июле же в России была продлена до 2030 года программа «Семейная ипотека». Она доступна для семей с ребенком до шести лет, семей с ребенком-инвалидом. Такую ипотеку на новостройки могут также взять семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, живущие в малых городах или субъектах РФ с низким объемом жилищного строительства.

В стране продолжают действовать адресные госпрограммы «Арктическая ипотека» и «Дальневосточная ипотека», но на семейную программу пришлось по итогам октября, по данным ЦБ, более 75% выдач в рамках всех льготных программ.

Основную долю в продажах по итогам 2024 года займет «Семейная ипотека», уверены в ВТБ. Впрочем, лимит по ней на текущий год уже фактически исчерпан, несмотря на то что в ноябре он был увеличен на 350 млрд руб. По данным ДОМ.РФ на 28 ноября, лимит программы на этот год уже был израсходован на 93%.

Тем не менее в декабре активность ипотечных заемщиков будет выше, чем в ноябре, примерно на 10%, но связано это исключительно с «сезонным» фактором, а уже в начале следующего года в ВТБ ждут дальнейшего сокращения продаж. По прогнозам Сбербанка, в 2025 году выдачи ипотеки составят в целом по рынку 4,3 трлн руб., что станет антирекордом да последние пять лет. Последний раз сопоставимый результат был зафиксирован в 2020 году — 4,5 трлн руб. Примечательно, что тогда на долю госпрограмм пришлось около 30%, в то время как по прогнозам «Сбера» в 2025 году доля госпрограмм будет на уровне 62,7% от общих выдач. В текущем году на госпрограммы придется около 70% в выдачах.

Стандарт приспособляемости

По мнению старшего директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой, восстановления ипотечного рынка при текущих ставках и ценах на жилую недвижимость ожидать не стоит. «Ипотечный рынок действительно переживает нелегкие времена. После отмены основной льготной программы субсидирования в середине 2024 года выдачи ипотечных кредитов заметно снизились, а высокие ставки, скорее всего, будут способствовать дальнейшему сужению этого сегмента рынка»,— отмечает директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Роман Корнев. «Поддержку рыночным выдачам будут оказывать сохраняющийся высокий спрос граждан на улучшение жилищных условий и ожидания нормализации ставок в долгосрочной перспективе,— полагает господин Корнев.— Вместе с тем траектория ключевой ставки Банка России сейчас направлена в сторону повышения, что нельзя назвать хорошей новостью для тех, кто рассматривает покупку жилья в ипотеку».

«Мы ожидаем роста ипотечного кредитного портфеля в пределах 8–10% в 2025 году»,— отмечает Ирина Носова. По ее мнению, поддерживающую динамику будут определять в первую очередь заманчивые предложения банков и застройщиков. В 2025 году будет переток покупки недвижимости из кредитования в схемы от застройщиков, согласен Сергей Гордейко.

«Динамику рынка будет определять активная позиция крупнейших застройщиков и банков, которые уже сейчас разрабатывают комплекс мер для поддержания сектора,— это различные альтернативные варианты ипотеки со схемой понижения ставки в обмен на ряд условий, рынок рассрочки и т. п., также, несмотря на значительное сокращение программ господдержки, какая-то часть из них все же может эксплуатироваться, поэтому частично рынок ипотеки в 2025 году будет держаться и за счет этого»,— добавляет CEO сервиса партнерских продаж Pampadu Сергей Локтев.

Впрочем, такая ситуация не слишком устраивает Банк России. В ноябре в «Обзоре финансовой стабильности» ЦБ обращал внимание на то, что банки и застройщики активизировали совместные маркетинговые программы на первичном рынке жилья — по ним в третьем квартале выдавалась почти каждая вторая рыночная ипотека, что привело в том числе к увеличению среднего размера кредита в сегменте строящегося жилья на 13% за квартал. Кроме того, фактические ставки по ипотечным кредитам в рамках совместных программ застройщиков и банков еще больше отклонились от рыночных уровней: 13% против 22% годовых в третьем квартале. При этом ЦБ указывал, что схемы продажи квартир с субсидией от застройщика, как правило, основаны на том, что в обмен на льготные условия обслуживания ипотечного кредита заемщик приобретает жилье по завышенной стоимости. На данный момент наиболее популярными на рынке, по данным регулятора, являются схема со сниженной ставкой по ипотеке на льготный период (от одного года до восьми лет), сниженная ставка на весь срок ипотеки, траншевая ипотека, программы рассрочки от застройщика. «Подобные программы несут риски для всех участников сделки»,— уверены в ЦБ.

Впрочем, по мнению Сергея Гордейко, постепенно и застройщики, и банки адаптируются к ипотечному стандарту (нельзя платить банкам за снижение ставки с одновременным увеличением стоимости квадратного метра). «Это сможет увеличить объем кредитования или удержать при бесконечном ужесточении денежно-кредитной политики»,— добавляет Сергей Гордейко. На смягчение ситуации и возобновление роста рынка могут повлиять только смягчение ДКП и возобновление льготных программ, что потянет ставки вниз и позволит привлечь более широкий круг заинтересованных в новом жилье заемщиков, заключает Сергей Локтев.

Ксения Дементьева