Смена плана
Что нужно учесть при перепланировке квартиры
Большинство россиян, как следует из опросов, хотя бы однажды пытались перестроить свою квартиру, изменяя ее первоначальный план. «Ъ-Review» выяснил, как это сделать правильно и какие последствия могут ждать при нарушении требований к перепланировке в многоквартирных домах.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Переделка по понятиям
Что считается перепланировкой квартиры, можно узнать из четвертой главы Жилищного кодекса РФ. Согласно уточнениям, внесенным в кодекс в 2024 году, это изменение границ и площади недвижимости, появление новых помещений и изменение планировки.
Ранее же вопрос, что отнести к перепланировке, по словам заместителя коммерческого директора Doma.ai Олеси Лещенко, был спорным. «Перепланировкой считались, к примеру, разные ремонтно-строительные работы, которые меняли форму помещения. С 1 апреля 2024 года, с момента вступления в силу федерального закона №608-ФЗ, процедура согласования и оформления перепланировки стала прозрачнее и проще»,— считает она.
«Обычный ремонт не влечет за собой изменение характеристик помещений, поэтому его согласовывать не нужно. А реконструкцию и перепланировку нужно, поскольку они как раз предполагают такие изменения»,— уточнили в пресс-службе Росреестра. Так, к перепланировке относится перенос и разборка внутренних перегородок, устройство дверных проемов, добавление окна или его расширение, увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов.
В отличие от перепланировки, реконструкция предполагает изменение характеристик и параметров объектов недвижимости: увеличение или уменьшение площади, высоты или этажности. К примеру, возведение пристройки к жилому дому или мансардного этажа. Реконструкция проводится только на основании разрешения на строительство, которое необходимо получить до начала работ.
Когда спросить соседей
В целом работы по перепланировке эксперты рекомендуют начать с проекта будущих изменений, который следует заказать у профильных организаций. В результате у владельца недвижимости появятся два документа: техническое заключение о возможности перепланировки и сам проект.
Дальше собственнику предстоит собрать остальные необходимые документы: паспорт, заявление на перепланировку, выписку из ЕГРН, технический план помещения. «В некоторых случаях запрашиваются дополнительные документы, например, протокол общего собрания собственников дома. Важно помнить, что перепланировка затрагивает интересы других жителей; например, возможны проблемы с водоснабжением из-за ремонтных работ, шум, грязь в подъезде»,— пояснила Лещенко.
Следующий этап — получение согласования органа местного самоуправления. Обычно заявление подается через МФЦ или районную администрацию, решение по согласованию должно прийти в срок до 45 дней. И лишь после этого собственник квартиры может начинать строительные работы.
Данные ЕГРН изменят без собственника
После выполнения работ собственнику жилья необходимо согласовать перепланировку с приемочной комиссией при органе местного самоуправления. По правилам, установленным с 1 апреля 2024 года, комиссия должна принять решение в течение 30 дней.
При этом заявителю больше не нужно тратить время, чтобы предоставить в Росреестр документы для внесения изменений в ЕГРН. «Уполномоченный орган (как правило, это органы местного самоуправления) после утверждения акта приемочной комиссии сам направит в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете или регистрации права заявителя на перепланированное помещение»,— уточнили в пресс-службе ведомства. Перепланировка считается завершенной с момента внесения измененных сведений в ЕГРН. Новый порядок, по мнению экспертов, сокращает бюрократические процедуры.
Приказано устранить
Как утверждают в Росреестре, российское законодательство о перепланировках помещений в многоквартирных домах призвано защитить имущественные права граждан и обеспечить достоверные сведения в ЕГРН о жилых и нежилых помещениях с целью реализации гражданского оборота таких помещений. «Если возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные о ней до перепланировки, то противоречие между сведениями в представленных на регистрацию документах (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи) и сведениями в ЕГРН будет являться основанием для приостановления регистрационных действий»,— отметили специалисты ведомства.
Но пока, по мнению экспертов рынка недвижимости, большинство покупателей и продавцов не слишком переживают за последствия неузаконенных изменений. Чаще всего о перепланировке задумываются владельцы небольших квартир, таких как студии или однушки, отмечает юрист по недвижимости Алексей Клышин. При этом на практике, продолжает эксперт, трудности при продаже таких объектов возникают лишь в случае переноса «мокрых зон» или кухни на место жилых помещений, так как такие изменения узаконить уже сложно.
Однако игнорирование требований все-таки может иметь негативные последствия, предупреждает старший партнер компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов. «Если замечания по перепланировке квартиры зафиксированы официально, то обязанность их устранить переходит на нового владельца»,— отметил он. Особенно опасны, по мнению господина Смирнова, сделки с покупкой доли в большой квартире, которую незаконно разделили на студии.
По действующему законодательству, штраф за незаконную перепланировку для физических лиц составляет от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб., для юридических лиц — от 40 тыс. до 50 тыс. руб. Также за незаконное изменение планировки квартиры владелец получает от инспектора предписание, согласно которому он обязан узаконить перепланировку или вернуть планировочное решение квартиры в исходное состояние.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.